肖XX、杨XX与姚XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告肖XX，男，1973年出生，汉族，农村居民。

原告杨XX，女，1976年出生，汉族，农村居民。

以上二原告共同委托代理人张玉春，重庆XX律师，特别授权代理。

被告姚XX，男，1974年出生，汉族，城镇居民。

原告肖XX、杨XX诉被告姚XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员代霞独任审判，审理过程中，因被告姚XX下落不明，不适宜适用简易程序审理，本院于2014年6月16日作出（2014）武法民初字第00958号民事裁定，裁定将（2014）武法民初字第00958号案转为普通程序进行审理，依法由审判员熊X担任审判长，与代理审判员代霞、人民陪审员张小蓉组成合议庭，并定于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告肖XX、原告杨XX与肖XX的委托代理人张玉春到庭参加诉讼，被告姚XX经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

原告肖XX、杨XX诉称，二原告与被告姚XX于2012年3月7日签订《租房协议》，约定二原告将其位于武隆县XX的一栋房屋一楼一底及院坝出租给被告姚XX，租期为十年，即2012年4月15日至2022年4月15日，年租金为63800元，三年后（2015年）每年递增房租费百分之五，每年年前支付下一年租金，共分10次支付。双方签订合同后，二原告将房屋交付给被告姚XX使用。被告姚XX在该处以“青岛扎啤庄园”为字号经营夜市生意，并向二原告支付了2012年4月15日至2014年4月14日的房屋租金。按协议约定，被告姚XX应当在2013年12月31日前向二原告支付2014年的房屋租金，但直到现在，虽经二原告多次催收，被告姚XX仍未支付，期间，经双方口头协议，由二原告代被告姚XX垫付了被告姚XX经营期间的电费5078.21元，但被告姚XX至今未支付。根据协议第五条约定，被告姚XX除应当支付到期房屋租金（2014年4月至5月）外，还应当承担交付房屋租金三倍的违约金，即191400元。鉴于被告姚XX不按时支付租金的行为已构成违约，双方已无法继续履行协议。请求法院判决：1.解除原告肖XX、杨XX与被告姚XX于2012年3月7日签订的《租房协议》；2.被告姚XX立即支付二原告垫付的电费5078.21元、2014年4月至5月的房屋租金10633元及违约金191400元，合计207111.21元；3.被告姚XX承担本案诉讼费。

原告肖XX、杨XX为证明其诉讼主张，提供以下证据予以证明：

1.身份证复印件一份，拟证明原告肖XX、杨XX主体适格；

2.租房协议一份，拟证明原、被告签订租房协议，并对租期、租金、违约金等进行了约定；

3.电费缴费发票一份，拟证明二原告替被告姚XX缴纳电费5078.21元；

4.证人肖XX、肖XX的证实各一份，拟证明登记在肖XX名下的用电户头是“青岛扎啤庄园”的专用户头；

5.武隆县XX白杨村村民委员会出具的证明一份，拟证明原告肖XX、杨XX出租给被告姚XX的房屋系二原告的房屋；

6.肖XX与杨XX的结婚证复印件一份，拟证明二人系夫妻关系；

7.证人肖X、肖XX的证言，拟证明“青岛扎啤庄园”从2013年11月到2014年9月12日处于停业状态；

8.被告姚XX电话号码入网登记，拟证明被告姚XX电话号码133×××××××6处于关机状态，无法联系其本人。

被告姚XX拒不到庭，视为其主动放弃质证的权利。本院认为，原告肖XX、杨XX提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，相互印证且形成证据链，依法予以采信。

被告姚XX未辩称也未提供证据材料。

根据原告肖XX、杨XX的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：

原告肖XX、杨XX系夫妻关系，共同修建了位于武隆县XX××村×社（现××村×××组）房屋一幢。2012年3月7日，原告肖XX、杨XX（甲方）与被告姚XX（乙方）签订《租房协议》，协议约定：“一、甲方自愿将武隆县XX××村×社的一幢房屋一楼一底及院坝，房屋结构为砖混出租给乙方为营业使用。二、租期拾年，从贰零壹贰年肆月拾伍日起至贰零贰贰年肆月拾伍日。三、年租金为人民币陆万叁仟捌佰元，三年后（即贰零壹伍年）每年递增房租百分之五，每年年前支付下一年租金，共分10次支付。……。五、有关退租条款：1、协议期内，乙方履行本协议后，甲方不得提前收回房屋，如一方违约，违约方除承担应付房屋租金三倍的违约金外，另承担守约方的一切损失。不可抗力原因除外。”签订该协议后，二原告将协议约定的房屋交付给被告姚XX使用，被告姚XX以“青岛扎啤庄园”为字号经营夜市生意。被告姚XX按协议约定支付了二原告从2012年4月15日至2014年4月15日的房屋租金，其从2013年11月至今未实际经营。经二原告多次向被告姚XX催收2014年4月16日之后的房屋租金，被告姚XX至今未支付。租赁期间，双方达成口头协议，由二原告先行为被告姚XX垫付其经营期间的电费，二原告实际垫付了电费5078.21元。

另查明，“青岛扎啤庄园”的用电户头登记于原告肖XX的父亲肖XX名下，按合同约定计算2014年4月16日至2014年5月31日的房屋租金为7975元。

2014年5月26日，原告肖XX、杨XX向本院提起诉讼，请求法院判决：1.解除原告肖XX、杨XX与被告姚XX于2012年3月7日签订的《租房协议》；2.被告姚XX立即支付二原告垫付的电费5078.21元、2014年4月至5月的房屋租金10633元及违约金191400元，合计207111.21元；3.被告姚XX承担本案诉讼费。庭审过程中，原告肖XX、杨XX将第2项诉讼请求中“2014年4月至5月的房屋租金10633元”变更为“2014年4月16日至2014年5月31日的房屋租金7975元”。

本院认为，原告肖XX、杨XX与被告姚XX签订的租房协议，系双方真实的意思表示，该房屋租赁合同关系依法成立，并受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。双方租房协议约定：“每年年前支付下一年租金”，即租房合同期内被告姚XX应当在每年12月31日前支付次年租金，2014年度的租金被告姚XX应在2013年12月31日前支付，但到期后，经二原告催收，被告姚XX仍拒绝支付，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，被告姚XX租用原告肖XX、杨XX的房屋，被告姚XX未在约定期限内支付房屋租金，现原告肖XX、杨XX请求解除租赁合同，本院予以支持。2014年4月16日至2014年5月31日属于房屋租赁合同期内，被告姚XX未支付该期间的房屋租金7975元，现原告肖XX、杨XX请求予以支付，符合法律规定，本院予以支持。被告姚XX拒付租金的行为已构成违约，双方约定违约方应承担应付房屋租金三倍的违约金。本院认为，原告肖XX主张权利时被告姚XX应支付的房屋租金为7975元，应以此作为计算违约金的基础，即被告姚XX应支付原告肖XX、杨XX违约金23925元，原告肖XX、杨XX要求支付违约金191400元，于法无据，本院不予支持。租赁期间，经双方达成口头协议，由二原告垫付被告姚XX经营期间的电费视为对租房协议的补充，现二原告为被告姚XX实际垫付电费5078.21元，被告姚XX应当予以支付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告肖XX、杨XX与被告姚XX于2012年3月7日签订的《租房协议》；

二、被告姚XX于本判决生效后三日内支付原告肖XX、杨XX垫付的电费5078.21元、2014年4月16日至5月31日房屋租金7975元及违约金23925元；

三、驳回原告肖XX、杨XX的其他诉讼请求。

如果被告姚XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

本案案件受理费4406元（原告已预交），公告费260元，合计4666元，由被告姚XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　熊　强

代理审判员　　代　霞

人民陪审员　　张小蓉

书　记　员　　代XX