冯XX与李XX房屋租赁合同纠纷案民事判决书

原告冯XX，男，汉族，1957年8月20日生。

委托代理人蔡XX，江苏XX律师。

被告李XX，男，汉族，1975年10月24日生。

委托代理人沈XX、叶斌，江苏XX律师。

原告冯XX诉被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员纪石平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯XX及委托代理人蔡XX，被告李XX及委托代理人叶斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告冯XX诉称：2009年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将所有的位于淮安经济技术开XX经一路12号房屋出租给被告使用。现合同已到期，被告拒绝交付房屋，也未按约缴纳水电费，且对原告的房屋造成了损坏，被告已构成严重违约。现请求判令：1、被告返还房屋并恢复原状；2、被告支付电费1003元、水费71元；3、被告承担违约金5000元，并支付自2014年2月28日起至房屋返还之日的租金，以4000元／月计算；4、被告承担本案诉讼费用。

被告李XX辩称：1、2014年2月27日，我方多次致电原告要求向其返还房屋，但原告并未接收，而非我方拒绝返还，故不存在逾期交房的违约金和租金；2、我方未对原告的房屋造成损坏，不存在违约行为；3、水、电费我方同意按照实际使用进行支付。

经审理查明：2009年3月1日，原、被告签订《租房协议》，约定：原告将位于淮安经济技术开XX经一路12号房屋（约390㎡）出租给被告，租期为五年（自2009年3月1日至2014年3月1日）；任何一方违约，均需向对方支付违约金5000元；租金第一年2万元，第二年至第五年每年2.4万元；出租屋内的水电费等均由被告承担，该费用如有拖欠行为，原告有权中止协议并追缴上述费用；如被告对房屋设施及物品造成损坏、丢失，须照价赔偿；为确保房屋及室内设施与物品安全，督促被告按时缴纳房屋及水电等费用，原告收取被告信用保证金及水电费押金5000元，协议到期时，如被告无违约行为，原告一次返还上述押金；被告因使用过程中造成房屋破损或污染应及时恢复原状，到期或退租时打扫卫生是乙方的责任等内容。

协议签订后，原告将房屋交付给被告，双方形成交接清单一份，载明：一楼卫生间设施齐全完好，厨房灶台洗漱池完好，大厅窗帘四片完好，二楼卫生间洁具齐全完好（两个），二楼3台空调、三楼2台空调完好、厨房卫生间完好，2台太阳能完好。

2014年2月28日，被告就租赁房屋到期交接问题致电原告，原告未接电话，后被告通过短信方式告知原告交接事宜。嗣后，原、被告因租赁房屋水电费未缴清、物品损坏等问题发生纠纷，一直未进行房屋的交接。

2014年5月19日，在本院组织下，原、被告进行了租赁房屋的交接。经现场查看及双方当事人确认，对涉案房屋的现状达成以下共识：1、进户玻璃门已被拆除，双方对拆除的主体争辩不一；2、一楼右边第一间房内水池已被拆除，卫生间内马桶损坏、木门损坏；3、二楼楼梯口对面卫生间门损坏、马桶损坏；4、房屋内5台空调均可使用，制冷、制热效果双方争辩不一；5、三楼卫生间设施有所损坏；6、厨房灶台、灶具存在不同程度损坏；7、门口走廊右边地砖有所损坏；8、房屋内总体卫生状况较差，物品杂乱不堪。

另查明，被告已向原告支付租赁协议期间的房租以及押金5000元，尚有电费1003元、水费71元未予缴纳。

审理中，被告对原告要求支付违约金5000元不予认可，经本院释X，被告表示若我院支持违约金，其要求对数额进行调整。

以上事实，《租赁协议》、调查笔录、照片以及当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为：原、被告签订的《租赁协议》依法成立，双方均应按约履行义务。本案中，原、被告的租期在起诉前已届满，双方亦未续租，原告要求被告返还所租赁房屋的请求，本院予以支持（已实际履行）。因房屋常年使用，内部设施存在不同程度的合理损耗，原告亦无法举证证明房屋出租时的原始状态，故对原告要求被告恢复原状的请求，本院不予支持。

关于水电费。原告提交了租赁期间的水电费发票予以证实，结合双方的租赁协议，缴纳水电费系被告的义务。故对原告要求被告支付电费1003元、水费71元的请求，本院予以支持。

关于逾期交房的房租。2014年2月28日后，原、被告因租赁房屋存在水电费未缴清、内部设施存在损坏等问题一直未就房屋交接达成共识，直至2014年5月19日，才在本院组织下完成交接，双方对逾期交房均存在一定的过错，鉴于该房屋自2014年5月19日一直仍由被告占有，本院酌情其另支付原告1个月的租金，结合租赁协议，租金标准按2000元／月计算，被告应再向原告支付租金2000元。

关于违约金问题。原告按约将设施完好的房屋交付被告使用，但从房屋的现状来看，内部设施存在不同程度的人为损坏和拆除，被告并未完全按照租赁物的性质进行使用，原告有权要求赔偿损失。且房屋交接时内部卫生状况较差、物品杂乱不堪，被告亦未按约履行清理、打扫的义务。综上，本院酌定以被告已向原告支付的押金5000元抵消其应支付的水电费1074元后，剩余款项作为违约金支付原告，以弥补原告的损失。

经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定判决如下：

被告李XX于本判决生效之日起十日内向原告冯XX支付租金2000元；

被告李XX于本判决生效之日起十日内向原告冯XX支付水电费1074元、违约金3926元，共计5000元（以押金5000元冲抵）；

驳回原告冯XX其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告李XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市XX，账号：34120XXXX2554）

代理审判员　　纪石平

书　记　员　　王XX