房屋买卖合同纠纷

　　原告周X、李X诉被告马X房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

　　原告:周X某,男,1973年9月20日出生,汉族，住成都市成华区。

　　原告:李X某,女,1983年12月22日出生,汉族,住成都市双流区。

　　被告:马X某,男,1993年12月18日出生,彝族,住四川省雷波县。

　　委托诉讼代理人：王XX，四川XX律师。

　　第三人：四川XX公司，住所地成都市锦江区。

　　法定代表人：邓某某，总经理。

　　委托诉讼代理人：龙某某(系公司员工)，男，1993年2月11日出生，汉族，住四川省平昌县。

　　审理经过

　　原告周X某、李X某与被告马X某及第三人四川XX公司(以下简称“某某公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周X某、李X某、被告马X某及其委托诉讼代理人王XX，第三人某某公司的委托诉讼代理人龙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告周X某、李X某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房款390000元;2.判令被告向原告支付违约金315000元;3.判令被告向原告支付中介居间服务费8000元;4.判令被告退还原告垫付的房屋XX按揭2800元。事实和理由：原、被告于2017年5月9日签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于成都市双流区住宅，房屋总价款XXX元，同时办理了公证并明确了违约责任。原告已向被告支付购房款390000元，其中包含定金50000元。2017年9月25日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告代偿被告在中国XXXX2800元的按揭款。同时原告向中介成都某某房地产经纪有限公司(现更名为四川XX公司)支付了居间服务费8000元。原、被告双方于2017年10月29日签订《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》，协议约定被告在2017年11月5日前退还原告房款390000元，并向原告支付违约金315000元。后原告多次催促被告履行义务，被告却拒绝支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。

　　被告辩称

　　被告马X某辩称，原告所述与事实不符，1.原告仅向我方支付了360000元的购房款;2.合同不能履行并非我方原因，是原告方担心办理不动产权证时间问题和我方的债务问题影响该合同的履行而主动提出解除房屋买卖合同;3.《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》的签订并非被告方真实的意思表示，该协议系第三方制作打印，对相关违约责任和不能继续履行的约定与事实不符，被告方曾要求中介方对协议内容进行更改，中介方未同意;4.原告方也未曾催促过我方还款，在合同履行过程中，我方一再表示可以继续履行合同，原告方坚持解除合同;5.现我方已无力退还房款，只能处置房屋。

　　第三人某某公司述称，1.被告所提到的购房首付款390000元只支付了360000元，我方是后来才知道的,被告要求原告再支付一部分购房款，我方只知道80000元转账和30000元现金;2.《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》是原、被告双方真实意思表示，该协议是三方协商两次后的最终定稿，原、被告双方签字后我方盖的公章，若没有协商好，当事人是不会签字;3.被告找到原告后支付房款时，我方催促卖方去接房并及时解除XX按揭抵押，被告表示没有钱解除抵押，被告方害怕XX先起诉并要求原告去起诉被告，我方认为不合法，最后协商才签署了解除协议。

　　本院查明

　　本院经审理后认定事实如下：2017年5月9日，原、被告双方通过第三方成都某某房地产经济有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于成都市双流区房屋出售给原告，建筑面积为81.23平方米，总房款为XXX元。同时约定，在合同签订的当日，买方向卖方交付定金50000元，买卖双方到房屋所在地房管局成功提交过户所需的房屋所有权证等相关证件完成后当日内，买方将首付款400000元支付给卖方，剩余购房款600000元由放贷XX直接支付给卖方，实际贷款金额和放款时间以XX通知为准，若XX实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金50000元。

　　2017年6月12日，原、被告双方在四川省成都市律政公证处的公证下签订《预约合同》，约定：“1.房屋基本情况1.1甲方(即本案被告)于二〇一五年十月八日以马X某的名义与成都某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于双流县(合同签约备案号：45×××9)商品房，房屋面积及房屋具体地址以《不动产权证书》登记为准，该房屋现已交付给甲方，尚未办理《不动产权证书》……2.1甲方承诺待取得房屋《不动产权证书》后将该房屋转让给乙方或乙方指定的第三人。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的……2.2.1双方经蹉商，约定该房地产转让价款为人民币壹佰零伍万元整(XXX元，特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响)，签订本合同当日，乙方即向甲方支付购房首付款人民币贰拾捌万元整，其中含购房定金人民币伍万元整，此款项转入甲方指定XX账户，一经转付，视为甲方收到上述款项，甲方出具收条为证;甲方办理不动产转移登记手续当日，乙方支付甲方房款人民币壹拾陆万元整;剩余房屋尾款人民币陆拾壹万元整，其中人民币陆拾万元整，待乙方向XX贷款后，由XX直接转入甲方的指定账户，若乙方贷款金额不足，则以现金方式补足，甲方取得车位《不动产权证书》后，乙方支付甲方壹万元整……5.违约责任5.1、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金叁拾壹万伍仟元整及装修房屋的相关费用，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。5.2、若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付违约金叁拾壹万伍仟元整(315000元)。同时，甲方有权要求乙方继续履行合同……5.5、甲乙双方协商解除合同的，甲方应在法律规定或者约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项(不含利息)全额退还乙方……”。同日，原告通过XX转账方式向被告支付了房款230000元，被告向原告出具收条一张，载明：“今2017年6月12日收到周X某(身份证：XXX×××4)李X某(身份证：5101XXXX1222×××5)支付成都市双流区房屋购房首付款230000元，以此收条与XX转账记录凭证为证”。

　　2017年8月3日，原、被告双方签订《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》，该协议约定：“3、经买卖双方协商一致，买卖双方于2017年6月15日内到成都市律政公证处办理合同房买卖预约合同公证，在办理预约合同公证当日内买方自愿同意将首付款230000元支付于卖方，如卖方在2017年6月15日内(未)支付卖方首付款230000元视为买方违约，合同终止，卖方不退还已收取买方定金50000元。4、经买卖双方协商一致，房款支付方式：【1.在签订合同当日内买方支付卖方购房款定金50000元;2.买方在2017年6月15日内自愿同意将首付款230000元支付于卖方;3.买方自愿同意在2017年8月3日支付卖方剩余购部分首付款110000元，以XX转账80000元，现金支付30000元;4.买方在卖方取得原始不动产权证书后办理过户手续当日内向卖方支付首付款50000元，剩余首付款10000元在办理车位产权过户手续当日支付于卖方;5.剩余购房款600000元由买方办理完XX按揭手续并完成过户手续后由买方贷款XX直接支付于卖方指定的账户，具体房款时间以XX通知为准】。6、本协议作为合同编号为MM210×××5的补充协议，与原合同有不相符之处，以本协议为准”。同日，原告通过XX转账方式向被告支付了80000元购房款，被告向原告出具收条一张，载明：“今收到周X某，李X某支付所购房屋(地址：成都市双流区)购房首付款：捌万XX转账，叁万现金，合计110000元(大写：壹拾壹万元整)”。被告称未收到30000元现金，原告称转账支付的80000系通过借款支付，被告在当日同意支付因借80000元所产生的利息30000元，用于抵扣购房款。

　　2017年9月25日，原、被告及第三人签订《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》(附加协议)，该附加协议约定：“1.经买卖双方协商一致约定，自2017年9月卖方原按揭贷款XX还款日起(每月28日)至2018年1月还款日止由买方代为支付卖方原按揭贷款XX月贷款额，此还款合计金额作为房款中一部分，如因卖方原因导致该房屋不能继续交易，给买方造成一切经济损失由卖方承担全部责任，并买方则向法院提出诉讼，提审判决……2.本协议作为合同编号为MM210×××5的补充协议(附加协议)，原合同及补充协议与本附加协议有不相符之处，以本协议为准。”。

　　2017年10月29日，原、被告及第三人签订《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》，该解约协议约定：“1、经买卖双方协商一致，因卖方现已无力偿还原告按揭贷款XX月供及其他XX信用贷款及信用卡，该房屋所属的开发商尚有首付款100000元未结清且无力偿还，不能再将该房屋出售给买方，该合同不能继续履行，现三方协商一致解除此合同，买方已支付购房定金50000元及购房首付款340000元合计金额为390000元，约定卖方在2017年11月5日前须退还买方已支付全部购房款390000元。2、经买卖双方协商一致，因卖方单方面原因导致该合同无法继续履行，故卖方应在签订本协议15个工作日内按照预约合同公证书内规定，向买方支付违约金315000元，买卖双方无异议。3、经买卖双方协商一致，如卖方未能在按照约定时间内向买方支付违约金以及退还已支付全部房款，卖方有权向相关人民法院提起诉讼、提审判决。4、经买卖双方协商一致，在签订本合同当日，原2017年9月25日所签订的补充协议(附加协议)自动失效。5、本协议作为原中福XX地产合同编号为MM210×××5的解约协议，原合同与本协议有不相符合之处，以本协议为准。”

　　另查明，2017年10月26日原告代被告向XX转账支付2800元的按揭款。

　　以上事实，有原、被告双方陈述、《房屋买卖合同》、《公证书》、中国XXXX个人活期账户交易明细、XXXX账户历史交易明细表、收条、《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》、《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》(附加协议)、《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》等证据在卷予以佐证，本院予以采信。

　　本院认为

　　本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》、《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》(附加协议)、《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原、被告在签订涉案房屋的买卖合同及相关补充协议后，因被告原因导致合同不能继续履行，双方协议解除合同并签订了《关于合同(编号：MM210×××5)的解约协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致的，可以解除合同”之规定，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》、《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》、《关于合同(编号：MM210×××5)的补充协议》(附加协议)于2017年10月29日解除。本案的争议焦点为：1.被告向原告退还房款的金额为多少;2.被告是否应当承担违约责任并向原告支付违约金;3.被告是否向原告退还居间服务费8000元。

　　一、关于被告向原告退还房款的金额为多少的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方合同解除后，被告应将收取的购房款退还给原告。结合原、被告的陈述及双方提交的证据可以证明，原告实际向被告支付的房款为360000元。虽然被告向原告出具的收条上显示，原告还以现金方式向被告支付了30000元房款，但被告称实际未收到该30000元，且庭审中原告亦认可该30000元系其向他人借款用以支付购房款产生的利息，被告承诺该利息由被告承担用以抵扣房款，故原告实际未向被告支付该30000元;同时原告也未提供证据证明其实际向他人支付了30000元利息，故本院认定，被告应当向原告退还的房款金额应当为360000元。此外，原告还通过代被告向XX还款方式支付了2800元的按揭款，合同解除后，被告亦应将该款项退还原告。

　　二、关于被告是否应承担违约责任并向原告支付违约金的问题。本案中，由于被告称其无力偿还XX贷款，且其可能存在其他债务问题，可能导致合同无法继续履行，故原、被告双方协议解除合同，被告系违约方，应当承担违约责任。根据原、被告双方在解约协议中的约定，合同解除后，被告应向原告支付违约金315000元，但我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质;当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，本院结合被告的过错程度、合同实际履行情况、原告的损失、双方合同解除的时间等因素，酌情认定违约金为210000元为宜。

　　三、关于被告是否应当向原告退还居间服务费8000元的问题。原告并未提供证据证明其有该部分费用的产生，且被告亦不是中介费的收取方，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、被告马X某于本判决生效之日起七日内向原告周X某、李X某返还购房款360000元及代偿款2800元，共计362800元;

　　二、被告马X某于本判决生效之日起七日内向原告周X某、李X某支付违约金210000元;

　　三、驳回原告周X某、李X某的其他诉讼请求。

　　如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

　　案件受理费5479元，案件保全费4770元，共计10249元，由被告马XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判人员

　　审判员邱XX

　　裁判日期

　　二〇一八年一月十日

　　书记员

　　书记员冯XX