上诉人袁XX与被上诉人XX公司杂物房使用权转让合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：袁XX，住富川瑶族自治县。

委托代理人：罗XX，XXX律师。

被上诉人（一审被告）：XX公司，住所地：广西农垦国有立新XX。

法定代表人：杨XX，该公司董事长。

委托代理人：何天红，XXX律师。

上诉人袁XX因与被上诉人XX公司（以下简称XX公司）杂物房使用权转让合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2013）富民二初字第49号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人袁XX及其委托代理人罗XX、被上诉人XX公司的委托代理人何天红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2013年3月21日，原告袁XX与被告XX公司签订《立新家园住宅小区停车位专有使用权出让合同》，约定：被告将立新家园住宅小区X栋X号杂物房的专有使用权出让给原告，原告交付使用权出让款38200元，逾期在15日内付款按日支付1‰违约金，逾期在15日后付款按日支付2‰违约金，并约定被告于2013年5月31日前将杂物房交付原告，逾期在15日内交房按日支付1‰违约金，逾期在15日后交房按日支付2‰违约金，合同签订后，原告在合同约定期限内付清了全部出让款，但被告至今仍未将杂物房交付给原告使用，已逾期5个月，双方因协商未果，原告遂提起诉讼。

一审法院审理认为，原、被告签订的杂物房使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格遵守。被告没有按照约定的时间交付房屋已构成违约，原告要求被告交付杂物房的请求，理据充分，予以支持，但原告要求被告按照已付房款日千分之二支付违约金的请求过高，应按照已付停车位出让款日万分之二支付违约金为宜。双方约定被告于2013年5月31日前将杂物房交付给原告，但被告至起诉之日止，尚未将该杂物房交付原告使用，因此违约金应计算至2013年10月30日，具体数额为1146元（38200元×0.2‰×150天）。对原告超出部分的请求，不予支持。综上，原告的请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决：一、被告XX公司应在判决生效之日起三十日内将立新XX栋4号杂物房交付原告袁XX；二、被告XX公司向原告袁XX支付逾期交付停车位违约金1146元；案件受理费520元（原告已预交），由原告负担105元，被告负担415元。

上诉人袁XX不服一审判决，上诉称：1、一审判决既认定合同合法有效，又认定合同约定的违约金计算标准过高，这是自相矛盾的。双方在合同中已约定，一方违约，要根据违约情况分别承担按出让价款日千分之一或日千分之二的两档违约金计算标准计付违约金，双方均应受合同条款约束，按诚实信用原则履行合同。一审不按合同约定判决XX公司承担违约责任违反了公平原则。2、双方在合同中约定的违约金计算标准并未过高，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，只要合同约定的违约金不过分高于造成的损失，就应受到法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述法律规定，违约金不超过损失额30％以上的，应当依法得到支持。本案上诉人38200元价款5个月的利息损失为（38200×月息1％×2倍=3820元）；出租杂物房5个月的租金损失为（月400元×5个月=2000元）；造成上诉人未得到认购房屋的损失38200元。因此，上诉人主张的违约金11460元并没有超过实际损失金额的30％。综上，一审判决适用法律错误，判决不当，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交付杂物房违约金11460元给上诉人。

被上诉人XX公司答辩称：1、上诉人所购杂物房与住宅楼是连成一体的，虽然杂物房早已建好，但由于政府有关部门对楼房整体验收工作的迟缓，导致被上诉人不能及时单独交付杂物房给上诉人使用，但被上诉人在楼房整体验收合格后曾分别电话通知包括上诉人在内的各购房户接收杂物房并于2013年9月28日公告要求购房户接收房产，但上诉人没有接收以致引起本案纠纷。2、上诉人没有及时接收杂物房受到的损失是有限的，一审根据被上诉人提出依法调减违约金计付标准的请求酌情判定违约金数额是符合法律规定的。综上，一审判决认定主要事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当。请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审认定的主要事实没有异议，本院予以确认。

本案当事人争议的焦点是：被上诉人XX公司应如何承担迟延交付杂物房的民事责任？

本院认为，上诉人袁XX与被上诉人XX公司签订的杂物房使用权转让合同是有效合同，合同履行过程中，XX公司没有在约定期限（2013年5月31日）之前向上诉人交付合同标的物，确已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。XX公司虽然因多种原因影响迟延交付杂物房，但在具备交付条件后XX公司已及时通知上诉人等购买人接收合同标的物，说明XX公司确有愿意履行合同以减轻违约责任的愿望，并非恶意违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，当事人在民事活动中对于原先约定过高的违约金计算标准和方法均可请求人民法院适当调整。本案中，被上诉人XX公司没有能够在合同约定期限内向上诉人交付杂物房造成上诉人不能及时享受物权而产生的直接损失，主要体现为上诉人可能需要额外支出另寻租用或者借用杂物房的费用。因此，结合当地租赁市场状况以及被上诉人XX公司的违约情形，一审采纳XX公司关于适当调整违约金计算方法和标准的主张，酌情判定违约金1146元并无不当，本院予以维持。上诉人请求改判被上诉人XX公司支付逾期交付停车位违约金11460元的上诉主张，依据不足，本院不予支持。

综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费87元（上诉人已预交），由上诉人袁XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　姚XX

审判员　　陈XX

审判员　　严XX

书记员　　刘XX