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    江西省赣州市章贡区人民法院

    民事判决书

    （2019）赣0702民初1736号

    原告：XX公司，住所地：江西省赣州市章贡区东江源大道69号宝能太古城XX502、503A、503B、505、506酒店办公。

    统一社会信用代码：XXX。

    法定代表人：李XX，该公司执行董事兼总经理。

    被告：邱XX，男，1979年2月10日出生，住江西省赣州市于都县，

    委托诉讼代理人：钟XX，江西XX律师，特别授权代理。

    委托诉讼代理人：何运诚，江西XX律师，特别授权代理。

    原告XX公司诉被告邱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人陈XX、刘X，被告邱XX的委托诉讼代理人钟XX、何运诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年5月15日就宝能城5-6栋楼11#、12#商铺签订的（赣州宝能城商铺租赁合同）于2018年11月28日解除；2、判令被告支付拖欠的租金21922元；3、判令被告每日按拖欠租金的2‰支付逾期付款违约金，计算至被告实际付清之日止（2018年10月的租金10961元自2018年10月6日计算，2018年11月的租金10961元自2018年11月6日计算，暂计算至2019年2月20日的逾期付款违约金为5327.04元）；4、判令被告按合同解除时当月每日租金的两倍即730.73元支付合同解除后的房屋违约使用金，计算至被告实际返还房屋之日止（自2018年11月30日起，计算至2018年12月5日为4384.38元）；5、租赁保证金34369元由原告没收；6、判令被告支付因其违约导致合同解除的违约金21922元；以上费用暂总计87924.42元；7、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月15日，原告与被告签订了《赣州宝能城商铺租赁合同》，约定：原告将宝能城5-6栋楼11#、12#商铺出租给被告；租赁期限为2年，自2017年5月20日至2019年5月19日；租金标准：2017年5月20日至2017年8月19日的租金为10961元，2017年8月20日至2018年5月19日的租金为10961元/月，2018年5月20日至2019年5月19日的租金为10961元/月；被告应于起租日起1日内缴纳首月租金，首月不足一个自然月的，按实际天数计算；除租赁合同另有规定外，被告应于每月5日前支付当月租金；被告应在签订租赁合同时支付租赁保证金34369元；被告逾期缴交各项租赁费用，应按欠付金额每天2‰比例支付逾期付款违约金；被告拖欠租金、物业管理费、水电费等其中之一或全部达30天（含30天）以上的，原告有权单方解除租赁合同，没收被告已缴纳的租赁保证金，同时被告还应另行向原告支付两个月租金额度的违约金。租赁合同签订后，原告依X将商铺交付被告，被告支付了租赁保证金34369元。自2018年10月起，被告一直未按租赁合同约定支付租金，经原告多次催收，被告拒不支付，已构成根本违约。2018年11月25日，原告根据租赁合同约定行使单方解除权，通过XXX发出了《解除租赁合同通知书》，根据租赁合同约定，自XXX寄出之日起第三日视为送达，租赁合同于2018年11月28日解除；根据租赁合同约定，被告应在2018年11月29日将租赁房屋返还给原告，逾期返还的，每逾期一日，被告应按租赁合同解除时当月每日租金的两倍支付违约使用金，支付至被告返还租赁房屋之日即2018年12月5日止。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。

    原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

    证据1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、授权委托书、员工证明、员工身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；

    证据2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；

    证据3、《赣州宝能城商铺租赁合同》，证明租赁合同关系的存在，合同对租赁期限、租金标准、支付时间、租赁保证金、违约责任等进行了约定；

    证据4、不动产权证复印件，证明原告对所租赁的11、12#商铺有合法产权的事实；

    证据5、《催款通知书》、XXX快递单及投递记录、《再次催款通知书》、XXX快递单及投递记录，证明被告拖欠租金，原告向被告催收租金；

    证据6、《解除租赁合同通知书》、XXX快递单、投递记录，证明原告于2018年11月25日发出通知，依法解除了租赁合同；

    证据7、《关于限期搬离租赁房屋通知书》、XXX快递单、投递记录，证明合同解除后，被告未及时搬离房屋，原告于2018年11月29日发函要求限期搬离。

    被告邱XX辩称，1、答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》中关于逾期缴纳租金，原告有权单方解除合同的约定，已经被原、被告双方的合同履行行为所变更。被答辩人单方强制解除合同违反双方形成的新交易习惯，答辩人不应承担违约责任，被答辩人无权没收答辩人缴纳的保证金，应予退还；2、被答辩人不顾答辩人继续履行合同的诚意，单方解除合同，导致答辩人巨大经济损失；3、被答辩人未能按承诺向答辩人提供商铺配套的停车位，严重影响答辩人的正常经营，是给答辩人造成损失的违约行为，应承担违约责任；4、租赁商铺所临道路因市政施工被长期封闭，严重影响商铺的使用价值，属于签订合同时双方均无法预见的情势变更情形，对商铺承租人产生的不利影响应当由双方共同承担；5、如果认定答辩人违约，被答辩人所主张的违约赔偿金过分高于其所受损失，请法院依法予以核减。

    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

    2017年5月15日，原告XX公司与被告邱XX签订了《赣州宝能城商铺租赁合同》，约定原告将位于赣州市章贡区宝能城XX-6栋11#、12#号商铺出租给被告使用，租赁房屋仅用作经营室内装饰设计；租赁期限为2年，自2017年5月20日至2019年5月19日；租金从起租日（即租赁房屋交付当日）起算，具体标准按分段计租方式执行：从2017年5月20日起至2017年8月19日（含该日）止，租赁房屋的租金标准为10961元整；从2017年8月20日起至2018年5月19日（含该日）止，租赁房屋的租金标准为10961元/月；从2018年5月20日起至2019年5月19日（含该日）止，租赁房屋的租金标准为10961元/月；被告应于起租日起1日内缴纳首月租金，首月不足一个自然月的，按实际天数计算；除本合同另有规定外，被告应于每月5日以前向原告支付当月租金；被告应在签署本合同当日向原告支付租赁保证金34369元；被告延期支付租金及各项费用，原告依本合同约定解除租赁合同的，原告保证金不予退还；被告逾期缴纳各项租赁费用，应按欠付金额每天2‰的比例支付逾期付款违约金，经原告催收后仍未支付的，则原告、物业管理公司有权停止租赁房屋的水电供给，若由此造成被告损失的，由被告自行承担；被告有下列情形之一的，即视为被告根本违约，原告有权单方解除本合同，没收被告已缴纳租赁保证金，同时被告还应另行向原告支付按合同解除时当租赁年度两个月租金额度的违约金：（1）拖欠租金、物业管理费、水电费等其中之一或全部达30天以上的；（2）拖欠租金、物业管理费、水电费等费用金额等达一个月租金额度的；……；合同解除后，若被告未能依合同约定返还租赁房屋的，每逾期一日，应按合同解除或者终止时当月平均每日租金标准的两倍向原告支付违约使用金，支付至被告返还租赁房屋之日止；双方因履行本合同而向对方发出的书面通知以本合同首页载明的地址为准，书面通知可以专人递交，也可以通过中国XX特快专递（XXX）的方式。凡是按本合同约定地址寄出的书面通知，若因对方拒收，或者地址变更未及时通知另一方，造成被退回的或者无法送达的，自XXX寄出之日起第三日将被视为已送达收件人（无论是否签收）。合同签订后，原告依X将店铺交付给被告使用，被告依X缴纳了保证金34369元。合同履行过程中，被告自2018年10月起未缴纳租金。原告遂于2018年11月8日及11月22日分别通过邮寄至被告在租赁合同中确认的地址的方式送法《催款通知书》及《再次催款通知书》，通知书中均载明催收租赁款等事项。原告于2018年11月25日向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，被告于2018年11月29日签收该《解除租赁合同通知书》。原告于2018年12月1日向被告邮寄送达《关于限期搬离租赁房屋通知书》，载明：被告最迟于2018年12月5日前办理租赁房屋。被告于2018年11月29日签收该《关于限期搬离租赁房屋通知书》。庭审中，原告陈述被告于2018年12月5日搬离所租赁的商铺，被告陈述其于2018年11月5日前搬离所租赁的商铺。后因被告一直未缴纳租金，原告遂起诉至法院，要求依法处理。

    另查明：2017年11月、2017年12月、2018年1月、2018年3月，因逾期支付租金，被告向原告缴纳了租金及滞纳金。

    以上事实，有原告提交的《赣州宝能城商铺租赁合同》、不动产权证、《催款通知书》、《再次催款通知书》、《解除租赁合同通知书》、《关于限期搬离租赁房屋通知书》、XXX快递单（4份）、投递记录（4份），被告提交的收款收据（10份）及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。

    本院认为，原告与被告签订的《赣州宝能城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告邱XX未及时支付租金，其行为构成根本违约，故原告主张被告邱XX尚欠租金21922元（10961元/月×2）及解除租赁合同的诉请，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告已于2018年11月25日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，被告于同年11月29日签收了该通知书，故本院确认原告XX公司与被告邱XX签订的《赣州宝能城商铺租赁合同》于2018年11月29日解除。关于原告要求被告支付每日按拖欠租金的2‰支付逾期付款违约金及因被告违约导致合同解除的违约金21922元，因该约定过高，故本院酌定该两项违约金的计算标准应以每月尚欠租金为基数，自实际拖欠租金之次日起至付清租赁款之日止，按月利率2%计算为宜（即分别以10961元为基数，自2018年10月6日起至付清租赁款之日止；以10961元为基数，自2018年11月6日起至付清租赁款之日止；以上均按月利率2%计算）。关于原告要求被告按合同解除时当月每日租金的两倍支付合同解除后的实际房屋违约使用金，本院认为房屋违约使用金应以自租赁合同解除之次日起至被告实际搬离商铺之日止，按解除合同当月的日租金的标准计算为宜。关于被告实际搬离租赁商铺的时间，被告主张其于2018年11月5日之前搬离，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据原告向被告发出的《关于限期搬离租赁房屋通知书》载明被告最迟于2018年12月5日前搬离租赁，故本院认定被告搬离租赁房屋的时间为2018年12月5日。综上，该房屋违约使用金为1770元（354元/天×5天）。本案租赁合同中约定的保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，本院对原告要求不予返还被告所缴纳34369元保证金的主张不予支持。被告辩称原、被告签订租赁合同中关于逾期缴纳租金，原告有权单方解除合同的约定，已经被双方实际的合同履行行为变更。经核实被告之前多次延期支付租金，后被告均按合同约定支付了租金及滞纳金，并没有改变合同约定，故本院对该抗辩理由不予采信。关于被告辩称因原告未向其提供与租赁商铺相配套的停车位，严重影响其正常经营，并造成了损失，原告应承担相应的违约责任。本院认为，因被告未提交相关证据予以证明原告有向其提供停车位的合同义务，故被告应承担举证不能的法律后果。关于被告辩称案涉商铺所在路段因政府规划进行道路改造，导致商铺无法正常经营并造成经济损失，该损失应由原告承担。本院认为，依现有的证据不足以证明涉案商铺所在路段的道路改造确已给被告的经营造成了损失及相应的损失金额，故本院对被告的该抗辩理由不予采信。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

    一、确认原告XX公司与被告邱XX于2017年5月15日签订的《赣州宝能城商铺租赁合同》于2018年11月29日解除；

    二、被告邱XX于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付拖欠的租金21992元；

    三、由被告邱XX于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付逾期付款违约金（即分别以10961元为基数，自2018年10月6日起至付清租赁款之日止；以10961元为基数，自2018年11月6日起至付清租赁款之日止；均按月利率2%计算）；

    四、由被告邱XX于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付房屋违约使用金1770元；

    五、原告XX公司返还被告邱XX缴纳的房租保证金34369元，该款可以抵扣上述第一、二、三项给付款；

    六、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费1998元，减半收取计999元，由被告邱XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

    审判员　　郭XX

    二〇一九年五月二十四日

    法官助理邹XX

    书记员吴XX