贮木场棚户区改造房屋确权纠纷

　　江西省樟树市人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)赣0982民初3037号

　　原告雷X1与被告雷X2，第三人黄X所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　雷X1向本院提出诉讼请求：1、确认樟树市**号住房及柴草间为原、被告共有;2、确认被告与第三人黄X签订的《房屋买卖协议》无效;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系父女关系，均是原樟树市XX职工。在原告与前夫生活期间，樟树市XX向原告分配了一套住房，后原告下岗外出打工，房屋便一直留给被告居住。2018年6月15日，樟树市XX棚户区改造时，原、被告将原有房屋置换到了贮木场生活区30栋1单元102号住房及柴草间，房屋登记在被告名下，根据樟树市XX棚户区改造相关政策，该房屋应属原、被告共有。2019年，被告擅自与第三人黄X签订房屋买卖协议，约定将原、被告共有的上述住房及柴草间卖给黄X。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原、被告为该事协商未果。为此，原告特具状法院，请求法院支持原告的诉讼请求。

　　雷X2辩称，请法院驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：首先，原告所述不属实，其根本不享有案涉住房及柴草间的所有权。我系退伍军人，退伍后安排到樟树市XX工作，系贮木场正式职工。原告系我女儿，因享受单位对职工子女的特殊优待进入贮木场工作，为贮木场大集体职工，非正式职工;而原告的前夫系正式职工。根据当时的政策，我与原告前夫共同打分，双方共同分配到一套住房。后来，原告前夫因工作调动脱离了樟树市XX，原告及其前夫两人的户口也一并迁出贮木场，户籍上只剩下我一个人。由于贮木场有规定，单人户籍不能享受公住房，于是我就将我配偶冯XX的户口迁入到贮木场，据此我与我配偶共同享有该公住房的居住权。2014年，樟树市开始棚户区改造，根据《樟树市XX棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿方案》，征收前提为“先房改再就地安置”，即要求由被征收对象提出房改申请，交纳每平方100元的房改款后，再进行征收安置;征收安置对象为“户口登记在场部的大、小集体职工”以及“户口不在场部但原已分配公住房的职工”。2018年，樟树市XX开始依照上述政策进行棚户区改造，我按规定缴纳了6368元房改款，后再另行补缴了房款49624.12元，由此通过产权置换的方式取得案涉30栋1单元102室住房及柴草间的所有权。而当时，原告户口早已迁出贮木场到南昌，且其身份仅为大集体职工，原告根本不符合征收安置的要求，因此案涉房屋的实际所有人仅为我本人，不存在与原告共有的情况。其次，我与第三人黄X签订的《房屋买卖协议》系属双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，我作为案涉房屋的所有人，有权对案涉房屋进行处理，因此该房屋买卖协议合法有效。原告非该协议约束的双方，无权要求对合同效力作出认定。

　　黄X述称，2019年3月底，我们通过广告单联系被告方买卖事宜，在看房满意后与被告方签订房屋买卖协议，因被告年纪较大，是由被告儿子雷XX将协议带到深圳让雷X2再签的字，我们通过微信确认看到签字视频并收到协议后，于2019年4月8日将购房款打到了雷X2账户。我们房屋买卖并不存在无效情形。

　　雷X2向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告雷X1向反诉原告雷X2返还其冒领的房屋征收过渡性安置补偿费8500元;2.判决反诉被告每月支付反诉原告赡养费500元;3.本案反诉费、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年，樟树贮木场进行棚户区房屋征收置换补偿时，符合征收安置补偿对象的仅为反诉原告一人，签订补偿安置协议、分房确认书以及缴纳房改款等相应房款的也均为反诉原告，因此案涉房屋的所有权人仅为反诉原告一人。反诉被告在未得到反诉原告授权委托情况下擅自冒领了房屋征收过渡安置费8500元，属于无权处分，应将该笔费用归还反诉原告。反诉原告现年岁已高，身患疾病，需卖房治病，但反诉被告作为反诉原告的亲生女儿，从2017年1月其就没有尽到赡养义务，故反诉原告要求反诉被告每月支付500元赡养费。

　　雷X1对雷X2的反诉辩称，房屋置换就是以小房子换大房子，分房时，我父亲雷X21988年已退休，而分房是在1990年分的，且当时分房要根据职工的职务、工作年限、户口人头进行打分。我和我父亲单独分不到房子，但我们可以子女与父亲一起打分，所以我们才一起分到原有公住房。而分配XXX也要缴纳租金才可以居住，初期都是我跟我父亲缴纳的，但我父亲退休工资归到社保局后，就一直是我在缴纳。

　　原告方为证明自己的主张，依法向本院提交证据如下：

　　1.樟树市XX出具的情况说明原件1份、贮木场棚改安置房分房确认书复印件1份，载明：1990年，樟树市XX通过职工代表大会确定以职工工龄长短、职务、双职工、家庭人数等情况分配XXX，被告雷X2单职工身份分配不到，而原告雷X1工龄不够也分配不到，后原告雷X1与其前夫赵X将共有的一套小房子退回贮木场，而雷X2与雷X1夫妇也申请将户口合并为一户。据此，贮木场分配给原、被告一套二室一厅XXX，户主为雷X2，并由雷X2与雷X1、赵X共同居住。2013年，樟树市XX进行棚户区改造、拆迁、安置。根据樟树市政府棚改(2014)38号文件，一是以原XXX进行置换可分配一套安置房;二是原没有XXX且户口在贮木场(2013年9月30日以前)可安置一套指标房。因雷X2符合安置条件，对其原XXX进行产权置换，雷X2于2018年6月15日安置贮木场生活区30栋1单元102室住房及柴草间。而雷X1因在2013年9月30日前将户口迁出贮木场，不符合安置指标房的条件，故没有安置指标房。房屋拆迁安置时，雷X2儿子冯XX代领了23210元拆迁补偿款和安置费;雷X1代领8500元安置费。证明：原XXX系雷X2与雷X1、赵X共同申请，虽登记在雷X2户下，但实际由雷X2、雷X1、赵X共同居住;后雷X2置换安置房应属于原告与被告共同共有。被告雷X2质证：对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其与本诉之间不具关联性，因该组证据说明原告并不符合樟树市政府棚改(2014)38号文件中安置指标房的条件;但该组证据与反诉之间具有关联性。

　　2.樟树市XX总务科出具的证明原件1份、樟树市XX后勤保卫部收据原件2张，证明：居住原XXX需交纳租金，其中2012年、2013年的租金是由原告支付的。被告雷X2质证：对该组证据的真实性、关联性及证明目的持有异议，证明和收据存在相互矛盾，对原告实际交纳租金的情况存在怀疑。且原XXX实际所有人为贮木场，原、被告只享有居住权。

　　3.从贮木场小区物业公司处复印的房屋买卖协议复印件1份，证明：被告雷X2擅自将房屋卖给第三人，该协议应属无效。被告雷X2质证：对原告的证明目的持有异议，该协议签订系双方真实意思表示，而被告作为案涉房屋所有人，有权处分房屋。

　　被告方为证明自己的主张，依法向本院提交证据如下：

　　1.《樟树市人民政府办公室关于印发樟树市XX棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿方案的通知》(樟府办发[2014]38号)复印件1份，《樟树市XX棚户区房屋征收产权置换补偿安置协议》复印件1份，收据复印件3张，证明：原告对案涉贮木场生活区30栋1单元102号住房及柴草间不享有所有权。原告质证：鉴于原告对房屋改造的事情不知情，对通知文件的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议;对于补偿安置协议的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明对象有异议;对于三张收据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明对象及目的有异议。

　　2.领条复印件1张，证明：原告在未经被告授权委托情形下，代领了属于被告的拆迁安置费8500元，此款至今未归还。原告质证：对真实性无异议，恰恰证明原告对案涉房屋享有所有权。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雷X2系贮木场正式职工。原告雷X1系被告雷X2女儿，因享受单位对职工子女的特殊优待进入贮木场工作，为贮木场大集体职工，非正式职工。1990年，樟树市XX通过职工代表大会确定以职工工龄长短、职务、双职工、家庭人数等情况分配XXX。根据该要求，被告雷X2因其单职工身份，达不到单独申请分配XXX的条件。原告雷X1为大集体职工，非正式职工身份，不具备分配XXX的条件。原告前夫赵X为贮木场正式职工，具备分房资格。为此，在原告雷X1与其前夫赵X将两人共有的一套小房子退回贮木场，雷X2与雷X1、赵X申请将两家户口合并为一户的情形下，贮木场分配给原、被告家庭一套二室一厅XXX，即原贮木场生活区74栋3单元202室，户主为雷X2，并由雷X2与雷X1、赵X共同居住。该XXX原、被告仅享有居住权，其实际所有人仍为贮木场。1999年6月，原告前夫赵X因工作调动离开贮木场。2012年7月，原告户籍迁出贮木场。据此，该分配的公住房的户口人数变为被告雷X2一人。根据当时分房政策，被告雷X2一人不能享有公住房的居住权。被告雷X2遂将其配偶冯XX的户籍迁入到贮木场组成一户，从而保留原公住房的居住权。2013年，樟树市XX进行棚户区改造、拆迁、安置。根据2014年的《樟树市人民政府办公室关于印发樟树市XX棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿方案的通知》(樟府办发[2014]38号)，征收原则为：先房改再就地安置的原则(由被征收对象提出房改申请，按场认定的公住房、自建房(正房)及主店面的建筑面积，交纳每平方每100元的房改款后，再进行“拆一补一”征收安置，原房屋土地性质不变)。征收补偿对象：1.户口登记在场部的已分配公住房的职工(含离异职工)、职工遗属和大、小集体职工;2.户口不在场部但原已分配公住房的职工;3.经场部认定在场部范围内自建住房(正房)和主店面的职工;4.2013年9月30日以前登记结婚且户口在场部又未分配公住房的职工(含离异职工)、职工遗属和大、小集体职工(不含场外挂编人员)。征收补偿方式：1.货币补偿。2.产权置换。凡有房户必须经过房改后，才能按1:1进行等面积置换，经房改后的公住房的公住房户可任意选择一套75㎡或95㎡户型，其差额面积按安置房成本价进行购买，其多余面积按安置房成本价的120%进行补偿。被告雷X2作为享有公住房居住权的正式职工，依据该文件要求符合征收补偿对象，在申请房改并交纳6368元房改款后，于2018年6月15日置换了案涉贮木场生活区30栋1单元102室住房及柴草间。原告雷X1因在2013年9月30日前将户口迁出贮木场，不符合安置指标房的条件，故没有安置指标房。房屋拆迁安置时，雷X2儿子冯XX代领了23210元拆迁补偿款和安置费;雷X1代领8500元安置费。

　　本院认为，关于案涉贮木场生活区30栋1单元102室住房及柴草间的所有权归属问题，应结合贮木场1990年的分配公住房的政策、2014年的拆迁安置补偿方案等进行确认。根据查明的事实，1990年，被告雷X2局限于单职工身份，有权申请分房，但达不到分房条件;原告雷X1局限于非正式职工身份，无权申请分房。由于原告前夫赵X系贮木场正式职工，亦有权申请分房，但因工龄不足，也达不到分房的条件。为此，原告与其前夫赵X将共有的小房退回场部，并将两家户口合并为一户，通过累加条件进行打分的方式，才符合当时的分配政策，从而分得原74栋3单元202室公住房的居住权。此后，因原告雷X1及其前夫赵X将户口迁出贮木场，该公住房名下的户口仅为被告雷X2一人，而单职工的雷X2便不符合再行居住该公住房的政策。为此，被告雷X2将其配偶冯XX的户口迁入其场部的户口并为一户，从而保留该公住房的居住权。据此，应认定原告雷X1及其前夫赵X此时因将户口迁出场部，丧失了对该公住房的居住权。2014年，樟树市人民政府下发了《樟树市XX棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿方案的通知》，对樟树市XX进行棚户区改造。根据该通知，被告雷X2属于行政征收对象，其依据其居住的原公住房按行政征收原则交纳房改款进行房改后，并自愿选择产权置换的方式，置换现贮木场生活区30栋1单元102室住房及柴草间，符合房屋征收补偿方案，应认定被告雷X2依法享有该住房和柴草间的所有权。而原告因丧失了原公住房的居住权，其无法依据该公住房申请房改后进行产权置换，且结合樟树市XX棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿方案中行政补偿对象条款上下文的理解，行政补偿对象第二点中的职工应为正式职工，并不包含大、小集体职工。而原告在贮木场的身份为大集体职工，其并不属于行政征收对象，故其不享有该居住房及柴草间的所有权。

　　对于被告反诉要求原告归还原告代收的安置补偿费8500元。原告雷X1作为原74栋3单元202室公住房共同居住人，应认定其对原房屋进行了一定的装修装饰及家具添置，应对其进行一定的补偿，故对于其代领安置补偿费8500元，符合公平原则，对于被告的反诉请求本院不予支持。对于被告反诉原告承担赡养费的诉求，系与本案无直接关联的另一法律关系，本院依法驳回。

　　对于原告主张确认被告与第三人签订的《房屋买卖协议》无效的要求，被告雷X2作为案涉房屋的所有权人，其有权对所有的房屋进行处分，且其与第三人黄X签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，故对于原告的这一主张，本院依法不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《建设部关于进一步推进现有公住房改革的通知》(国发[1998]23号)第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：

　　一、案涉位于樟树市XX**室住房及柴草间为被告雷X2所有;

　　二、驳回原告雷X1的其他诉讼请求;

　　三、驳回被告雷X2的反诉请求。

　　案件受理费6040元，由原告雷X1承担;反诉费50元，由被告雷X2承担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院;户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国XX。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理)。

　　审　判　长　　周XX

　　人民陪审员　　卢XX

　　人民陪审员　　秦XX

　　二〇一九年十一月二十五日

　　法官助理 喻涛

　　书记员 夏思惠