上诉人张XX、齐XX与被上诉人赵XX、贾XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张XX，曾用名张现生，男，汉族，1972年1月6日出生，住河南省漯河市源汇区清华XX。

上诉人（原审被告）：齐XX，曾用名齐XX，女，汉族，1970年2月21日出生，住河南省漯河市源汇区清华XX，系张XX之妻。

以上二上诉人共同委托代理人：陈建义，河南XX律师。

被上诉人（原审原告）：赵XX，男，汉族，1963年7月16日出生，住河南省郑州市金水区XX。

被上诉人（原审原告）：贾XX，女，汉族，1963年6月23日出生，住河南省郑州市金水区XX，系赵XX之妻。

以上二被上诉人共同委托代理人：李XX，河南XX律师。

上诉人张XX、齐XX因与被上诉人赵XX、贾XX房屋租赁合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2012）源民四初字第192号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张XX及其与上诉人齐XX的共同委托代理人陈建义，被上诉人赵XX、贾XX及其共同委托代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，自2002年起，原告赵XX、贾XX夫妇将位于漯河市源汇区柳江XX的门面房一间出租给被告张XX、齐XX夫妇，该房屋产权证号为漯河市房权证贸易区字第000XXXX5002号，幢号14号，房号9号。2011年6月10日,原告贾XX与被告张XX签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将案涉门面房租赁给张XX使用，租期一年，月租金1400元。合同到期后，如承租人继续使用，必须提前一个月订合同，出租人如果收房，应提前一个月给承租人说明。不允许承租人转租房屋，更不能收取房屋转租金。合同生效后，案涉门面房交由二被告用于经营，全年房租已结清。2012年5月，原、被告双方就续租事宜进行过协商，未达成一致意见。同月10日原告通知二被告到期收回房屋。

原审认为:原告赵XX、贾XX与被告张XX签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效合同。合同到期后，双方未能就续约达成一致，租赁关系已不复存在，二被告此时已丧失继续占有案涉房屋的合同依据，其占有房屋拒不返还的行为已构成对二原告所有权之侵害，主观上具有共同过错，二原告选择以侵权法律关系提起诉讼，请求返还房屋、赔偿损失，于法自无不合。关于被告齐XX主张二原告应当同意其收取转让费的问题，承租人于租赁期内转租或租赁期满后向新的承租人收取转让费，应依交易习惯决定，不能以此妨碍房屋所有权人行使占有、使用、收益、处分之权能。因原、被告双方所签合同已明确约定承租方不得转租房屋，不得收取转租金，收取转让费也就无从谈起，且双方租赁合同已到期，被告更无理由以此约束二原告行使所有权，故被告齐XX该项主张不予支持。关于赔偿损失的标准问题，二原告请求每月按2500元计算，但未提供证据证实其计算依据。法院认为，二原告的损失实质上是房屋被占用而无法收取的租金损失，原、被告双方租赁合同约定每月租金1400元，此数额是市场交易价格的真实体现，可供参酌，以此作为计算损失的标准，既符合市场交易的法则，于双方亦无不利之处。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条第一款第（四）项、第（六）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，原审判决如下：一、被告张XX、齐XX于本判决生效后二十日内将承租的产权证号为漯河市房权证贸易区字第000XXXX5002号，幢号14号，房号9号的房屋返还给原告赵XX、贾XX。二、被告张XX、齐XX于本判决生效后二十日内连带赔偿原告赵XX、贾XX房屋租金损失（损失按每月1400元的标准，自2012年6月11日起计算至本判决确定的返还房屋之日止）三、驳回原告赵XX、贾XX的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张XX、齐XX共同负担。

张XX、齐XX不服原审判决，向本院提起上诉称：1、纠纷的原因是赵XX、贾XX突然把房租从1400元涨到2600元，达到把承租人撵走，从而自己得到6-7万元转让费的意图；2、张XX、齐XX已不再经营，让张XX、齐XX承担每月1400元的损失没有依据；3、张XX、齐XX的装饰部分应给与适当补偿；4、合同履行过程中，赵XX、贾XX未按规定出具发票，违约在先，也是酿成本案纠纷的原因。请求：撤销原判，公正处理。

被上诉人赵XX、贾XX答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明的事实与原审审理查明的事实一致，本院予以确认。

根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：张XX、齐XX是否应返还租赁赵XX、贾XX的房屋并赔偿占用期间的租赁费损失。

本院认为：租赁合同到期后，出租人赵XX、贾XX要求承租人张XX、齐XX返还房屋，是房屋所有权人正当行使占有、使用、收益、处分之权能，承租人张XX、齐XX已丧失继续占有争议房屋的合同依据，原审判决张XX、齐XX返还租赁赵XX、贾XX的房屋，并按原租赁合同约定的每月租金1400元赔偿占用期间的租赁费损失符合法律规定。双方在租赁合同中约定，租赁合同期满，出租房的装修由承租人自行处理，张XX、齐XX要求对装饰给予补偿没有依据，双方在租赁合同中并未约定出具发票的事宜，张XX、齐XX称赵XX、贾XX未出具发票是违约行为没有依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，予以维持。上诉人张XX、齐XX上诉理由缺少事实证据与法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人张XX、齐XX负担。

本判决为终审判决。

审  判  长   吕茹辛

审  判  员   苏建刚

审  判  员   刘XX

书  记  员   梁XX