泰州市XX公司与茅XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）泰州市XX公司，住所地江苏省泰州市海陵区府南XX。

法定代表人郑XX，该公司总经理。

委托代理人刘XX，该公司部门经理。

委托代理人季XX，该公司项目经理。

被告（反诉原告）茅XX。

委托代理人王XX、缪亚林，江苏XX律师。

原告（反诉被告）泰州市XX公司（以下简称凤城XX公司）与被告（反诉原告）茅XX物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员贾XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人刘XX、季XX、被告（反诉原告）茅XX的委托代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凤城XX公司诉称，被告系原告管理的某小区某幢某单元某室房屋的业主。2007年8月19日，原告与泰州市海陵区某小区业主委员会签订了物业服务合同，并于2010年和2013年续签，委托服务期限至2016年7月19日止。约定了物业管理费用的收费标准。原告依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。自2010年7月1日开始，被告拖欠物业管理费，截止至2014年6月30日计欠5650.56元。原告催要未果。现诉请判令被告立即支付2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费5650.56元及违约金3093.68元，合计8744.24元，并承担诉讼费。

被告茅XX辩称，1、原告主体身份不适格。原告未提供证据证明物业管理委托合同，是按物业管理规定，选聘和解聘物业服务企业，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案原告提供的合同没有依法签订，属于无效合同，对被告茅XX无约束力。2、假设该物业合同合法，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定，物业服务企业有维修养护管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时根据该解释规定，物业服务企业要求业主支付拖欠的物业费的，必须具备3个条件：首先书面催缴，其次业主无正当理由拒交，第三要给合理缴费期限。否则不能得到法院支持。所以被告茅XX不支付原告物业服务费和违约金。

反诉原告茅XX诉称，2008年以来，反诉原告的屋顶和外墙不断漏雨，多次申报要求反诉被告履行义务。2010年底，反诉被告维修未取得丝毫效果，其后反诉被告拒不履行维修义务，反诉原告不得不在2011年、2012年、2013年多次委托其他人员维修，共计花费22160元费用。因反诉原告的墙体和屋顶严重开裂，须经多次维修，至今漏雨非常严重。反诉被告近期也上门现场勘查，发现内墙有陈旧性斑以及粉饰层脱落，也证明是长期以来的漏雨形成的。综上，反诉被告已经构成违约，请求法院判令反诉被告对反诉原告的房屋予以修缮，并赔偿反诉原告损失合计人民币22160元。

反诉被告凤城XX公司辩称，原告主体适格。物业合同是泰州市海陵区某小区业主委员会与原告依法订立，并在小区显著位置予以公示，征求全体业主意见。2006年7月1日凤城XX公司承接某小区物业管理项目以来，曾帮被告茅XX联系和协调其房屋建设工程的施工单位对该房屋进行质保期内维修达3次。2010年11月，根据茅XX报修，经茅XX签字确认后，经市房管局核审，对茅XX房屋进行了公共维修资金维修，2010年12月15日由原告凤城XX公司委托泰州市某物业服务有限公司对其房屋维修，使用公共维修资金4800元。2014年11月26日庭审后，视为茅XX进行房屋报修，2014年11月28日，凤城XX公司委托泰州市某建设工程公司上门实地查勘，经查初步判断为外墙及屋顶不渗漏，内墙有陈旧性斑及粉饰层脱落。内墙不属于共用部位，不能动用公共维修资金。凤城XX公司不同意对被告房屋予以修缮，不赔偿被告的损失。

经审理查明，被告系位于海陵区某小区某幢某单元某室房屋的业主，房屋建筑面积为235.44平方米。2007年8月19日，原告与泰州市海陵区某小区业主委员会签订了物业服务合同，并于2010年和2013年续签。合同约定，委托服务期限至2016年7月19日止。原告提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅用房每平方米每月交0.5元，若业主逾期未交纳物业费的，物业公司有权要求业主从逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。原告提供了物业服务，被告自2010年7月1日起至2014年6月30日欠原告的物业服务费5650.56元。2010年，根据茅XX报修，经市房管局核审，2010年12月15日由原告委托泰州市某物业服务有限公司用公共维修资金4800元维修了被告茅XX房屋的屋顶和外墙，原告因向被告催要物业费无着诉讼来院。

反诉原告茅XX诉称其房屋的屋顶和外墙还漏雨。为证明其主张，被告茅XX申请证人刘X到庭作证。证人刘X是被告茅XX的朋友，其证言的主要内容为：在2011、2012、2013年，被告茅XX家房屋屋顶和外墙修缮，是其介绍木匠、漆匠、瓦匠施工的。

本案争议焦点：1、原告主体是否适格？2、反诉原告的反诉请求是否成立？

关于本案争议焦点1，原告主体是否适格？本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告认为原告主体不适格，并未提供证据证明原告与泰州市海陵区某小区业主委员会签订的物业服务合同不符合法律规定，故对被告此辩称，本院不予采信。

关于本案争议焦点2，反诉原告的反诉请求是否成立？本院认为，中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议。没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，业主大会依法通过使用方案，物业服务企业组织实施使用方案，并向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。反诉原告茅XX反诉称的屋顶和外墙漏雨，其屋顶和外墙属于公共部位且其房屋已超过保修期，若反诉原告茅XX确是屋顶和外墙漏雨，作为物业服务企业，有义务提出使用专项维修资金维修反诉原告房屋，至于是否能动用公共维修资金维修，还要符合相关规定，按相关程序办理。故反诉原告要求反诉被告对其房屋屋顶和外墙予以修缮，并赔偿其损失22160元的反诉请求，本院不予支持。

综上，本院认为，原告作为物业服务人向被告提供物业服务，先后签订的物业合同，依法对原、被告具有约束力，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应当按约缴纳物业服务费。被告自2010年7月1日起欠缴相关费用，原告现主张被告支付2010年7月1日起至2014年6月30日的物业服务费5650.56元于法有据，应予支持。审理中原告放弃要求被告给付违约金的请求，本院照准。据此，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、第五十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、被告茅XX于本判决生效之日起十日内支付原告凤城XX公司物业服务费合计人民币5650.56元。

二、驳回反诉原告茅XX的反诉请求。

如果被告茅XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币25元（已减半收取），由被告茅XX负担25元。反诉案件受理费177元，由反诉原告茅XX负担（已预交）。应由被告茅XX负担的本诉诉讼费25元，于本判决生效之日起十日内迳交原告凤城XX公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币50元、反诉上诉案件受理费354元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市XX；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。

审判员　　贾XX

书记员　　张XX