房开逾期办证，诉讼时效“经过”，全力争取违约金

　　黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司、张X商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

　　民事判决书

　　(2019)黔26民终1373号

　　上诉人(原审被告)：黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道XX。统一社会信用代码：9152XXXX5285***。

　　法定代表人：姜***，该公司经理，

　　被上诉人(原审原告)：张X，女，1980年5月4日出生，侗族，现住贵州省凯里市。

　　委托诉讼代理人：甘真，贵州XX律师。

　　上诉人黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司因与被上诉人张X商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司上诉请求：一、请求依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初651号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、本案诉讼时效期间已届满，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。民法总则第188条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。起算点为商品房预售合同约定的办理转移登记日期2015年11月30日，是不争事实。至被上诉人起诉之日，已超过三年，也是不争事实。2、一审判决刻意曲解诉讼时效，违反法律的规定。民法总则第197条规定，诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。一审判决无权以另外的计算方法进行计算，属于刻意曲解诉讼时效。

　　张X二审答辩称：1、张X于2019年1月17日向法院提起诉讼，向人民法院请求保护的时间为2019年1月17日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适应《中华人民共和国民法总则》，诉讼时效为3年。2、因逾期交房、逾期办证每天的违约事实依据数额都是独立的，房开商一直不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，去除民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，对剩余部分的违约金，应予以支持。

　　张X向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年12月1日至2019年1月10日的逾期办证违约金45550.95元(2019年1月11日之后的逾期办证违约金以原告已付房款400624元为基数，按日万分之一计算违约金至被告为原告办理房产证之日止);2、本案相关诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2014年9月18日，原告张X作为买受人与出卖人某公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买某公司开发的某现代物流城第3幢1单元2层2号房，房款总价为400624元;出卖人承诺在2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张X根据房屋实测面积向某公司支付了购房款396273元。某公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了张X。还查明，截至庭审结束，被告某公司尚未取得涉案房屋的建筑工程竣工合格证明文件。

　　一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2019年1月17日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年1月17日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。结合原告起诉时间及约定办证时间等，故本院对逾期办证违约金的支持时间仅从2016年1月18日计算至起诉之日即2019年1月17日，现原告诉请违约金的截止日期为2019年1月10日，在前述时间范围内，本院予以认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》中的约定，已经对逾期办理转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。关于2019年1月11日后的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼。综上所述，原告应获得的2016年1月18日至2019年1月10日的逾期办证违约金为43114.5元(1088天×0.0001×396273元)。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张X逾期办证违约金43114.5元。二、驳回原告张X的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为469元，由原告张X负担25元，由被告黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司负担444元。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。

　　二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。

　　本院二审查明的事实与一审一致。

　　本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人诉请是否超过诉讼时效;一审计算违约金的方式是否正确。

　　被上诉人提出要求某房开公司承担逾期办证的违约责任，从双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办理转移登记的约定内容来看，明确约定若“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，说明双方约定的违约金的计算方式以日为单位累计计算，应属于继续性债权，继续性债权应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即应每日为一个独立的债权，每一个债权应单独适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条等法律规定，一审判决对于民法总则施行时已经超过两年诉讼时效期间的债权部分即2015年9月30日之前的每日违约金不予支持，对于2015年9月30日之后的每日违约金已超过三年诉讼时效期间的部分不予支持符合法律规定。故，一审法院根据查明的事实及法律规定认定违约金未超过诉讼时效，从而予以支持并无不当。

　　综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费938元，由黔东南XX某房地产开发实业有限责任公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　刘　琴

　　审判员　王大梅

　　审判员　龙　恺

　　二〇一九年九月一日

　　书记员　赵XX