铜仁XX公司与向X原租赁合同纠纷一审民事判决书

　　贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民事判决书

　　(2020)黔0625民初1610号

　　原告：铜仁XX公司，住所：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县龙津街道XX。统一社会信用代码：915XXXX0625MA6DJ8KJ8R。

　　法定代表人：李XX，系该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：吴成毅，贵州XX律师。

　　委托诉讼代理人：黄X，贵州XX实习律师。

　　被告：向X原，男，1986年9月15日出生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。

　　原告铜仁XX公司(以下简称华邦XX)与被告向X原租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华邦XX的委托诉讼代理人吴成毅、黄X到庭参加了诉讼，被告向X原经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告华邦XX向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年6月16日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》;2.判令被告向原告退还印江·西南国际商贸城建材城XX35、36、50、51号共计4间商铺，并按照187.6元/日向原告支付自2020年5月11日起至实际退还商铺之日止的商铺占用费(暂计至2020年6月30日止占用费为9380元);3.判令被告向原告支付尚欠第一年度租金8531元、第二年度租金22825元、第三年度租金3523元，共计34879元;4.判令被告以尚欠第一年度租金8531元为基数，从2017年11月25日计算至实际付清之日止，按照日1‰计算向原告支付滞纳金(暂计至2020年6月30日滞纳金为8087.39元);5.判令被告以尚欠第二年度租金22825元为基数，从2018年11月25日计算至实际付清之日止，按照日1‰计算向原告支付滞纳金(暂计至2020年6月30日滞纳金为13306.98元);6.判令被告以尚欠第三年度租金3523元为基数，从2019年11月25日计算至实际付清之日止，按照日1‰计算向原告支付滞纳金(暂计至2020年6月10日滞纳金为768.01元);7.判令被告向原告支付尚欠的物业管理费2324元;8.判令被告支付逾期2020年第一季度物业管理费的滞纳金1025.64元(2020年第一季度滞纳金以1036元为基数，从2019年12月15日计算至实际付清之日止，按照日5‰计算，暂计至2020年6月30日为1025.64元);9.判令被告支付逾期缴纳2020年第二季度物业管理费的滞纳金688.55元(2020年第二季度滞纳金以1036元为基数，从2020年3月15日计算至实际履行之日，按照日5‰计算，暂计至2020年6月30日为688.55元);10.判令被告向原告支付原告代交的电费252元;11.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告根据2016年与案外人冉XX、吴XX，任X等人签订《中国印江?西南国际商贸城委托经营书》约定，全权经营案外人所有的位于印江?西南国际商贸城建材城XX35、36、50、51号共计4间商铺。同年6月16日，原、被告签订《中国印江?西南国际商贸城商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。合同约定，被告租赁前述4间商铺用于销售地板。同时约定租赁期、物管费、租金支付期限、违约责任以及解除合同的条件。前述《租赁合同》订立后，原告按照合同约定交付商铺，但被告仅向原告支付了第一年度、第三年度、第四年度部分租金，至今仍尚欠第一年度、第二年度、第三年度租金34879元。按照《租赁合同》约定，被告应当按日向原告支付约定的滞纳金。同时被告逾期支付租金已经逾期超过一个月的，原告有权根据约定选择解除合同。针对被告欠付租金、物管费以及电费的行为，原告曾多次向被告催讨，但被告以各种理由搪塞、拖延，甚至拒绝支付。原告认为被告拒不支付租金及物管费的行为已经严重违反《租赁合同》的约定，导致原告的合同目的根本无法实现，极大地损害了原告的合法权益。为此，为维护原告自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。

　　被告向X原辩称，一、关于租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条之规定。原告应当保证承租物在租赁期间内符合约定的用途，且在租赁物需要维修时应当进行及时的维修。本案中，原告交付我的35、36、50、51号商铺在装修的时候就一直漏水，致使我无法正常使用。而我将该情况告知原告并要求其进行修理，原告却一直没有进行维修，导致我在上述商铺内的装修及货物不同程度的受损，严重影响了我的正常经营活动，经我多次找到原告协商，原告才于2019年下半年将租赁物维修好，2020年4月23日才赔偿我因漏水造成的损失。故，原告主张滞纳金的诉请没有事实及法律上的依据。二、关于物业费。在我没有与原告没有签订《中国印江?西南国际商贸城商铺租赁合同》合同前，原告以开会的形式召集了我及其他租户并承诺，若能在2016年11月26日开业，原告即补贴2万元装修费。我如约在2016年11月26日开业，但是，原告并未将2万元装修补贴交付给我，而是告知我，该2万元用于扣抵物业费用。我租赁的四间商铺面积共计172.9平方米，按照双方之约定，物业费以1.8元/月收取，我每年应交付的物业费为3734.64元，四年应缴纳的物业费共计14938.56元，可见，该2万元的装修补贴费用并没有抵扣完。我不存在欠付物业费的情形，故原告主张物业费及滞纳金的诉请没有事实及法律上的依据。三、关于电费。我与原告并没有约定电费由原告代缴，且在租赁期间，电费都是由我自行到供电局缴纳。原告于2020年5月15日即把我租赁的商铺停电并且用锁将商铺锁住，使我至今都不能使用，且造成了我的损害，且在原告锁住我租赁商铺时，我并没有存在欠付电费的情形。退一步说，即使我欠付了电费，也应当由供电局来向我主张权利，而并非原告。故原告向我主张电费的诉请没有事实及法律上的依据。四、关于商铺占用费。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同解除后，才存在占用费，而本案中，至今为止，我与原告之间的租赁合同合法有效，并没有解除，故不存在占用费一说，原告向我主张商铺占用费的诉请没有依据。综上所述，原告的诉请没有事实及法律上的依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下：2016年，华邦XX与案外人冉XX、冉XX、吴XX，任X等人签订《中国印江?西南国际商贸城委托经营书》，上述案外人将位于印江?西南国际商贸城建材城XX35、36、50、51号的各自商铺合计4间委托原告华邦XX出租、管理。同年6月16日，以华邦XX为甲方与以向X原为乙方签订了《中国印江?西南国际商贸城商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。租赁合同约定，乙方经营安信地板，租赁甲方位于印江?西南国际商贸城建材城XX35、36、50、51号共计4间商铺，总建筑面积172.92平方米，第一、二、三年度标准租金为33元/㎡/月，第四、五年度标准租金38元/㎡/月租金及物业管理费的计费面积为该铺位建筑面积。租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止(起租日期为2016年8月1日)。合同第三条：租金及费用。一、优惠约定。乙方在完整履行合同约定的前提下按照约定对租赁的铺位装修、开业，乙方可享受甲方给予的租赁优惠政策，按照下列方式和数额缴纳实际的租金作为相应的年度租金。如乙方未按照以上规定履行合同，则以下租赁优惠政策相应递减，以同时期招商政策为准。甲方有权单方解除本合同，并不退还乙方已交商铺租金与管理费。二、租金标准。第一年标准租金为17119元，自2016年8月1日至2017年7月31日止;第一年租金支付方式为交3个月免9个月，交费经营期从2016年8月1日起至2017年7月31日止，共计12个月，合计租金为17119元。第二年标准租金为22825元，自2017年8月1日至2018年7月31日止;第二年租金支付方式为交4个月免8个月，交费经营期从2017年8月1日起至2018年7月31日止，共计12个月，合计租金为22825元。第三年标准租金为28532元，自2018年8月1日至2019年7月31日止;第三年租金支付方式为交5个月免7个月，交费经营期从2018年8月1日起至2019年7月31日止，共计12个月，合计租金为28532元。第四年标准租金为68476元，自2019年8月1日至2020年7月31日止;第四年租金支付方式为交12个月，交费经营期从2019年8月1日起至2020年7月31日止，共计12个月，合计租金为68476元。第五年标准租金为68476元，自2020年8月1日至2021年7月31日止;第五年租金支付方式为交12个月，交费经营期从2020年8月1日起至2021年7月31日止，共计12个月，合计租金为68476元。三、物业管理费。物业管理费以建筑面积计算，标准为2.5元/㎡/月，优惠后1.8元/㎡/月，该费用用于市场保安、保洁、公共部分的照明及用水、常规管理各项支出。管理费不含乙方经营场所的货物保险费。四、其它费用。该铺位设有独立水、电设备、铺位内水、电费由乙方按照其实际使用情况，根据水务部门、供电部门制定的标准每月缴纳。合同第四条、租金及管理费的缴纳。一、预缴费用。1、租赁保证金为两个月标准租金。乙方在签订本租赁合同时，应向甲方缴纳租赁保证金为11412元;第一年度租赁期满7个工作日内退还一个月租赁保证金(50%保证金)或可抵减下一年度租金，剩余到5年合同期租赁期满，在履行双方合同约定之职责，在整个租赁期间保证金均由甲方保存。乙方不能将保证金理解为支付甲方租金的理由。本合同届满后，在双方不再续订合同的情况下，在乙方归还该商铺并结清租金、水电费、物业管理费等各项费用后，甲方在十五工作日内，将保证金无息退还各乙方。二、缴费周期。缴纳方式：租金按年度缴纳，乙方应于2016年4月30日前或进场装修前向甲方预交第一年度租金，该商铺先付租金后方可使用，以后乙方应在下一年度租赁期最后一个月的25日前付清下年度租赁期应交纳的全额租金。逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的1‰作为滞纳金。逾期一个月，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，向X原对上述4间商铺进行装修并于2016年11月26日开门营业。

　　同时查明，华邦XX与向X原执行《租赁合同》的起租时间为向X原开业时间即2016年11月26日，实际租赁期为2016年11月26日止2021年11月25日止。因案涉商铺存在漏水等情况，向X原与华邦XX于2019年12月25日达成协议，由房开公司一次性补偿向X原14000元作为修复费用，此费用用于冲抵房租，上述费用冲抵铺面租金后，向X原不得以任何借口或理由再次主张因漏水导致的其他任何费用。2020年4月23日华邦XX将向X原的下列费用可抵扣冲抵租金：1.一个月的合同保证金5706元;2.玻璃门补助2000元;3.漏水修复费14000元;4.开业奖励余款9624元;抵扣冲抵总金额31330元。现向X原欠华邦XX2016年度租金8532元;2017年度租金22825元;2018年度租金3532元，前三年度(即2016年11月26日至2019年11月25日)租金共计34879元。

　　另查明，华邦XX在向X原欠付租金的情况下曾将向X原承租的案涉商铺私自上锁、停电。印江?西南国际商贸城的物业管理公司为XX公司，物业管理费也由XX公司收取。

　　上述事实有原告华邦XX提交的营业执照、法定代表人居民身份证、《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》、《中国印江·西南国际商贸城委托经营书》、授权委托书复印件各四份、收据(编号：XXX、XXX、XXX、XXX)复印件四份、领条复印件四份、协议书复印件、关于商铺租金催缴通知、催告图片、物业管理费单据、贵州增值税电子普通发票;被告向X原提交的居民身份证、微信聊天截图、安信地板房租明细复印件及原告的当庭陈述等证据材料在案佐证。上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。对被告向X原提交的证人证明原件，拟证明华邦XX于2020年5月15日对向X原承租的案涉商铺停电锁门至今，原告质证认为对证明内容不予认可;本院认为，向X原提交的该份证据系孤证，不能证明被告的证明目的，故对该份证据因证据不足，本院不予采信。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点是：1.华邦XX与向X原于2016年6月16日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》是否应予解除;2.向X原是否应按187.6元/日向华邦XX支付自2020年5月11日起至实际退还商铺之日止的商铺占用费9380元(计算至2020年6月30日);3.向X原是否应向华邦XX支付第一年度至第三年度租金共计34879元及相应年度的滞纳金;4.向X原是否应向华邦XX支付物业管理费2324元及滞纳金;5.向X原是否应向华邦XX支付代交电费252元。

　　关于华邦XX与向X原签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》是否应解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，庭审查明，向X原自与华邦XX签订《租赁合同》后从每一年度均欠付华邦XX租金，在华邦XX向其催告后仍未支付欠付租金，其行为已构成严重违约，现华邦XX要求解除与向X原于2016年6月16日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。因华邦XX与向X原签订的《租赁合同》解除后，向X原应退还承租的位于印江·西南国际商贸城建材城XX35、36、50、51号共计4间商铺。

　　对于华邦XX要求向X原应按187.6元/日向华邦XX支付自2020年5月11日起至实际退还商铺之日止的商铺占用费9380元(计算至2020年6月30日止)的诉讼请求。向X原辩称华邦XX于2020年5月15日就对其承租的案涉商铺锁门停电至今无证据证明，故对其辩解不予采纳。向X原仍然对其承租的案涉商铺继续占用和管理，故向X原仍应自2020年5月11日起至2020年6月30日止支付案涉4间案涉商铺(面积为172.92㎡)的商铺占用费，商铺占用费按187.6元/日(第四年租金68476元÷365天)计算为9567.6元(187.6元×51天)。华邦XX主张9380元是对实体权利的处分，本院予以支持。

　　对于华邦XX要求向X原支付合计34879元租金及相应年度的滞纳金的诉讼请求。庭审查明，向X原尚欠华邦XX第一年度至第三年度租金合计34879元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，故对华邦XX要求向X原支付租金34879元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于华邦XX主张的滞纳金，双方合同虽约定为滞纳金，其性质实为违约金，是对违约方的一种约束，庭审查明，华邦XX在向X原欠付租金的情况下，擅自将向X原承租的商铺采取锁门等方式要求其支付欠付租金，其行为欠妥，同时也违反了合同约定和法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对于华邦XX主张的滞纳金本院不予支付。

　　对于原告华邦XX要求被告向X原支付物业管理费2324元及滞纳金的诉讼请求。向X原辩称华邦XX向其承诺若在2016年11月26日开业补贴20000元装修费并向其告知20000元装修费抵扣物业费用的辩称因证据不足，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故本院不予采纳。同时查明，印江?西南国际商贸城的物业管理公司为XX公司，原告华邦XX向被告向X原主张物业费及滞纳金无事实依据，本院不予支持。

　　对于华邦XX要求向X原支付代交电费252元的诉讼请求。向X原答辩称其每月欠付欠费均系自行到供电部门缴纳，同时也不认可欠付电费的情况，华邦XX提交了发票名称为XX公司的电费发票，该证据不能证明系向X原欠付的电费，故对华邦XX要求向X原支付代交电费252元的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。

　　被告向X原经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席审理。

　　为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、解除原告铜仁XX公司与被告向X原于2016年6月16日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》;

　　二、被告向X原将承租的位于印江·西南国际商贸城建材城XX35、36、50、51号共计4间商铺退还原告铜仁XX公司;

　　三、被告向X原于本判决生效之日起十五日内支付原告铜仁XX公司第一年度至第三年度的租金共计34879元;

　　四、被告向X原于本判决生效之日起十五日内支付原告铜仁XX公司商铺占用费9380元;

　　五、驳回原告铜仁XX公司本案的其他诉讼请求。

　　如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1568元，已减半收取计784元，由被告向X原负担453元，原告铜仁XX公司负担331元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。

　　审判员　　胡友忠

　　二〇二〇年九月九日

　　书记员　　徐XX