房屋买卖纠纷 成功维护当事人利益 解除案涉合同

　　北京市第二中级人民法院民事判决书

　　(2018)京02民终11827号

　　上诉人(原审原告)：孙XX，女，1940年11月18日出生，汉族，北京市XX厂退休工人，住北京市西城区。

　　委托诉讼代理人：孙XX(孙XX之弟)，住北京市西城区。

　　委托诉讼代理人：辛霞，北京市XX律师。

　　上诉人(原审被告)：北京XX公司，住所地北京市海淀区北洼西里十二号中XX。

　　法定代表人：孙XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：马X，女，该公司财务总监。

　　委托诉讼代理人：韩XX，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：王XX，男，1932年1月14日出生，汉族，北京市XX厂退休工人，住北京市海淀区。

　　被上诉人(原审被告)：北京XX公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开XX。

　　上诉人孙XX、北京XX公司(以下简称华诺XX)因与被上诉人王XX、北京XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初14874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　孙XX上诉请求：1.撤销一审判决;2.支持孙XX在一审提出的全部诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费由华诺XX承担。事实和理由：一、法律事实与法律关系。1.1995年9月2日，王XX以孙XX名义为华诺XX签订一份《房屋买卖保证书》，该《房屋买卖保证书》载明：产权人系孙XX，买卖双方议定按规定办理买卖手续。在卖方一栏由王XX代孙XX签字，王XX加盖了其私人印章并签字，注明“代”。买方一栏由华诺XX加盖公章，据此，卖方为孙XX，买方为华诺XX，代签字人为王XX。但该保证书经王XX代签后，始终未向孙XX披露此事。发生诉讼后，孙XX始才知悉此保证书。2.1995年9月10日，王XX以孙XX名义在一份《申请出卖房屋登记表》中填写的内容载明，产权人孙XX，代理人王XX，拟售房价195万元，房产所有权证“西城字第12107号”;申请人一栏由王XX代签字，据此王XX在表格中认可其为孙XX的代理人。该表格为原北京房地产交易所格式化的文件，王XX向交易所表明其为孙XX的代理人。3.1996年4月5日，王XX以孙XX名义与华诺XX签订一份《房屋买卖协议书》，该协议载明：立协议单位：甲方为华诺XX，乙方孙XX：在署名一栏，甲方由华诺XX签章，乙方由王XX代。并加盖了私人印章。据此，在孙XX、华诺XX之间形成房屋买卖关系，出卖人为孙XX，买受人为华诺XX，代理人为王XX。该协议书经王XX代签后，王XX从未向孙XX披露该份协议书，华诺XX已知出卖人为孙XX后，但从未向孙XX支付购房款。4.1996年6月10日，王XX以孙XX名义与华诺XX签订一份《房产卖契》。该《房产卖契》载明：立卖契人孙XX，卖产人一栏由王XX代并加盖其私人印章，买产人为华诺XX，加盖其公章;原北京房地产交易所加盖了公章。据此，在房地产交易所提供了格式化的卖契中，已明确房屋买卖关系的当事人。但经王XX代签后，从未向孙XX披露此事。综上，经王XX以孙XX名义与华诺XX在原北京房地产交易所发生的系列交易行为，已构成孙XX与华诺XX之间形成房屋买卖的法律关系。孙XX与华诺XX及王XX为适格的当事人。一审法院认为孙XX不享有上述合同的解除权，认定事实有误。二、解除合同与适用法律。1.直接代理与王XX不能以孙XX名义办理房屋交易手续。依据《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第六十三条，第六十四条、第六十五之规定，当事人之间可直接代理，亦是民法关于直接代理的规定。据此，在《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)颁布前我国仅承认所谓的直接代理，既代理人必须是以被代理人的名义为民事法律行为，而不能以自己的名义与第三人订立民事合同。本案中，王XX以孙XX名义代签的上述涉及房屋买卖的四个文件，发生时间在1995年9月2日至1996年6月10日止期间，王XX之代理行为系直接代理。依据当时尚生效的经国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》和《北京市贯彻实施<城市私有房屋管理条例>若干具体问题的规定》，严禁任何单位和个人不得私自购买城市私有房屋。而在当时，XX公司属原大兴县财政局下属企业，属于集体所有制企业，不能购买孙XX名下的城市私有房屋。而依据上述《城市私有房屋管理条例》第九条和《北京市贯彻实施城市私有房屋管理条例若干具体问题的规定》第三条之规定，孙XX作为城市私有房屋的所有权人拟出卖其名下的房屋时，须亲自到原北京房地产交易所办理房屋买卖的交易手续。《民法通则》第六十三条第三款规定，经王XX与华诺XX以孙XX名义签订的上述四份文件，应当由孙XX本人亲自实施后，房屋买卖交易的相关文件方能生效。故，原北京房地产交易所至今不能办理华诺XX请求办理的房屋产权过户手续，现产权仍然登记在孙XX名下，作为所有权人，当然可以行使合同解除权。2.间接代理与华诺XX不履行房屋买卖合同。《合同法》于1999年10月1日起施行。该《合同法)第四百零二条、第四百零三条规定了间接代理的法律制度。依据该法律规定，当王XX以孙XX名义签订上述四份文件后，王XX已向华诺XX披露了产权人孙XX的信息，而华诺XX已知悉在房屋买卖的法律关系中，出卖人为孙XX，王XX仅为代理人，在孙XX与王XX之间仅存在代理关系。当王XX已向华诺XX披露孙XX为出卖人后，房屋买卖合同直接约束华诺XX，华诺XX应直接将购房款交与孙XX。现华诺XX不能履行房屋买卖合同时，孙XX当然享有法定的合同解除权。3.法律禁止双方代理及王XX的职务代理行为。王XX于1993年5月至1998年1月期间，系担任XX公司四合院项目的部门经理。在其担任项目经理期间，曾代理XX公司于1994年9月30日，与孙XX签订一份关于房屋买卖的协议书，该代理行为系《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)第一百七十条第一款规定的职务代理。该房屋买卖协议书有效。在该房屋买卖协议书中，王XX代理XX公司签署协议书，而在以后，在同一房屋买卖行为中又同时为房屋买卖关系的双方当事人实施代理活动。即以孙XX名义代签上述与华诺XX签订的四份文件，又于1996年1月10日，代理XX公司与华诺XX签订一份《关于西城区某某某某某25号搬迁协议》，在该搬迁协议书中，王XX代理德三泰，作为房屋的出卖方。王XX这种同时代表两种利益的民事行为，是该《民法总则》第一百六十八条所禁止。王XX同时代理XX公司与华诺XX与孙XX签订房屋买卖合同的行为，被现行法律所禁止，且王XX以孙XX名义与华诺XX签订的《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议书》和《房产卖契》不被孙XX追认。故，孙XX有权依据法律规定，诉求解除。

　　华诺XX上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审法院驳回孙XX诉讼请求的依据，包括撤销一审法院判决书本院认为部分认定的孙XX、XX公司、华诺XX及王XX之间的四项法律关系中的第二、三、四项;撤销一审法院判决书本院认为部分表述的孙XX与华诺XX签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》、《房屋买卖保证书》合同双方应当为XX公司及华诺XX，孙XX仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由XX公司及华诺XX承担;将驳回孙XX诉讼请求的依据变更为华诺XX已按合同约定履行了合同义务，房屋管理部门也确认了华诺XX与孙XX北京市西城区某某某某某25号院(以下简称案涉房屋)的买卖关系等;2.本案两审诉讼费用由孙XX承担。事实和理由：一、一审法院所认定的孙XX、XX公司、华诺XX及王XX之间的四项法律关系的后三项及认定孙XX与华诺XX签订的房屋买卖协议书、房产卖契和房屋买卖保证书的合同双方为XX公司及华诺XX，相关权利义务由XX公司承担与本案相关联的多个已生效判决相矛盾，一审法院无权否定相关已生效判决的效力，该认定亦超出了本案的审理范围。1.北京市西城区人民法院(2009)西民初字第12132号民事判决书及二审北京市第一中级人民法院(2010)一中民终字第6619号民事判决书，均认定了本案要求解除的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖保证书》和《房产卖契》合法有效，合同主体均为孙XX与华诺XX。在西城区人民法院12132号判决第11页的本院认为部分明确：“在与王XX签订协议书的同日，原告(孙XX)另行签署了委托书，委托王XX全权代表其办理上述房产的交易、翻建、装修等有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止。在此之后，王XX以原告(孙XX)代理人身份办理的申请出卖房屋登记表以及与华诺XX签订的房屋买卖保证书、搬迁协议、房屋买卖协议书及房产卖契等均未超出其代理权限，故应认定为有效。现原告要求确认王XX代理其与华诺XX签订的关于案涉房屋房屋买卖协议、房屋买卖保证书及房产卖契无效以及要求确认案涉房屋仍归原告所有，缺乏法律及事实依据，本院不予支持”，并判决驳回了孙XX的诉讼请求。另在该判决中认定王XX与孙XX签订协议书的行为系个人行为。该案二审判决即北京市第一中级人民法院6619号民事判决书确认“一审判决认定房屋买卖保证书、搬迁协议、房屋买卖协议书及房产卖契有效是正确的，并明确现孙XX要求确认王XX代理其与华诺XX签订的案涉房屋买卖协议、房屋买卖保证书及房产卖契无效，以及要求确认案涉房屋仍归孙XX所有缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持是正确的，予以确认。另二审判决确认一审法院认定的王XX与孙XX签订协议书系个人行为不妥，并进行了更正”。2.北京市西城区人民法院(2010)西民初字第11934号民事判决书和北京市第一中级人民法院(2011)一中民终字第28号民事判决书均认定《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》合法有效，并认定1994年9月30日，孙XX与王XX所签协议书孙XX将涉案房产卖与王XX条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系。在本案判决第10页另查部分明确：“另查，2010年8月，原告将XX公司诉至本院，要求确认原告诉与XX公司于1994年9月30日签订的《协议书》无效，本院经审理认为，1994年9月30日，原告与王XX所签《协议书》中虽约定原告将自己所有的案涉房屋卖与王XX，但该条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系;经生效的判决书也认定王XX以原告代理人身份办理的《房屋买卖保证书》《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等有关行为未超出其代理权限，上述代理行为是合法有效的;而王XX代理原告签订的房屋买卖合同中相对方为原告与华诺XX，导致案涉房屋权属可能发生变化的并非双方所签《协议书》，而是原告与华诺XX间的房屋买卖协议等合同，故原告要求判令双方所签《协议书》因违反行政法规而无效的起诉意见、理由不充分，本院不予支持，本院于2010年11月5日作出(2010)西民初字第11934号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决并上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出(2011)一中民终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。”3.一审法院三项法律关系认定与前述判决认定的法律事实相矛盾，无事实和法律依据，特别说明XX公司与孙XX1994年9月30日签订的协议书中案涉房屋买卖的内容只是XX公司取得案涉房屋销售代理权的一种方式。通过前述二案一二审四个判决，认定了《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》合法有效，合同主体当然为孙XX与华诺XX，王XX为孙XX的代理人，王XX的行为为职务行为，几方的法律关系已然非常明确，而本案一审法院所作四点法律关系认定，其中第2点只认定了1994年9月30日，孙XX与XX公司签订了房屋买卖合同，而遗漏了同日孙XX还签署了授权委托书，并进行了公证，授权王XX办理案涉房屋的交易、翻建、装修等有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止的重要法律事实。而第三项认定XX公司将案涉房屋转售给华诺XX，第四项认为为了简化手续，指派王XX办理了孙XX的公证委托手续，由王XX以孙XX名义将案涉房屋出售，该三、四项认定与多个判决和房屋管理部门的盖章确认的房产卖契等文件相矛盾，也无任何事实依据和法律依据。该认定直接否认了孙XX与华诺XX的房屋买卖关系，但是如果孙XX只与XX公司存在买卖关系，孙XX就不应签署授权委托书，XX公司只有将房屋变更到自己名下后以自己的名义与华诺XX签订房屋买卖合同，而对于华诺XX来说，其购买卖案涉房屋基础和必要条件是XX公司和王XX持有孙XX的经公证的授权委托书，有代孙XX签订相关合同的权利，至于代理人通过何种方式取得的代理权限是代理人与被代理人之间的法律关系，与华诺XX无任何关联性，且XX公司(王XX)与孙XX于1994年9月30日所签订的协议书只是其取得代理权限的一种方式和手段，重点是取得了代理权限。4.一审法院根据其认定的法律关系来确认的孙XX仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由XX公司及华诺XX承担，由于其法律关系认定本系错误，由此而确认的事实亦是错误的。二、华诺XX已履行了合同义务，且在房屋管理部门办理了房产卖契，房屋管理部门已盖章确认了孙XX与华诺XX的房屋买卖关系，因此二审法院应驳回孙XX的诉讼请求。在房屋买卖合同关系中，对买受人来说，支付房价款是主要义务，而是否可以完成房屋管理部门过户登记手续是风险，对出卖人来说，收取房价款是主要权利，在不收到房价款的前提下不会办理房屋过户登记手续，而本案中，华诺XX支付了购房款项290万元，与当时的案涉房屋市场价格及合同约定的房价款基本一致，并在房屋管理部门办理了房产卖契，房屋管理部门已盖章确认了孙XX与华诺XX的房屋买卖关系，因此请求法院依法驳回孙XX的诉讼请求。

　　针对孙XX的上诉请求，华诺XX辩称，对方也是认为协议有效，孙XX和华诺XX是主体，我们认可。包括保证书、房屋买卖协议书、房产卖契，这些合同均合法有效，已被法院终审确认。华诺XX履行了自己的义务，没有违约行为。王XX有公证的委托书，可以对房屋进行交易、翻建装修等一系列的授权，他是一个代理人身份。相关款项也都直接支付给了XX公司。这个案子也打了好久，我们也提交了相关证据。XX公司实际收取了华诺XX的购房款，房屋办理了过户登记手续。XX公司是代理行为，我们履行了相关义务，也过户了，所以说这个合同对方要求解除没有事实和法律依据。我们上诉请求变更一审判决的依据。通过之前生效判决的认定，合同主体已非常明确。对方跟XX公司及王XX之间的关系是他们之间内部的事情，而我们合同上所有相对方都是孙XX，王XX只是代理人，而且他有代理权限。

　　针对华诺XX的上诉请求，孙XX辩称，一、王XX与华诺XX的行为已经严重侵害孙XX的合法权益。从开始孙XX为改善家人居住条件为目的，经公证协议书明确卖房对价为125万元房款加二套三居室加12间平房，到最后被人为降价至145万元，价格及利益的大幅缩水，于法于情，都让人无法理解，只有一种解释行得通，就是未经公证的所有与房屋有关的买卖房产文书均未经孙XX同意。故，华诺XX与王XX明显故意隐瞒孙XX，侵害其利益。二、孙XX从未收取华诺XX的任何款项。1994年9月30日，在王XX提任XX公司“四合院”项目部经理期间，以其职务行为与孙XX签订一份关于房屋买卖的协议书，该协议书明确：出卖人为孙XX，买受人为XX公司：定金30万元：标的物为西城区西四北XX五条25号：价款总额为125万元，另解决二套三居室和12间平房。该协议签订后，XX公司给付孙XX30万元定金，该协议生效。后经诉讼，经北京市西城区人民法院(2012)西民初字第15928号《民事判决书》判决：孙XX与XX公司于1994年9月30日签订的协议书于2012年7月2日解除。经公证的授权委托书也因此失去法律效力。自1994年9月30日始至2012年7月2日止期间，华诺XX从未给付孙XX一分钱。三、XX公司是否收取华诺XX的款，与孙XX无关，不能作为认定孙XX已收取购房款的依据。1996年1月30日，王XX曾与华诺XX签订一份搬迁协议，该协议明确：出卖案涉房屋的是王XX，买受人是华诺XX，总价款250万元，搬迁费用112.5万元。合计总款362.5万元。1995年9月2日，王XX以孙XX名义与华诺XX签订一份《房屋买卖保证书》。1996年4月5日，王XX以其名义与华诺XX签订一份《房屋买卖协议》。1966年6月10日，王XX以其名义与华诺XX签订一份《房产卖契》，同时，华诺XX又举证其已支付XX公司290万元购房款。对此，孙XX均不予认可，首先购房款以哪个数字为准，不清楚;其次，华诺XX称，协议签订后，华诺XX支付XX公司一些款项，而这些款项的付款主体、收款主体纷繁复杂，真伪难辩，但有一点可以明确就是这些款项与孙XX无关。综上，华诺XX主张向XX公司支付的款项与孙XX无关，王XX以孙XX名义与华诺XX签订的《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议》、《房产卖契》，没有一份是经孙XX认可或事后追认的，且上述三份协议逐步在吞噬孙XX的合法利益，孙XX有权利解除。四、解除《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议》、《房屋卖契》的法律依据。当孙XX与XX公司签订关于案涉房屋买卖的协议书时，孙XX出卖案涉房屋的目的是为了改善现25号院内的家庭共有人的居住状况，即得到价款125万元;得到二套三居室与十二间平房。现该目的达不到，当然应该解除。法律依据主要有：1.依据《合同法》第九十四条第四项之规定;2.依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十一条之规定。综上，孙XX与XX公司签订的《协议书》已解除，与华诺XX的行为已无履行必要，且不被孙XX认可，故，应予以解除。五、华诺XX主张，房屋管理部门已盖章确认了孙XX与华诺XX的房屋买卖关系，对此，孙XX不予认可，房屋管理部门没有审查房屋买卖事实的职责，在合同双方发生争议的情况下，房屋管理部门应该中立，执行生效的裁决文书。六、华诺XX主张的款项可另案向XX公司主张权利，不影响法院确认《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议》、《房产卖契》解除。

　　针对孙XX的上诉请求，王XX辩称，孙XX说我与华诺XX之间系恶意的，与事实不符，我不同意她的上诉意见。

　　针对华诺XX的上诉请求，王XX辩称，我没有经手过一分钱的事，我没有见过华诺XX工作人员，XX公司叫我去房地交易所签字，对于华诺XX的上诉意见我不表态。

　　孙XX向一审法院起诉请求：1.解除孙XX与华诺XX于1996年4月5日签订的《房屋买卖协议书》及1996年6月10日签订的《房产卖契》;2.解除孙XX与华诺XX于1995年9月2日签订的《房屋买卖保证书》;3.诉讼费用由华诺XX、王XX、XX公司承担。

　　一审法院认定事实：坐落于北京市西城区某某某某某25号房屋19间原系孙XX所有。1994年9月30日，孙XX(乙方)与王XX(甲方)签订《协议书》，约定甲方购买案涉房屋的房价总额为125万元人民币，另解决二套三居室楼房和12间平房;协议签订后甲方向乙方支付30万元人民币定金，乙方将产权证抵押给甲方，并全权委托甲方办理。房产交易、翻建、装修等一切事宜由甲方全权负责;案涉房屋的全部拆迁事宜，甲方全权委托给北京市XX公司(丙方)负责该院在规定的时间内全部腾空，丙方负责解决拆迁用房，即楼房三居室二套、平房12间(详细条款，乙方与丙方另定协议);案涉房屋腾空一半后，甲方再付给乙方35万元人民币，到该院房产全部腾空后甲方将余款60万元人民币付清给乙方，该院全部产权归甲方所有;甲方在协议签定之日起三个月未能按上述条款执行，乙方有权提出解除合同，并向甲方索赔一切经济损失，并原数退还甲方所付全部金额和全部拆迁用房一并归还给甲方;本协议经法律公证后生效。为此北京市海淀区公证处出具(94)海证民字第50313号《公证书》，对该协议进行了公证。同日，孙XX向王XX出具委托书，内容为：“我是座落在北京市西城区西四北XX五条25号的壹拾玖间房产的产权所有人。我委托王XX为我合法代理人，全权代表我办理上述房产的交易、翻建、装修等一切有关手续。代理人所签署的有关文件，我均予以承认。委托期限至有关事宜办理完毕为止。……”该委托书经北京市海淀区公证处予以公证，公证书号为(94)海证民字第50550号。

　　1995年9月2日，王XX代孙XX与华诺XX签订《房屋买卖保证书》，主要内容为：“产权人在西城区北XX(街)25号(新)有房产19间，孙XX现愿将该房产卖与北京XX公司所有……”。

　　1996年4月5日，王XX代孙XX与华诺XX(甲方)签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、房屋座落：北京市西城区某某某某某25号。房屋所有权证第12107号，房屋结构砖木。出售部位：东房4间，西房4间，南房6间，北房5间，共计19间，建筑面积309.4平方米，房屋附属物。二、双方议订上述房屋连同附属物产价共计人民币145万元。三、本协议签订后，双方即可向房地产交易所申请办理上述房屋买卖登记、立契。……五、甲乙双方在过户登记同时即将100万元付与乙方，一个月之内将45万元付与乙方。……”。

　　1996年6月10日，王XX代孙XX(卖产人)与华诺XX(买产人)订立《房产卖契》，内容为：“立卖契人孙XX今将所有下列房产整卖与北京XX公司，议定卖价壹佰肆拾伍万元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房地产交易所订立卖契为凭。”

　　2009年8月，孙XX将王XX、华诺XX以及XX公司诉至法院，要求确认王XX代理孙XX与华诺XX签订的关于北京市西城区某某某某某25号《房屋买卖协议》(1996年4月5日签订)、《房屋买卖保证书》(1995年9月2日签订)及《房产卖契》(1996年6月10日签订)无效，北京市西城区某某某某某25号房产仍归孙XX所有。法院于2009年12月17日作出(2009)西民初字第12132号民事判决，判决驳回孙XX的诉讼请求。孙XX及王XX、华诺XX均不服一审判决并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：1994年9月30日，孙XX与王XX签订《协议书》，约定孙XX将自己所有的某某某某某25号的房产卖与王XX，同日，孙XX签署了委托书，委托王XX全权代表其办理上述房产的交易、翻建、装修等的有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止;在此之后，王XX以孙XX代理人身份办理的申请出卖房屋登记表以及与华诺XX签订的《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等均未超出其代理权限;现孙XX要求确认王XX代理其与华诺XX签订的关于北京市西城区某某某某某25号院《房屋买卖协议》(1996年4月5日签订)、《房屋买卖保证书》(1995年9月2日签订)及《房产卖契》(1996年6月10日签订)无效，以及要求确认北京市西城区某某某某某25号院房产仍归孙XX所有，缺乏法律及事实依据;1994年9月30日，孙XX与王XX签订《协议书》，虽然约定孙XX将自己所有的某某某某某25号的房产卖与王XX，但王XX系XX公司四合院开发部经理，且孙XX出具的收条记载的是收到XX公司交来的30万元，在此后的合同履行过程中，XX公司与北京XX公司就上述房屋签订协议，XX公司全权委托北京XX公司办理上述房屋的拆迁安置工作，并支付了相应的款项，另XX公司实际收取了华诺XX的购房款，依据以上事实，一审法院认定王XX与孙XX签订《协议书》系个人行为不妥，法院予以更正;一审判决结果正确，应予维持。2010年5月28日，北京市第一中级人民法院作出(2010)一中民终字第6619号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案另查明XX公司前身为北京XX公司，2001年9月6日，北京XX公司更名为北京XX公司，2002年3月29日申请更名为XX公司。

　　2012年7月，孙XX将XX公司诉至法院，要求解除孙XX与XX公司于1994年9月30日签订的《协议书》，王XX在该案中为第三人。法院经审理认为，XX公司在履行《协议书》的过程中，除于签订《协议书》当日支付孙XX三十万元人民币外，自签订协议至今并未支付剩余购房款，亦未解决三居室的楼房和十二间平房，致使孙XX无法实现合同目的，XX公司的行为已经构成根本违约，故孙XX要求解除其与XX公司于1994年9月30日签订的《协议书》，于法有据，法院予以支持，应以孙XX向法院提出主张之日为解除时间。2012年12月13日，法院作出(2012)西民初字第15928号民事判决书，判决孙XX与XX公司于1994年9月30日签订的《协议书》于2012年7月2日解除。

　　本案一审庭审中，华诺XX主张已经将约定的购房款交付给XX公司，履行了交付购房款的义务，并为此提交了以下证据材料：1、日期为1994年11月9日内容为今收到无锡XX公司交来购买某某某某某25号房产费168万元的收据一张，收款单位处加盖有“广东XX公司财务专用章”，收款人为“胡XX”;2、日期为1994年11月8日中国银行进账单一张，收款人为北京XX公司，金额为138万元;3、华诺XX章程一份;4、1995年4月21日收据一张，内容为“今收到华XX公司购房款叁拾贰万元人民币，支票号码XXX胡XX”。5、1995年4月22日收据，内容为“今收到华XX公司购房款现金人民币叁拾万元整胡XX刘X”。6、1995年5月10日收条，内容为“今代广东XX公司收某某某某某25号予付房款60万元整刘X支票号XXX”;7、法院2009年9月17日的一审庭审笔录第6页;8、刘X于1994年10月7日、1994年10月17日出具的收条两张;9、孙XX于1994年9月30日、1995年5月25日出具的收条两张;10、孙XX院内人员于1995年7月21日出具的收条一张。华诺XX以上述第1、2、3份证据证明无锡XX公司系华诺XX的投资人，华诺XX委托无锡鑫辰公司代付购房款，XX公司在1994年11月8日进账单中的数额是138万元，并手写华诺租赁四字，XX公司于1995年12月2日出具了其于1994年11月7日收到代华诺XX购房138万元的证明;以第4份证据证明华诺XX支付购房款32万元，收款人为胡XX;以第5份证据证明华诺XX支付购房款30万元，收款人为胡XX和刘X;以第6份证据证明华诺XX支付购房款60万元，收款人为刘X，该收条明确写明代收北五条25号院预付房款60万元整;以第7份证据证明XX公司法定代表人钱XX曾表明刘X是其朋友，并非其公司的副总，刘X经常借用其名义盖章、签字，证明刘X、XX公司与本案的关联性;以第8份证据证明刘X是XX公司办理案涉房屋交易的工作人员，也证明孙XX还收到过6万元;以第9份证据证明孙XX收到款项30万元;以第10份证据证明搬迁和收款情况。孙XX主张上述证据与其无关，其自始至终未收到过华诺XX的购房款，华诺XX和XX公司之间的往来款应另案解决，与本案无任何关系。

　　另查，2010年8月，孙XX将XX公司诉至法院，要求确认孙XX与XX公司于1994年9月30日签订的《协议书》无效。法院经审理认为，1994年9月30日，孙XX与王XX所签《协议书》中虽约定孙XX将自己所有的某某某某某25号的房产卖与王XX，但该条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系;经生效的判决书也认定王XX以孙XX代理人身份办理的《申请出卖房屋登记表》以及与华诺XX签订的《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等有关行为未超出其代理权限，上述代理行为是合法有效的;而王XX代理孙XX签订的房屋买卖合同中相对方为孙XX与华诺XX，导致案涉房屋权属可能发生变化的并非双方所签《协议书》，而是孙XX与华诺XX间的房屋买卖协议等合同，故孙XX要求判令双方所签《协议书》因违反行政法规而无效的起诉意见，理由不充分，法院不予支持。法院于2010年11月5日作出(2010)西民初字第11934号民事判决书，判决驳回孙XX的诉讼请求。孙XX不服一审判决并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出(2011)一中民终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

　　一审审理中，法院于2017年5月28日在《人民法院报》刊登公告，依法向XX公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，XX公司未到庭应诉，亦无音信。

　　一审法院认为，本案在证据的形式及内容上，出现了相互矛盾：1.王XX作为XX公司代理人，购买了孙XX名下房屋;2.王XX作为孙XX代理人，出售了孙XX名下房屋。结合证据材料及(2012)西民初字第15928号民事判决书、(2009)西民初字第12312号民事判决书、(2010)一中民终字第6619号民事判决书中认定的事实，法院将孙XX、XX公司、华诺XX及王XX之间的法律关系认定如下：1.王XX为XX公司员工，其行为的性质为受XX公司委托而为的职务行为，王XX的行为的法律后果应当由XX公司承担;2.1994年9月30日，孙XX与XX公司之间签订了房屋买卖合同;3.1996年4月5日，XX公司将上述房屋转售华诺XX;4.XX公司在与华诺XX签订房屋买卖合同及相关文件时，尚未取得案涉房屋的产权证明，因此其为了简化手续，指派王XX办理了孙XX的公证委托手续，由王XX以孙XX名义将案涉房屋出售给华诺XX。

　　因此，王XX代理孙XX将案涉房屋出售给华诺XX的房屋买卖合同及相关文件，仅具备形式上的合法性，从当事人的缔约意图上看，在合同签订之时，案涉房屋已经由孙XX出售给XX公司，孙XX再将其出售给华诺XX不合常理;从合同履行上看，华诺XX出具的证据显示，其付款的对象也指向了XX公司而不是合同显示的孙XX。故法院认为，孙XX与华诺XX签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》的合同双方应当为XX公司及华诺XX，孙XX仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由XX公司及华诺XX承担。合同解除权的行使仅限于合同相对方之间，孙XX不享有上述合同的解除权，法院对其诉讼请求不予支持。

　　一审审理中，法院在《人民法院报》刊登公告，依法向XX公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，XX公司未到庭应诉，亦无音信，法院对此予以缺席判决。

　　据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条之规定，于2017年12月判决：驳回孙XX的诉讼请求。

　　本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。

　　本院认为，当事人在民事活动中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王XX代孙XX与华诺XX签订的《房屋买卖协议书》(1996年4月5日签订)、《房产卖契》(1996年6月10日签订)及《房屋买卖保证书》(1995年9月2日签订)已被北京市西城区人民法院(2009)西民初字第12132号民事判决书、北京市第一中级人民法院(2010)一中民终字第6619号民事判决书确认有效，本院对已生效的法律文书判决结论不持异议。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都应严格遵守，认真履行各自的合同义务，不得擅自解除，否则即要承担违约责任。合同的解除直接关系到合同当事人的切身利益，因此必须满足一定的条件才能解除合同。根据合同立法的相关规定，合同的解除包括合同的约定解除和合同的法定解除，合同的约定解除是指合同当事人可以约定一方解除的条件，条件成就，解除权人可以解除合同。合同的法定解除是出现了法定的情形，当事人可以解除合同。具体到本案，王XX代孙XX与华诺XX签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》后，虽华诺XX称向XX公司已支付全部购房款，但孙XX称未收到任何购房款，华诺XX亦未提供相应证据支持其所付的购房款已全部支付给孙XX，故对于华诺XX称已支付全部购房款，本院不予采信。华诺XX未按照约定期限支付购房款，因当事人一方迟延履行，致使合同目的不能实现，孙XX有权按照约定解除案涉合同。孙XX据此要求解除王XX代孙XX与华诺XX签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》，于法有据，本院予以支持。

　　综上所述，孙XX的上诉请求成立，本院予以支持。华诺XX的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销北京市西城区人民法院(2016)京0102民初14874号民事判决;

　　二、解除孙XX与北京XX公司于1996年4月5日签订的《房屋买卖协议书》;

　　三、解除孙XX与北京XX公司于1996年6月10日签订的《房产卖契》;

　　四、解除孙XX与北京XX公司于1995年9月2日签订的《房屋买卖保证书》。

　　一审案件受理费17850元，由北京XX公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费35700元，由北京XX公司负担(于本判决生效后七日内交纳17850元，已交纳17850元)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　肖XX

　　审判员　　刘XX

　　审判员　　周梦峰

　　二〇一八年十二月二十四日