刘XX、蒋XX等与任XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　四川省武胜县人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)川1622民初2436号

　　原告：刘XX，女，1966年8月29日出生，汉族，住四川省岳池县。

　　原告：蒋XX，男，1966年6月15日出生，汉族，住四川省岳池县。

　　二原告的共同委托诉讼代理人：向彬，四川XX律师。

　　被告：任XX，女，1941年8月20日出生，汉族，住四川省武胜县。

　　委托诉讼代理人：李X，武胜县星月法律服务所法律工作者。

　　原告刘XX、蒋XX与被告任XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。除被告任XX未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告刘XX、蒋XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告任XX在合理期限内协助二原告办理不动产权证书;2.判令被告任XX支付二原告违约金6万元。诉讼过程中，二原告将第1项诉讼请求明确为判令被告任XX协助二原告将房屋产权手续过户至二原告名下。事实和理由：2009年6月10日，原告刘XX经人介绍与被告任XX的侄女任XX签订了《住房买卖合同》，任XX代被告任XX将房屋出售给原告刘XX，该房屋位于武胜县。原告刘XX按照约定支付了购房款。从2009年6月起，二原告在该房屋居住生活至今。为办理该房屋产权过户事宜，二原告亦多次催促被告任XX履行办证手续，被告任XX却以二原告侵权为由多次向法院提起诉讼，拒不履行合同约定的义务，导致该房屋至今未办理过户手续。2018年6月26日，广安市中级人民法院作出(2018)川16民终55号民事判决书，依法认定任XX的代理行为已构成表见代理，产生有权代理的法律效果，并确定了刘XX与任XX签订的《住房买卖合同》有效。按照合同约定，被告刘XX已经构成违约，其应向二原告支付违约金6万元。被告任XX拒不履行合同约定的义务，严重侵害了二原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告任XX协助二原告办理房屋产权过户手续并向二原告支付违约金。

　　被告任XX辩称，被告任XX未与原告刘XX签订房屋买卖合同，也没有授权委托其他任何人与原告刘XX签订房屋买卖合同。同时，案外人任XX与原告刘XX签订房屋买卖合同，也没有得到被告任XX的认可和追认，被告任XX无义务协助二原告办理房屋过户手续。即使法院认定原被告存在房屋买卖关系，那么案外人任XX与原告刘XX签订的房屋买卖合同也没有约定房屋过户时间，被告任XX不存在任何违约行为，不应当向二原告支付违约金。原告刘XX当庭陈述其与案外人任XX口头约定的房屋产权过户时间为2011年，二原告的两个诉讼请求均已超过了诉讼时效期间。根据合同的相对性，该房屋买卖合同没有原告蒋XX的签字确认，原告蒋XX不具有适格的诉讼主体资格。综上所述，请求法院依法判决驳回二原告的诉讼请求。

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的身份证复印件、(2013)武胜民初字第1136号民事判决书、(2014)武胜民初字第2404号民事判决书、(2017)川1622民初3422号民事判决书、(2018)川16民终55号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　对当事人有争议的证据认定如下：

　　1.对于二原告提交的结婚证复印件，拟证明二原告系夫妻关系。被告任XX质证后认为，该份证据系复印件，对其真实性不予认可，请法院审查。本院审查后认为，休庭后经核对结婚证原件，该复印件与原件一致，本院对其真实性予以确认。

　　2.对于二原告提交的《住房买卖合同》一份与收条二张，拟证明原告刘XX已交付购房款21.5万元并履行了相关义务。被告任XX质证后认为，房屋买卖合同并非其与原告刘XX签订，也未授权委托任XX与原告刘XX签订，收条也并非被告任XX向原告刘XX出具，故对该组证据的真实性不予认可。本院审查后认为，该组证据已经由(2018)川16民终55号民事判决书认定，本院确认该组证据具有客观真实性、合法性，并与本案具有关联性。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　刘XX与蒋XX系夫妻关系，任XX与任XX系姑侄关系。2006年12月26日，曹XX、李XX(甲方)与任XX及其子蒋XX(乙方)签订房屋预购合同，合同乙方处签名为任XX代签，由任XX在签名处捺印确认。乙方购买位于武胜县住房一套，楼房下面设架空层。2009年6月10，案外人任XX就该套房屋以任XX的名义与刘XX(购买方)签订《住房买卖合同》，约定房屋成交价格为22万元，先支付21.5万元，剩余5000元在出售方办理好产权证时全部付清，违约金6万元。刘XX已向任XX支付购房款共计21.5万元，从2009年6月起，刘XX、蒋XX在诉争房屋内居住生活。2011年，任XX取得了诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证。

　　另查明，2017年10月13日，任XX向四川省武胜县人民法院提起诉讼，要求刘XX、蒋XX搬出任XX所有的位于武胜县的房屋并赔偿其租金损失30900元。2017年12月6日，四川省武胜县人民法院作出(2017)川1622民初3422号民事判决，判决刘XX、蒋XX在判决生效后三个月内将位于武胜县住房一套返还给任XX。刘XX、蒋XX不服四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初3422号民事判决，向四川省广安市中级人民法院提起上诉。2018年6月26日，四川省广安市中级人民法院作出(2018)川16民终55号民事判决，认为：任XX在未经产权人任XX同意的情况下以任XX的名义与刘XX签订《住房买卖合同》，将诉争房屋出售给刘XX，系无权代理行为。由于双方签订《住房买卖合同》时，诉争房屋产权尚未登记，任XX在诉争房屋楼上亦有一套住房出售，并持有诉争房屋的钥匙，且任XX与任XX系姑侄关系，在此情况下，刘XX有理由相信任XX有出售诉争房屋的代理权。同时，刘XX也按市价支付了购房款且一家人在诉争房屋内居住多年，任XX对此不闻不问，有悖常理，根据生活经验法则，依法应认定任XX的代理行为已构成表见代理，产生了有权代理的法律效果，即刘XX与任XX签订的房屋买卖合同有效，刘XX、蒋XX在诉争房屋内居住不构成侵权，故对任XX要求刘XX、蒋XX搬出房屋并承担租金损失的诉讼请求不予支持。一审认定任XX的行为不构成表见代理有误，予以纠正。至于任XX的无权代理行为是否给任XX造成损害以及损失大小，任XX可另案向任XX主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初3422号民事判决;二、驳回任XX的诉讼请求。

　　本院认为，本案的争议焦点为被告任XX是否应当协助二原告办理房屋产权过户手续以及是否应当向二原告支付违约金。

　　对于本案的第一个争议焦点。依法成立的合同受法律保护。本案中，案外人任XX与本案原告刘XX在自愿和平等的基础上签订《住房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，虽然原告刘XX未与被告任XX直接签订房屋买卖合同，但生效判决已经确认案外人任XX的代理行为已构成表见代理，产生了有权代理的法律效果，即原告刘XX与任XX签订的房屋买卖合同有效，任XX代理行为所生的法律后果应当由被告任XX承担，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告任XX辩称原告蒋XX不是合同相对人，其不具有适格的诉讼主体资格。尽管原告蒋XX未与案外人任XX签订房屋买卖合同，但原告刘XX与原告蒋XX系夫妻关系，原告刘XX在夫妻关系存续期间用夫妻共同财产购买诉争的房屋，该房屋应属二原告的夫妻共同财产。二原告从2009年起在诉争的房屋内居住生活至今，任XX曾将刘XX、蒋XX作为共同被告起诉至法院，要求刘XX、蒋XX从诉争的房屋搬出，一审判决支持了任XX的诉讼请求。刘XX、蒋XX不服一审判决，共同向四川省广安市中级人民法院提起上诉，二审认定任XX的代理行为已构成表见代理，产生了有权代理的法律效果，刘XX与任XX签订的房屋买卖合同有效，刘XX、蒋XX在诉争房屋内居住不构成侵权，况且二原告内部之间对诉争房屋的归属并无争议，二原告诉请要求被告任XX协助办理房屋产权过户手续，符合法律规定，本院予以支持，本院对被告任XX的该辩称意见不予采纳。

　　对于本案的第二个争议焦点。二原告要求被告任XX按照合同约定向二原告支付违约金6万元，因双方在房屋买卖合同中对办理房屋产权过户手续的时间并无明确约定，二原告要求被告任XX支付违约金，于法无据，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

　　一、被告任XX于本判决生效之日起三十日内协助原告刘XX、蒋XX办理武胜县住房的房屋产权过户手续，将该房屋过户至原告刘XX、蒋XX名下;

　　二、驳回原告刘XX、蒋XX的其他诉讼请求。

　　案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告刘XX、蒋XX负担1375元，被告任XX负担1375元(原告刘XX已预交2750元，多预交的1375元待本案执行时一并由被告任XX支付给原告刘XX)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。

　　审判员　　滕俊贤

　　二〇一八年九月二十八日

　　书记员　　肖XX