房屋预交全款，开发商迟迟不给签订合同，起诉解除认购协议，退还购房款项

上诉人（原审被告）：聊城市XX公司，住所地聊城市经济技术开发区东昌东路1号顺德XX。

法定代表人：宋XX，总经理。

委托诉讼代理人：闫XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：路XX，男，1983年12月30日出生，汉族，住聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：陈腾，山东XX律师。

上诉人聊城市XX公司因与被上诉人路XX房屋商品房预约合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人聊城市XX公司（以下简称顺德XX）的委托诉讼代理人闫XX、李XX，被上诉人路XX及其委托诉讼代理人陈腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

顺德XX上诉请求：1.依法撤销山东省聊城市东昌府区人民法院作出的(2019)鲁1502民初2276号民事判决，改判驳回路XX的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由路XX承担。事实与理由：1.一审法院将顺德XX与路XX签订的《聊城新天地项目商铺认购书》(以下简称《认购书》)性质认定为预约合同，该认定错误，其性质应属于商品房买卖合同。首先，《认购书》具备法律所规定的商品房买卖合同的主要内容，且路XX付清了全部购房款，顺德XX交付了房屋，《认购书》得到了实际履行，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即《认购书》具备商品房买卖合同的性质，已转化为商品房买卖合同，而不再是预约合同，一审将其认定为预约合同无事实和法律依据。2.《认购书》的主要内容双方已履行完毕，房屋交易行为已完成，再行签订商品房买卖合同的目的也仅仅是用于办理商品房销售备案登记等手续，属于商品房买卖行为的附随义务。另，办理商品房销售备案手续的目的是为了保障房屋购买人的利益免受侵害，对此作为房屋销售方的顺德XX来讲，也仅是配合义务，路XX有权选择不再签订商品房买卖合同及办理备案等手续。综上，顺德XX与路XX之间的商品房买卖行为已完成，一审法院判决解除《认购书》没有事实及法律依据。3.一审法院适用法律错误。一审法院对《认购书》定性错误，直接导致其适用法律错误。是否签订商品房买卖合同并不影响买卖合同的成立，而且顺德XX也未提起反诉要求路XX签订商品房买卖合同，因此一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条“(二)债务的标的不适于强制履行”判决解除《认购书》，该判决结果违反了合同交易习惯、诚实信用原则，不利于维护市场稳定的交易秩序。综上，一审法院对《认购书》定性错误，适用法律错误，导致判决错误。请二审法院依法查清本案事实，依法支持顺德XX的上诉请求。

路XX辩称，1.路XX对一审法院判决解除双方签订的《认购书》无异议，但认为其并没有违约，为了尽将此事了结，没有选择上诉。双方签订的《认购书》并非商品房买卖合同，不具备《商品房销售管理办法》，第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而本案中双方签订的《认购书》中虽然第二条当中记载了“路XX在认购前已经知悉预购商铺的平面图、建设标准等内容后，按自己的意愿选定合适的商铺位置、面积、价款、户型，认购后不得退房、调房、更名。”但是该《认购书》中对于其他事项比如产权登记、违约责任等并没有进行明确约定，且关于平面图和建设标准，顺德XX也没有向法庭提交有路XX签字的平面图和建设标准，该《认购书》不能转化为买卖合同。2.顺德XX和路XX仅仅是签订了《认购书》，并没有签署正式的商品房买卖合同，且顺德XX已经自行将该商铺出租，并收取了租金，已经由顺德XX对该商铺自由处分，故不能认定双方关于商品房买卖行为已经完成。《商品房销售给管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。3.本案商品房买卖合同无法签订的原因在于顺德XX，路XX已经向法庭提交了视频，并由顺德XX进行庭下质证，该视频系分两次录制，第一次是路XX去了顺德XX开发新天地销售中心，该销售中，心只有一个女性工作人员，可以证实该工作人员就是新天地销售中心的工作人员，且该工作人员也认可关于在A区201二楼那里装电梯的事实，同时该视频中也能显示路XX要等顺德XX的销售人员。路XX提交的第二段视频，系等到了顺德XX的销售人员之后形成的对话，该人员的身份结合第一个视频，可以证实其就是顺德XX的销售，且该销售人员也认可之前宣传时候要在二楼处安装电梯，且周围有幼儿园，商场等，但在被顺德XX要求订合同时候，路XX发现顺德XX并没有按照当初的宣传履行，导致没有签订正式的买卖合同。没有签订合同的原因在于顺德XX违反了诚实信用原则，故顺德XX认为路XX违反诚实信用原则是没有任何事实以及法律依据的。一审法院庭审未要求播放视频，但却以视频并非原始载体，录像不完整为由认定路XX违约，并以此判决路XX支付的定金不退，支付的三百余万元购房款也未支持任何利息。路XX只是普通老百姓，为尽快将此事解决，宁愿自己有损失，没有选择上诉。综上，请二审法院查清事实，依法判决，以维护路XX的合法权益。

路XX向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《认购书》；2.判令顺德XX双倍返还定金10万元；3.判令顺德XX返还路XX交纳的购房款XXX元及利息（以XXX元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自付款之日起至实际偿还之日止）。

一审法院认定事实：2017年10月8日，路XX与顺德XX签订《认购书》，双方约定以下主要内容：“一、路XX认购的商铺为聊城新天地项目A区2层1户，商铺预测建筑面积201.37㎡，优惠后单价为16298元/㎡，总价为XXX元。二、路XX认购前已知悉预购商铺的平面图、建设标准等内容后，按自己的意愿选定合适的商铺位置、面积、价款、户型，认购后不得退房、调房、更名。三、签署认购书时，路XX向顺德XX交纳定金50000元，并在顺德XX规定的时间内签订正式商品房买卖合同。路XX逾期不签订正式合同或退房的，已支付的定金不予退还，顺德XX有权另行处置该套商铺，且无须通知路XX。”双方对付款方式、违约责任事项未在认购书中予以约定。认购书签订后，路XX分别于2017年10月8日向顺德XX支付50000元（定金），于2017年10月17日向顺德XX支付XXX元，于2017年11月30日向顺德XX支付400000元，于2017年12月30日向顺德XX支付180000元，于2018年1月19日向顺德XX支付XXX元，共计XXX元。2017年11月6日，顺德XX提供《山东省新建商品房买卖合同（预售）》文本，该合同载明：该商品房单价为15707.10元，总价款为XXX元，路XX应在2017年10月20日前一次性支付全部价款，2018年10月31日前交付房屋；因顺德XX原因，路XX未能在房屋交付之日起365日内取得该房屋产权证书的，合同继续履行，顺德XX一次性向路XX支付已付房款的万分之一的违约金。路XX以顺德XX未履行其承诺的在二层入口处安装电梯、房屋周围设有地下商场、幼儿园、学校为由未签署《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。2018年7月30日，路XX（甲方）与聊城XX公司（乙方）签订《聊城新天地商铺委托经营管理协议书》，协议书约定以下主要内容：一、甲方自愿将其购置的聊城新天地A号楼2层201号商铺委托给乙方经营和管理，自本协议签订之日起视为甲方已将该商铺移交给乙方，并同意乙方代其办理该商铺的交房手续（交房产生的各项费用由甲方全部承担）。二、甲方委托乙方经营管理该商铺期限为1年，即从2019年1月1日至2019年12月31日止。三、甲方将该商铺全权委托给乙方统一经营和管理，在委托期内，甲方无权自行经营该商铺，不得变更本协议约定的托管事宜及委托第三方经营管理该商铺，也不得干涉乙方依法进行的经营管理活动。四、甲方2019年1月1日至2019年12月31日委托保底收益约为1.6元/㎡/天。五、有下列条件之一的，合同解除或终止：（一）由于不可抗力或国家法律、法规、政策、强制性法律文书或者政府规划改变等原因造成乙方不能照常经营的,合同自动终止；（二）双方协商一致同意解除合同的；（三）因甲方个人债务、继承、婚姻等出现纠纷导致该商铺的权利和正常使用受到影响，乙方有权解除合同，并有权纠纷承担违约责任；（四）委托经营期限届满，合同自动终止。审理过程中，路XX提供了其录制的视频光盘一份，光盘视频显示路XX与“顺德XX工作人员”的对话过程。顺德XX对该视频光盘的真实性、合法性、关联性均有异议，认为路XX未提供该视频的原始载体不能排除被剪接、拼接的可能，且系路XX私自录制，依照法律规定，该视频光盘不能作为认定事实的依据，同时，顺德XX也从未承诺过商业楼设立幼儿园、地下商场、二层电梯，是否设立幼儿园、地下商场、二层电梯等需要根据商业楼整体运营情况及业主需求而定。

一审法院认为：路XX、顺德XX于2017年10月8日签订的《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故应认定《认购书》属于预约合同。该认购书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订认购书（预约合同）的目的是签订本约合同即商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，该行为不适于强制履行，故路XX要求解除认购书，一审法院予以准许。路XX要求解除认购书的依据是顺德XX未履行其该商品房配套建设幼儿园、地下商场、二层有电梯的承诺，存在违约行为，但在双方签订的认购书已载明路XX在“认购前已知悉预购商铺的平面图、建设标准等内容后，按自己的意愿选定合适的商铺位置、面积、价款、户型，认购后不得退房、调房、更名。”同时，路XX提供的证明顺德XX承诺内容的视频光盘非原始载体，且录像不完整，视频中与路XX对话人员的身份不明确，对话内容不确切，故路XX提交的视频光盘不能证明其所主张的事实，也不能证明顺德XX存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条规定，认购书解除后，因顺德XX不存在违约行为，路XX要求顺德XX返还定金一审法院不予支持，路XX要求顺德XX返还XXX元购房款一审法院予以支持。因顺德XX不存在违约行为，路XX要求顺德XX支付利息一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第二项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决：一、解除路XX与聊城市XX公司签订的《聊城新天地项目商铺认购书》；二、聊城市XX公司于判决生效之日起十日内向路XX返还购房款XXX元；三、驳回路XX的其他诉讼请求。案件受理费16252元，路XX负担506元，聊城市XX公司负担15746元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一是一审法院对涉案商铺认购书的性质认定是否正确，二是一审法院判决解除涉案认定书并由顺德XX返还房款XXX元是否正确。

关于第一个焦点问题。本案中，顺德XX与路XX经协商一致签订的《认购书》，对商品房价款的付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法等《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容均未作出约定，且对商品房基本状况、违约责任的约定并不全面，因此，顺德XX关于因涉案认购书具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定已转化为商品房买卖合同的主张不能成立，本院不予支持。从涉案认购书订立的目的、约定的内容来看,是双方当事人为确定正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的是通过订立认购书来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,故涉案认购书具有预约合同的法律性质，一审法院认定涉案认购书属于预约合同并无不当。因涉案认购书符合预约合同的法律特征,本案应属商品房预约合同纠纷,一审法院案由定性为房屋买卖合同纠纷不当,本院予以纠正。

关于第二个焦点问题。因涉案认购书属于预约合同，双方当事人并未签订商品房买卖合同，且路XX请求解除认购书，拒绝签订商品房买卖合同，由于作为认购书标的的签定合同行为不适合强制履行,因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，准许解除涉案认购书并无不当。

综上所述，顺德XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31492元，由上诉人聊城市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　关　淼

审判员　任家红

审判员　杨　轲

二〇二〇年五月十九日