杨XX与孙XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　四川省武胜县XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)川1622民初3026号

　　原告：杨XX，女，1978年9月22日出生，汉族，住四川省武胜县。

　　委托诉讼代理人：向彬，四川XX律师。

　　委托诉讼代理人：胡XX，四川XX律师。

　　被告：孙XX，男，1967年12月7日出生，汉族，住四川省武胜县。

　　委托诉讼代理人：凡X(系被告孙XX表弟)，1986年7月7日出生，汉族，住四川省武胜县。

　　原告杨XX与被告孙XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。除原告杨XX的委托诉讼代理人胡XX与被告孙XX未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告杨XX向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2017年10月14日签订的《房屋买卖协议》无效;2.判令被告孙XX返还原告杨XX购房款6万元。事实和理由：原被告于2017年10月14日签订《房屋买卖协议》，约定被告孙XX将住房一套出售给原告杨XX，价格10万元。协议签订后，原告杨XX即支付了6万元。原告杨XX在签订协议后了解到该房屋不属于能够对外销售的商品房，且该房屋已由被告孙XX委托案外人出售给了他人。双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，且被告孙XX存在一房多卖的情形，该协议应为无效协议，被告孙XX应当返还原告杨XX已支付的购房款6万元。

　　被告孙XX辩称，原被告双方签订《房屋买卖协议》属实，被告孙XX也收到了原告杨XX交纳的购房款6万元，但被告孙XX没有将涉案房屋进行一房多卖。涉案房屋系在他人的宅基地上修建，就是俗称的小产权房，土地性质系集体所有。

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的身份证复印件和《房屋买卖协议》，本院予以确认并在卷佐证。

　　对当事人有争议的证据认定如下：

　　对于原告杨XX提交的委托书复印件，拟证明被告孙XX将涉案房屋交由案外人滕X出售。被告孙XX质证后认为，委托书系复印件，且被告孙XX与案外人滕X在另案中已经解除了委托，该份证据的来源不合法，真实性无法核实，不能够证明被告孙XX将涉案房屋一房多卖。本院审查后认为，该份证据系复印件，且原告杨XX未提供委托书原件予以佐证，本院对其真实性不予认定。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年10月14日，原告杨XX作为乙方(买受方)与被告孙XX作为甲方(出卖方)签订《房屋买卖协议》，协议载明：“孙XX卖出住房一套(三室二厅一厨二卫)，金额十万元(拾万元整)，先预付六万元整(陆万元整)，其余四万(肆万)等一切完善后交付(交付给文X)，以此为证。以付陆万元整，下欠肆万元整。”原告杨XX、被告孙XX以及见证人杨X、文X均在协议上签字确认。

　　另查明，涉案房屋系在案外人的宅基地上修建，土地性质系集体所有。

　　本院认为，原被告之间签订的《房屋买卖协议》虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系在集体性质土地上修建的建筑物，该买卖合同不同于一般的合同，买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。本案中，原被告并非同一村集体经济组织成员，因此，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国法律的强制性规定，该房屋买卖合同应认定为无效合同。原告杨XX要求确认其与被告孙XX签订的《房屋买卖协议》无效，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，当事人基于无效合同所取得的财产应当予以返还，原告杨XX要求被告孙XX返还购房款6万元，符合法律规定，本院予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：

　　一、确认原告杨XX与被告孙XX于2017年10月14日签订的《房屋买卖协议》无效;

　　二、被告孙XX于本判决生效之日起十日内返还原告杨XX购房款6万元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

　　案件受理费1300元，减半收取计650元，由被告孙XX负担(原告杨XX已垫付650元，待执行时由被告孙XX一并支付给原告杨XX)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。

　　审判员　　滕俊贤

　　二〇一八年十月三十日

　　书记员　　肖XX