吉安XX公司与张XX租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告吉安XX公司。住所地：吉安市吉州区XX。机构代码：576XXXX0735-3。

法定代表人蒋XX，总经理。

委托代理人黄小庆，江西XX律师，特别授权。

被告张XX，女，1975年12月19日出生，汉族，江西省吉安县人。

原告吉安XX公司（以下简称XX公司）与被告张XX租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理。依法由代理审判员刘苏华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人黄小庆及被告张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2012年4月，原告与被告张XX签订《商铺租赁合同》约定：被告承租原告位于吉安县富XX1层商铺，面积77.1平方米，租期5年，自2013年4月14日至2018年3月31日。租金为每月每平方米50元，于每半年的第一个月的第7日前一次性付清半年租金。合同签订后，被告除已支付23130元保证金及三个月的租金外，其他租金未支付。原告经多次催告被告未果，为维护原告合法权益，原告现特提起诉讼，请求法院判令：解除原告与被告签订的租赁合同，被告支付原告租金34695元（按每月3855元计算，自2013年10月1日至2014年6月30日）。

被告张XX辩称，不同意解除租赁合同及不同意支付租金。原告陈述与事实不符，租赁的店面面积为77平方米。原告未催告过被告支付租金。合同签订时原告承诺租金与保证金分开计算，但原告却把保证金直接抵扣为租金。2013年10月，被告曾跟原告方的管理人员反映被告自愿解除两个店面中的一个店面的租赁合同，但原告方未兑现诺言。被告装修店面花费6万余元，原告应支付该笔费用予被告。

原告为支持其诉请提供如下证据：1.商铺租赁合同1份，证明原被告间存在租赁关系的事实及双方对租赁期限、租金支付、违约责任等进行了约定。2.催缴通知书1份，证明原告多次书面催告被告支付租金。

被告对原告提供的证据1的真实性无异议。被告对原告的证据2有异议，认为被告根本不知情，其未收到过原告的催缴通知。

被告未提供证据。

本院经审查对原告的证据1的真实性、合法性、关联性予以认定。因庭审中查明原告已将被告支付的保证金抵扣2013年7月、8月、9月租金的事实，故本院对证据2也予以认定。

综上所述及结合庭审笔录，本院确认如下法律事实：2012年11月24日，原告XX公司作为出租人与承租人即本案被告张XX签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于吉安县XX-A-01、1F-A-02号商铺，面积为77.34平方米；租赁期限为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日；租金按每月3855元计算及约定了租金支付时间、上浮标准，并由被告向原告交纳保证金11565元；被告逾期一个月未支付租金，原告有权收回商铺，单方面终止租赁合同，并扣除保证金等条款。合同签订后，被告向原告支付了11565元保证金及三个月的租金11565元，两项共计23130元。后原告经催告被告支付拖欠的租金未果后，遂将保证金抵扣了2013年7、8、9月的租金。原告现因被告未支付2013年10月以后的租金为由，向本院提起诉讼并提出如上所请。

本院认为，原告XX公司与被告张XX签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同未违反法律规定，应认定合法有效。被告应遵守合同约定，按时履行支付租金义务。现被告拖欠租金达九个月之久，合同约定的合同解除条件成就，故原告有权请求解除合同并支付拖欠的租金。原告将保证金抵扣拖欠的租金并未违反法律规定，故本院对原告的诉请予以支持。被告要求原告支付其装修费的辩称，因原告方主张合同的解除是因被告违约的事实，即使因此造成被告损失，亦应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告吉安XX公司与被告张XX于2012年11月24日签订的商铺租赁合同，限被告于本判决生效之日起10日内向原告腾退店面；

二、被告张XX于本判决生效后10日内支付原告吉安XX公司租金34695元（自2013年10月1日至2014年6月30日）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费668元减半收取334元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。

代理审判员　　刘苏华

书　记　员　　肖　焰

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。