吉安XX公司与李XX租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告吉安XX公司。住所地：吉安市吉州区。

法定代表人蒋XX，该公司总经理。

委托代理人黄小庆，江西XX律师，特别授权。

被告李XX，女，汉族，吉安县人，住吉安县。

原告吉安XX公司诉被告李XX租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法由审判员杨云峰适用简易程序，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告吉安XX公司的委托代理人黄小庆、被告李XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2012年12月7日，与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于吉安县富XX－A－05和1F－A－05A商铺两间，每间商铺面积22平方米，月租金1540元，保证金4620元，租赁期限从2013年4月1日至2018年3月31日止。合同签订后，被告向原告缴纳了14240元（含保证金9240元和租金5000元），之后一直没有再支付租金。故诉请法院判令解除租赁合同，被告支付所欠原告租金（自2013年4月1日起按每月3080元计算至搬离商铺为止，同时核减已交付的5000元）。

被告辩称，1、签订合同时，被告交了10000元保证金，原告当时承诺在装修完毕后退还该款，但原告至今未退。2、签订合同时，原告所说的各种规划都没有实现，与他们之前的承诺不同。3、在我们经营一段时间后，原告方把水、电和公共卫生间都关闭了，导致我们无法经营，所以才未交租金。4、我们装修的时候是按照原告的要求进行装修。原告管理不善，导致我们经营困难。5、租金后来经过了调整并签订了合同，但没有将合同给我，请求法院责令原告向法庭提交，约定的租金并不是70元／平方米，而是45元／平方米。原告现在招租的租金是20－30元／平方米。

原告为支持其诉请，在本院指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：《商铺租赁合同》及附件各2份，用以证明被告向原告承租商铺的事实以及双方对租赁期限、每年的租金标准、租金如何交付、违约责任等进行了约定。被告质证认为对原告的证据的真实性无异议，但认为已向原告交纳了诚意金，在装修后应退回，且签合同时原告承诺会做好规划，并安排公交车接送顾客，但合同签订后，原告没有兑现承诺，经常停水停电，影响了经营。之后调整了租金至45元／平方米，同时双方重新签订了合同，但原告没有将合同交付给承租方，在原告第一次诉讼中，原告方代理人亦认可，请求法院责令原告向法庭出示重新签订的商铺租赁合同。本院认为被告对原告提交的证据的真实无异议，本院予以采信。关于被告主张与重新原告签订了商铺租赁合同，庭审后，本院调阅了本院的（2014）吉民初377号案卷，并责令原告向本院提交了2013年9月12日被告单方签订的《商铺租赁合同补充条款》（下称《补充条款》）2份及《商铺租赁合同补充协议附件》（下称《补充协议附件》）1份和被告于2012年12月19日出具的《承诺书》1份，原告主张上述条款和协议因被告未结清2013年6月1日以前的所欠租金而未签名和盖章，故未生效。经被告质证认为《承诺书》的签名不是本人所写，但谈过其中的内容，其他2份证据是真实的。本院认为原告庭审后提交的证据真实，本院予以采信。

被告为支持其辩称向本院提交了以下证据：1、2013年9月9日案外人钟XX与原告签订的租赁合同，用以证明第一次与原告签订的租赁合同，因原告管理不善而已经了结，于是签订了该份合同，将租金降至45元／平方米；2、照片一组8张，用以证明原告对市场管理不善。原告质证认为，证据1与本案无关，证据2的真实性、合法性、关联性无法确认，并且不能作为拒付租金的理由。本院认为上述证据与本案无关联，本院不予采信。

综合以上有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

2012年12月27日，原告吉安XX公司与被告李XX签订了《商铺租赁合同》两份，约定：一、被告自愿承租原告位于吉安县城富XXF－A－05和1F－A－05A商铺两间，面积均为22㎡；二、租期五年（自2013年4月1日起至2018年3月31日止）；三、商铺租金按每月每间1540元计算，每季度付一次租金，在每季度的第一个月前七天内一次性付清，……被告在签订合同当日分别向原告交纳保证金4620元；四、被告不能以任何借口拒绝交纳租金，否则原告有权向被告按每日0.5元／㎡收取滞纳金，如逾期一个月还不交纳，原告有权收回商铺，并扣除商铺的保证金……。合同签订后，被告如约两间商铺共向原告缴纳了保证金9240元和租金5000元，并将承租的商铺经营服装。此后的租金，被告一直以资金周转困难或原告对市场管理不善影响经营为由而拖欠。2013年9月原、被告双方对租金标准、租赁期限的调整进行了商谈。同月12日原告将根据双方协议后达成的一致意见制作《补充条款》2份及《补充协议附件》1份交由被告签名捺印后收回。双方的《补充条款》及《补充协议附件》中约定：一、赁期限调整为2年，从2013年6月1日起，到2015年5月31日；二、租金标准按45元／㎡／月计算；三、租金支付方式为每半年缴纳一次，在每半年第一个月7日前交清；四、租金计算时间调整为2013年6月1日；五、本补充条款自双方签字盖章之日起发生法律效力……。同时双方对被告2013年6月1日以前的所欠租金进行了结算。但因被告所欠租金至今未付，故原告一直未在上述补充条款和协议附件上签字盖章，亦未将补充协议和协议附件文本交付被告。原告于2014年3月31日诉讼至本院，因收款收据上的商铺号与租赁合同的商铺号不一致，撤回了起诉。2014年7月2日，原告再次诉至本院。

本院认为，2012年12月27日原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为出租人已将店面交由被告承租经营，被告未按照合同约定支付租金，系违约。原告诉请解除合同关系并支付拖欠至搬离商铺之日的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。现被告认可应向原告给付租金，但认为从2013年6月1日起，应按每平方45元即每间每月990元的标准支付，原告则认为，原告未在2013年9月12日的《补充条款》上签字盖章，该补充条款尚未生效，故被告应按2012年12月27日签订的《商铺租赁合同》约定的标准每平方70元即每月每间1540元计算租金。为此2013年9月12日的《补充条款》是否成立成为本案争议之焦点。我国《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。实践中，合同双方往往会经过要约、反要约（新要约）的多轮磋商，最终达成协议。我国《合同法》第二十五条：“承诺生效时合同成立”。故合同生效时间的确定以承诺生效的时间为准。本案中，双方经协议就租期和租金调整及其它事项达成一致意见后，由原告将双方协议内容制作成格式合同文本《补充条款》交由被告签名捺印，应视为原告向被告发出变更原合同内容的要约，被告在该补充条款上签名捺印行为是对原告要约所作的承诺。我国《合同法》第二十六条：“承诺通知到达要约人时生效”。故《补充条款》自被告签名捺印即成立。原告主张自己没有签名盖章，合同不生效，但合同法同时规定，要约到达受要约人时生效，要约人应受要约意思约束，不得随意撤销。原告在对方承诺后，以被告未交清租金为由拒绝在《补充协议》签字盖章，有违诚信，该主张于法无据，不予支持，故2013年6月1日后被告应按每平米45元标准向原告计付租金。关于原告主张被告交付的保证金9240元系违约金，被告违约后应不予退回。因合同约定中言明该款系保证金，双方在合同中还明确约定：“如逾期一个月还不交纳，原告有权收回商铺，并扣除商铺的保证金……”，该约定的目的不言而喻是冲抵所拖欠租金，确保原告合同债权的实现或部分实现，故该约定系合同履行担保的约定，而非违约条款。根据担保法规定，该保证金应冲抵被告所拖欠的部分租金，不足部分被告仍应支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二十五条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告吉安XX公司与被告李XX的租赁合同关系。限被告李XX于判决生效后三十日内腾出位于吉安县城富XXF－A－05号和1F－A－05A号店面。

二、被告李XX应在本判决生效后三十日内支付原告吉安XX公司的租金。（其中2013年4月1日至2013年5月31日按每月每间1540元计算，共计6160元，2013年6月1日至实际搬离商铺之日按每月每间990元计算）。被告已交的保证金9240元和租金5000元共计14240元用于冲抵以上商铺租金。

三、驳回原告其他诉讼请求。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4451元，减半收取2225.50元，由被告李XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。

审判员　杨XX

书记员　欧XX

附：《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

第二十六条承诺通知到达要约人时生效。

第二十五条承诺生效时合同成立。