上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心与朱XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心。

法定代表人蔡XX。

被告（反诉原告）朱XX。

委托代理人于彩霞，上海XX律师。

原告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心诉被告朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理。2014年8月11日，被告提出反诉，本院进行合并审理。本院依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心的法定代表人蔡XX、被告（反诉原告）朱XX的委托代理人于彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心诉称，原告与被告于2010年10月19日签订租赁协议，由被告租赁原告名下上海市闸北区西宝兴XXXXX号甲一、二层房屋（以下简称系争房屋），租赁期至2015年10月18日；2013年9月，系争房屋被纳入征收范围，原告多次发函给被告，要求协商解除租赁协议，被告搬离，但被告要求获得征收补偿，拒不搬离；故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告返还系争房屋；2、被告支付原告从2014年7月1日至被告实际返还系争房屋之日止的租金及房屋使用费，按每季度人民币13，800元（以下币种均为人民币）的标准计算。

被告朱XX辩称，2014年5月，原告提出提前终止《房屋租赁合同》；因为合同未到期，不同意解除合同及返还系争房屋，愿意按合同约定支付租金及房屋使用费。

反诉原告朱XX诉称，反诉原告从1999年开始承租系争房屋，最后一份租赁合同于2010年10月19日签订，期限为五年；反诉原告从承租起一直在系争房屋内经营，系争房屋的装修维护也是由反诉原告出资，反诉原告有权获得相应的安置；被征收房屋总面积为359平方米，系争房屋面积为300平方米，由于反诉被告未在系争房屋内办公，反诉原告应享有全部停产停业损失补偿，并按比例享有其他补偿奖励费；故反诉请求判令反诉被告给付反诉原告动迁安置款3，786，210元。

反诉被告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心辩称，租赁期间双方都按约履行，现在系争房屋被国家征收，属于不可抗力，反诉被告只能解除合同，并没有过错；征收补偿协议中认定系争房屋性质是医院，补偿款是针对反诉被告的；故不同意反诉原告的反诉请求。

经审理查明，原告为系争房屋的所有权人。上海市XX的经营场所为上海市闸北区西宝兴XXXXX号甲，经营者为被告。

被告向原告承租系争房屋用于经营上海市XX，双方曾签订多份房屋租赁合同，最后一份《房屋租赁合同》约定：被告因经营需要向原告承租系争房屋，租赁期限自2010年10月19日至2015年10月18日，合同期满，房屋使用权归原告；租赁期内，被告向原告每年支付55，200元，租赁费每季度结算一次为13，800元，先付清租金后再租用；租赁期满，债权债务由被告负责清理解决，房屋装潢及不动产无偿移交原告，由被告投资的可动产归被告处理；甲、乙任何一方如需变更合同内容或提前终止合同必须提前一个月通知对方；双方如有违约行为，由违约的一方承担违约责任；凡违约方应赔偿二个月租赁费，同时解除合同。

2013年5月27日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征（2013）002号房屋征收决定，系争房屋被列入征收范围。

2013年9月3日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局发出公告：截止2013年9月2日，黄山XX征收地块已签约107证，签约率达86.99%，符合该基地房屋征收补偿协议签约率达到85%以上的生效条件。

2014年5月27日、7月8日，原告两次发函通知被告，因系争房屋被列入动迁征收范围，要求被告搬离。

2014年7月8日，原告（乙方）与征收人及其代理人（甲方）签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议（适用非居住房屋）》，载明：乙方的房屋坐落于西宝兴XXXXX号甲、786号、788号、790号，房屋类型旧里，房屋性质私，房屋用途医院；经认定，非居住建筑面积359平方米；被征收房屋经评估，其房地产市场评估单价为每平方米21，900元；停产停业损失补偿为786，210元，其他补偿奖励费3，590，000元。

被告租金支付至2014年6月30日，没有支付过押金，至今仍在系争房屋中经营。

审理中，原、被告均确认被告承租的房屋为上海市闸北区西宝兴XXXXX号甲全部房屋。被告（反诉原告）朱XX表示其基于征收补偿主张相应的权利，补偿款包括其享有的份额；若法院认定其不是安置对象，其不在本案中主张装修等损失，另行处理；其未收到要求搬离的通知。

以上事实，由原告（反诉被告）上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心提供的《房屋租赁合同》、医疗机构执业许可证、医疗机构名称核准通知、证明、通知及邮寄凭证、房屋征收决定、公告、征收补偿协议、分户报告单、国有土地使用证、房屋所有权证、工商信息、收条，被告（反诉原告）朱XX提供的收条、征收补偿协议以及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，系争房屋现被列入征收范围，原告已与征收人达成协议，应将系争房屋移交征收人处分，故原、被告订立《房屋租赁合同》时的目的不能继续实现，原告可行使法定解除权解除上述合同。合同解除后，被告应及时返还系争房屋。关于租金及房屋使用费一节，被告不持异议，故原告的诉请应得到法院的支持，本院不再赘述理由。反诉原告承租系争房屋用于商业经营，而根据反诉被告与征收人签订的征收补偿协议，系争房屋的用途仍认定为医院，征收人并未因反诉原告在系争房屋内的经营另行对反诉被告进行补偿。因此，基于系争房屋所得的征收补偿款仍应归产权人即反诉被告所有，反诉原告无权分得相应的款项。反诉原告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。如反诉原告确因《房屋租赁合同》提前终止遭受损失，可另行主张补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、解除原告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心与被告朱XX签订的《房屋租赁合同》，被告朱XX应于本判决生效之日起十日内向原告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心返还上海市闸北区西宝兴XXXXX号甲一、二层房屋；

二、被告朱XX应于本判决生效之日起十日内向原告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心支付从2014年7月1日起至被告朱XX实际返还上址房屋之日止的租金及房屋使用费，均按每季度13，800元的标准计算；

三、驳回反诉原告朱XX的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1，015元（原告上海市闸北区宝山路街道社区卫生服务中心已预缴），反诉案件受理费18，544.85元（反诉原告朱XX已预缴），均由被告（反诉原告）朱XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　缪为军

代理审判员　　严毅超

人民陪审员　　高　倩

书　记　员　　龚　胤

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零九条??当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。