高XX、朱XX与卢XX、陈XX物权保护纠纷一审民事判决书

原告高XX，男，1977年10月15日出生，汉族，医务人员，户籍地福建省福鼎市，现住福鼎市。

原告朱XX，女，1979年7月2日出生，汉族，医务人员，户籍地福建省福鼎市，现住福鼎市。

委托代理人朱XX、李绍养，福建XX律师。

被告卢XX，男，1964年10月5日出生，汉族，职业职工，住福鼎市。

被告陈XX，女，1970年12月1日出生，汉族，职业职工，住福鼎市。

委托代理人陈XX，福建XX律师。

委托代理人卢XX。

原告高XX、朱XX诉被告卢XX、陈XX物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高XX、朱XX诉称，2010年9月8日，双方签订《房地产交易协议书》，约定将二原告所有的坐落于福鼎市桐城街道富民XX套房，以770600元的价格转让给二被告。2010年10月1日，二原告将房屋交付二被告使用。二被告在房屋已经实际居住近一年后，在明知所购房屋为复式住宅的情况下，只因房价普遍下降以及不想支付购房余款137386元，于2011年8月8日恶意起诉要求解除协议书，并返还购房款633200元及违约金。2012年6月21日，福鼎市人民法院作出（2011）鼎民初字第1465号民事判决书，判决解除原、被告之间签订的《房地产交易协议书》，且原告返还已交付购房款633200元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2011年8月8日起至付清上述房款之日止）。二原告不服一审判决提起上诉。2012年9月19日，宁德市中院法院作出（2012）宁民终字第600号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二被告自2011年8月8日恶意起诉之后，仍继续占有并使用上述房屋，一直到2012年10月才搬离上述房屋。综上，2010年10月1日至2012年10月底，二被告占有使用房屋，应当支付期间的房屋使用费及代垫的水电费。房屋使用费参照同地段同类房屋租金计算，计52000元。双方协商未果，为此，请求依法判令被告卢XX、陈XX共同支付高XX、朱XX房屋使用费52000元、水电费5188.4元，合计57188.4元。

被告卢XX、陈XX辩称，1、关于事实部分，针对原、被告诉称的签订合同以及双方交付房屋使用及支付房款的合同履行行为没有异议。对原告诉称的被告是明知房屋为复式住宅及当初是因房价下降才提出解除合同的要求，被告存在异议。实际上该部分事实是原、被告之间在之前的房屋买卖纠纷中已经两审终审得到认定，结果是认定被告违约导致合同目的无法实现，并要求被告判赔相应的违约金。2、被告在原一审判决后即2012年6月底就搬出房屋，而并非向原告说陈述的2012年10月底。3、被告认为原告要求房屋使用费没有任何事实法律依据。原告要求的是在2010年10月1日起的房屋使用费，这是在2010年9月29日被告支付大部分还款后，原告才将房屋交付给被告使用的。被告占有房屋是基于合同的履行，根本不产生任何的房屋使用费。之后被告诉请要求解除合同，因为双方合同纠纷的争议即合同是继续履行还是解除没有得到法院的裁判，所以这个时候也不产生房屋使用费。最后在一审判决中解除合同，原告就马上搬离房屋，所以原告的诉求是没有事实依据。相应的诉求也是没有相关的法律依据。原被告之间的房屋买卖合同纠纷的生效判决书中已经充分考量了双方的过错，法院是按照银行利率从被告当初起诉之日起的利息，而非从支付房款之日起。实际上原告的损失已得到充分的弥补。本案的纠纷实际上应纳入之前的房屋买卖合同纠纷的范畴中，原告重新提起的诉讼本身是没有法律依据的，即使要提起也应该是通过审判监督程序提起再审。4、被告没有交过水电费，如果数额确定且原告已经垫付了，被告愿意支付。5、本案与楼下的602室是复式结构合并登记为一处产权，还有两个共有人叫王XX、杨XX，如果诉争房屋还有其他的共有人，根据其他共有权人，本案是必要的共同诉讼，被告认为从程序上应该追加王XX、杨XX参加诉讼。请求法院驳回原告方不合理的诉讼请求。

在审理过程中，原告高XX、朱XX提供以下证据：1、原告身份证复印件，证明二原告的身份情况。2、被告户籍登记证明，证明二被告的身份情况。3、（2011）鼎民初字第1465号《民事判决书》、（2012）宁民终字第600号《民事判决书》，证明原、被告双方签订《房地产交易协议书》，约定将二原告所有的坐落于福鼎市桐城街道富民XX套房以770600元的价格转让给二被告。二被告自2010年10月1日起占有并使用二原告所有的上述房屋，至2012年10月底才搬离上述房屋。因原、被告双方签订的《房地产交易协议书》被法院依法解除，所以二被告占有并使用上述房屋没有合法依据，二原告要求二被告支付占有并使用上述房屋期间的房屋使用费和水电费具有充分的事实依据。4、《证明》、《收款收据》、《租赁合同》，证明被告在居住诉争房屋期间所产生的水电费5188.4元及同地段同类房屋租金情况。

被告卢XX、陈XX质证认为，对证据1、2三性没有异议。对证据3，该两份的判决书没有异议，但是判决书无法证明被告于2012年10月底才搬离房屋，恰恰证明了被告占有房屋是有合同依据的是合法的。对证据4、《证明》的质证意见，证明人的身份无法核实，对水电费产生的多少，以及水电费垫付的事实有异议。该证明当中所陈述到的垫付人是洪XX，所以也不应该由原告来主张。对房屋租赁合同对出租方与承租方无法确认，无法证明原告的待证事实。《租赁合同》的真实性无法考虑，对合同双方的身份无法考证，单凭合同无法证明同地段租金的价格。《收款收据》的合法性有异议，且并非正式票据，同时对收款人身份无法确认，无法证实被告居住期间所产生水电费的事实，也无法证明原告待证的事实。

被告卢XX、陈XX没有证据提交。

本院对原告提供的证据认证如下：

证据1、2证实当事人身份情况。证据3证实法院生效判决内容及认定的事实。证据4、《证明》和《收款收据》结合查清的事实，可以证实被告应负担水电费5188.4元。《租赁合同》可以作为参考的依据，但不可以作为本案认定案件事实的依据。

经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：

1、2006年12月4日，原告高XX、朱XX从福鼎市XX厂（法定代表人洪XX）购买桐城富民XXC幢602、702号复式住宅中的套房702号，土地权属转移登记为原告高XX、朱XX、案外人王XX、杨XX共有。

2、2010年9月8日，原、被告双方签订《房地产交易协议书》，双方约定被告卢XX、陈XX向原告高XX、朱XX购买坐落于福鼎市富民XX的商品房一套。

3、2010年10月1日，原告高XX、朱XX将702室房屋的钥匙交付给被告卢XX、陈XX。被告卢XX、陈XX使用至2012年10月将房屋交回原告高XX、朱XX。

4、法院生效判决认定，双方签订的房屋买卖合同，由于当事人有违约行为，无法实现合同目的，依法应予以解除。二被告卢XX、陈XX诉求解除合同、返还已支付的房款及违约金，依法予以部分支持。

综上所述，本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，二被告已经实际使用居住房屋近2年，依事实应当承担房屋使用费、水电费。但由于双方并未对合同解除后的法律后果作出约定，参照《中华人民共和国合同法》第六十二条的精神，二被告应当支付相应的房屋使用费，参考同期市场租赁价格，本院酌定20000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告卢XX、陈XX应于本判决生效之日起七日内支付给原告高XX、朱XX房屋使用费20000元、水电费5188.4元。

二、驳回原告高XX、朱XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1230元，由二原告负担689元，二被告负担541元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。

审　判　长　　周友泉

人民陪审员　　郑海燕

人民陪审员　　丁XX

书　记　员　　林XX

附注

本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

主要法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

《中华人民共和国合同法》

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。

地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。

各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。