林XX、陈XX等与景德XXXXX局城乡建设行政管理:其他(城建)一审行政判决书

　　景德XX昌江区人民法院

　　行 政 判 决 书

　　(2018)赣0202行初51号

　　原告林XX，男，汉族，1964年12月16日出生，住福建省长乐市，

　　原告陈XX，女，汉族，1969年3月1日出生，住福建省长乐市，

　　原告林贺腾，男，汉族，1967年4月28日出生，住福建省长乐市，

　　原告林XX，女，汉族，1971年7月20日出生，住福建省长乐市，

　　以上四位原告的共同委托代理人常青，江西XX。

　　被告景德XX房产管理局，地址：景德XX广场南路皇冠购物广场西XX。统一社会信用代码：123XXXX14544666E。

　　法定代表人陈XX，系该局局长。

　　委托代理人吴X，系该局房屋维修基金管理中心主任。

　　委托代理人张X，江西XX律师。

　　原告林XX等四人诉被告景德XX房产管理局(以下简称：市房管局)履行法定职责一案于2018年7月18日向本院提起诉讼。本院于2018年7月18日立案受理后，依法向被告送达了起诉书副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人常青，被告的委托代理人吴X、张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告林XX等四人购买的位于景德镇城区XX××路××广场××、××、××号房产在被告处申请办理房屋交易手续时，被告告知其需先缴纳住房专项维修基金后方可办理。原告认为其所购房屋性质为自管产非商品房，不应缴纳房屋维修基金，故诉至法院。

　　原告诉称，其于2017年8月与江西XX公司达成协议，购买江西XX公司自有房产位于景德镇城区XX××路××瀚陶瓷广场××层××、××层××、××层××号商铺。后原告按协议交纳了购房款，双方办理了房屋买卖合同公证，江西XX公司开具了房屋出售发票给原告，原告缴纳了契税等一系列费用后，到被告处办理房屋交易手续时，被告知需缴纳房屋维修基金方可办理。根据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第二条和《景德XX住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，商品住宅(包括经济适用房和其他售后保障性住房)和售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。也就是说只有上述房屋才需交纳房屋维修基金。所谓商品住宅是指房地产开发企业建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。经原告了解，本人所购房屋性质为自管产非商品房，出售方非房地产开发企业;不属于房屋维修基金管理范围，不应缴纳房屋维修基金。经原告多次到被告下属景德XX房屋维修基金管理中心交涉，均被告知需缴纳房屋维修基金。为此，原告特具状贵院，希贵院依法裁决。故诉至法院，请求判令：1、要求确认原告所购位于景德镇城区XX××路××瀚陶瓷广场××层××、××层××、××层××号商铺不需要缴纳住宅专项维修基金并予办理房屋交易手续;2、依法判令被告承担本案诉讼费。

　　原告为证明自己的诉讼主张向法庭提交了以下证据：1、四位原告的身份证复印件，证明原告主体资格;2、所购房屋所有权证复印件，证明3套房屋系原为江西XX公司的自管产房;3、江西XX公司营业执照，证明该公司并非房地产开发企业;4、3套房屋税收完税证明复印件，证明3套房屋已经按照法定程序交纳各项税费。

　　被告辩称，一、原告诉称，其所购景德XX城区广场南路26号景XX、7层1号、8层1号房屋，属于自管产非商品房，不属于房屋维修基金管理范围。建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。答辩人认为，原告所购房屋虽不是商品房，但其已从单一自管产进入市场并分割销售变成多个业主，属于商品住宅，房屋存在公用部位及公用设施设备，之前购买一楼商铺的业主均缴纳了房屋维修资金。因此，原告属于《住宅专项维修资金管理办法》管理范围，应缴纳房屋维修资金。

　　二、根据《景德XX住宅专项维修资金管理办法(试行)》第十一条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前或产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。因此，在原告未缴纳专项维修资金，答辩人不予为其办理交易手续符合此规定，请法庭驳回原告的诉请。

　　被告向本院提交了以下证据：景德XX景XX一楼、二楼商户缴纳维修基金情况，证明景瀚陶瓷广场以从单一的自管产到多个业主共同管理的房屋，并已有15户业主缴纳了维修基金。

　　法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》第二条，《景德XX住宅专项维修资金管理办法(试行)》第十一条。说明被告是景德XX住宅专项维修基金的管理机构，以及原告所购房屋属于住宅专项维修基金的管理办法的管理范围。

　　被告对原告提交的证据的质证意见：认为证据1、3、4的三性无异议;对证据2、真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。

　　原告对被告提供的证据的质证意见：对该证据的关联性有异议，其无法证明自管产变成多个业主的事实，其他业主缴纳并非原告一定要缴纳的法定依据，一楼业主缴纳不能改变房屋自管产的房屋性质。

　　本院对上述证据认证如下：

　　关于原告、被告双方均无异议的证据，本院予以确认。对原告提供的证据2，经本院对被告当庭询问，被告亦确认涉案的三间房屋的性质为自管房，本院对该份证据予以认可，对被告提供的证据的关联性不予认可。

　　经审理查明，原告购买了江西XX公司位于景德镇城区XX××路××瀚陶瓷广场××层××、××层××、××层××号的房产。上述三间的房屋系江西XX公司的自管房屋(景房权证字第XXX、09××95、09××99号房屋所有权证载明：“房屋性质为商品房”，但经被告当庭确认，上述三间房产的性质均为自管房，因被告工作人员电脑录入错误，将房屋性质错列为“商品房”)。原告购买后，于2017年8月17日就涉案三间房产申请不动产登记后，办理了房屋买卖合同公证、缴纳各项税费等手续，在被告处办理房屋交易手续时，被告告知原告需缴纳住宅专项维修基金方可办理。

　　另查明，江西XX公司的营业执照上载明：“经营范围为以自有资产进行实业投资，企业经营管理，自有房屋租赁”。

　　本院认为，被告市房管局具有负责辖区范围内房屋交易市场管理有关工作的法定职责。依据《住宅专项维修资金管理办法》第二条及《景德XX住宅专项维修资金管理办法(试行)》第二条可知，商品住宅(包括经济适用房和其他售后保障性住房，以下简称“商品住宅”)和售后公有住房适用以上办法。被告辩称，原告所购房屋虽不是商品房，但其已从单一自管产进入市场并分割销售变成多个业主，属于商品住宅，涉案房屋属于《住宅专项维修资金管理办法》管理范围，应缴纳房屋维修资金。本院认为，涉案的位于景德镇城区XX××路××广场××、××、××号房屋的房屋性质为自管房产，其房屋性质并不会因为房屋产权转让以及该楼其他业主缴纳了房屋维修基金而发生变化，被告的辩称缺乏法律依据，本院不予认可，故应认定本案涉案房屋作为自管房而不在上述两办法的管理范畴。被告依据上述两办法的相关内容要求原告缴纳住宅专项维修基金，于法无据，本院不予支持。综上，原告购买的位于景德镇城区XX××路××瀚陶瓷广场××层××、××层××、××层××号的房产在办理完毕缴纳相应税费等其他手续后，被告应当依法为原告办理相关的房屋交易手续。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：

　　被告景德XX房产管理局在七个工作日内对四位原告购买的位于景德镇城区XX南路26号景瀚陶瓷广场6层1号、7层1号、8层1号的房产履行办理房屋交易手续的法定职责。

　　案件受理费50元，由被告景德XX房产管理局负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于景德XX中级人民法院。

　　审　判　长　　夏XX

　　人民陪审员　　汤X华

　　人民陪审员　　甄XX

　　二〇一八年九月十四日

　　书　记　员　　席千惠