徐X与上海xx餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷

原告(反诉被告)：徐X，男，1987年10月23日生，汉族，住安徽省芜湖市。

委托诉讼代理人：申XX，上海XX律师。

委托诉讼代理人：李玲，上海XX律师。

被告(反诉原告)：上海XX公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：赵XX，执行董事。

委托诉讼代理人：丛XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：邱X，北京XX律师。

原告(反诉被告)徐X与被告(反诉原告)上海XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月19日、4月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐X的委托诉讼代理人申XX、李玲、被告(反诉原告)XX公司的委托诉讼代理人邱X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)徐X向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《店铺租赁合同》于2018年6月30日解除;2、判令XX公司返还徐X10万元(其中履约保证金50,000元、宣传推广费40,000元、水电押金5,000元、收银机押金5,000元);3、判令XX公司退还徐X自2018年5月16日至2018年6月25日期间的营业款1,651.10元；4、判令XX公司赔偿徐X员工工资损失8,676.92元、延时搬迁费3,650元。事实和理由：XX公司为位于上海市闵行区XXXXX弄XXX号的众多商铺(春熙巷美食广场)的经营、管理方。2018年1月XX公司就春熙巷美食广场进行招商,宣称其打造的美食广场人流量巨大、进驻的商户肯定盈利巨大,且承诺如徐X进驻每天营业额不低于4,000元等。基于XX公司的宣传,徐X与XX公司签订了《店铺租赁合同》,约定徐X承租上海市XXXXX弄XXX号XXX室的014号铺位,用于经营餐饮,租期两年,商铺交付日期为2018年3月1日,美食广场营业日期为2018年4月1日。商铺第一年租金为13,000元每月,综合管理费4,500元每月,水电费由徐X承担,宣传推广费40,000元每年。同时合同约定徐X向XX公司支付履约保证金50,000元、水电押金5,000元、收银机押金5,000元。合同签订后,徐X向XX公司支付了履约保证金50,000元、宣传推广费40,000元、水电押金5,000元、收银机押金5,000元等费用。但租赁期间,XX公司未对美食广场进行宣传等,该美食广场人流量稀少,美食广场的大部分承租商户严重亏损;进驻的多家商户均有经营酒水,徐X投入巨大的资金承租该商铺经营水吧,每日亏损巨大。且XX公司长期拖欠徐X营业款,致使徐X经营流转资金短缺,徐X催告无果,因经营资金枯竭、无法继续正常经营。2018年6月25日,徐X通知XX公司解除合同,并于2018年6月30搬离租赁商铺。合同签订后,徐X于2018年3月招聘了两名员工,约定于2018年4月1日起上班并计发工资,每人工资4,700元每月。但XX公司于2018年4月29日开业,延期开业29天,造成徐X2018年4月份的工资损失8,676.92元。徐X解除合同后于6月30日搬迁时,XX公司无正当理由阻止徐X达6小时,致使徐X增加3,650元搬迁费。徐X认为,XX公司在招商时违背诚实信用原则,采用虚假宣传及虚假承诺的方式,诱导徐X签订了租赁合同;租赁期间,XX公司拖延结算、占用徐X经营资金,致使徐X无法正常经营。该租赁合同是徐X在受欺诈、违背真实意愿的情况下签订,且因XX公司原因致使徐X无法履约、不能实现合同根本目的,徐X依法有权解除合同。故诉至法院。

被告(反诉原告)XX公司辩称：徐X未按期支付租金、综合管理服务费，违约在先，无权解除合同。应承担违约责任，保证金等相关费用不退还。根据合同约定，固定租金、综合管理服务费先付后用，营业款本月产生下月再结算给徐X，徐X未按约支付租金、综合管理服务费，XX公司有权扣留营业款，属于法定债的抵销。徐X的员工工资损失、搬迁费与本案无关，不予认可，也不同意赔偿。

同时，被告(反诉原告)XX公司提起反诉：1、确认双方签订的《租赁合同》于徐X收到反诉状副本之日解除；2、判令徐X支付XX公司租金83,473元；3、判令徐X支付XX公司综合管理服务费24,750元；4、判令徐X支付XX公司解除合同违约金52,500元。事实与理由：2018年1月28日，XX公司与徐X签订合同编号为014的《顺恒国际广场春熙巷店铺租赁合同》，约定XX公司将其位于上海市闵行区XXXXX弄XXX号的C102室的014号铺位出租给徐X，租期为二年。《租赁合同》第3.1.2条约定，2018年4月1日至2019年3月31日，商铺固定租金为13,000元/月。《租赁合同》第4.1.2条约定，固定综合管理服务费4,500元/月，......以先付后用为原则，于每月15日前向甲方支付下月的固定综合管理费用。2018年6月5日，徐X向XX公司申请退租。自2018年4月起，徐X开始停止支付下一月的租金及综合管理服务费。徐X此举违反《租赁合同》中约定的支付相关款项的义务，属于根本性违约。截止至起诉之日，徐X已经欠付4月(半个月)、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月的租金及综合管理服务费。故XX公司要求解除租赁合同，要求徐X补足租金、综合管理服务费的差额部分并要求徐X支付解除合同违约金。

原告(反诉被告)徐X针对XX公司的反诉辩称，同意解除合同，但合同解除日期应为2018年6月30日。徐X从未拖欠租金，相关租金XX公司在返还营业款时已按比例进行扣除。徐X从未拖欠综合管理服务费，徐X实际经营至2018年6月30日，仅经营2个月零2天，徐X已预付1万元综合管理服务费。XX公司违约导致合同解除，故徐X无需支付违约金。即便法庭认为徐X无权依法行使解除权，根据合同第15.1条约定，也应按前6个月平均租金的2倍计算解除合同违约金。

本院经审理认定事实如下：

2018年1月28日，徐X(承租方、乙方)与XX公司(出租方、甲方)签订了《春熙巷店铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于上海市XXXXX弄XXX号XXX室的14号铺位出租给乙方。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮之用途。

合同第二条，关于租赁期限及续租，双方约定：甲乙双方约定的租赁期限为2个租赁年度,自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”,均系指自租赁起始日起向后推算,每满十二个月为一个租赁年度;本合同所称“租赁月度”,均系指合同期内的自然月。若首月或者末月为不满自然月日期的,则以实际租赁天数计算租金收入。租赁起始日按本合同第2.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准开始计算)。甲乙双方约定的租赁场所交付日为2018年3月1日前。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于甲方统一开业日所确定的日期。甲方同意给予乙方30天的装修期,该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间。

合同第三条，关于租金及支付方式，双方约定：除非本合同另有约定,租赁起始日即为租金起计日,自租金起计日开始计算租金；3.1.2条约定，2018年4月1日至2019年3月31日的固定租金为13,000元/月，2019年4月1日至2020年3月31日的固定租金为13,780元/月。租金以先付后用为原则，若为固定租金，则每一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期届满前15日向甲方支付下一付款周期的固定租金。开业后每15天甲方向乙方结算营业额款项。第一个租赁年度期间的租金不适用于合同第3.1.2条的约定，甲方给予乙方租赁优惠，在第一个租赁年度前二个月的租金为13,000元，第三个月开始恢复按3.1.2条标准支付。乙方应于开业前三十日，向甲方预付26,000元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、租金或其他乙方应向甲方支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方支付未付款项的5‰作为违约金。

合同第四条，关于综合管理服务费、宣传推广费及支付方式，双方约定：除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费；2018年4月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2020年3月31日的固定综合管理服务费均为4,500元/月。综合管理服务费以先付后用为原则，若为固定综合管理服务费，则每一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期届满前15日向甲方支付下一付款周期的固定综合管理服务费。乙方履约期间服装免费赠送当期六套服装。乙方应于本合同生效后三日内向甲方支付第一个租赁年度的宣传推广费；宣传推广费按年支付,计费标准为第一年40,000元,第二年40,000元，于合同期内每个租赁年度开始前三日内支付。甲方有权根据经营策略自由支配宣传推广费，乙方无权干涉。根据本合同的规定,如乙方逾期支付综合管理服务费、宣传推广费，每逾期一日,乙方应向甲方支付应付款项的5‰作为违约金。

合同第五条，关于履约保证金，双方约定：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款,乙方应在签订本合同当日向甲方支付50,000元作为履约保证金；收银机及收银系统由甲方提供,乙方支付押金5,000元,水电押金5,000元。履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如抵扣或冲抵)无息退还给乙方。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。

合同第八条，关于租赁场所的装修，双方约定：租赁期限届满或因乙方原因导致合同解除时，乙方应承担租赁场所恢复原状义务。

合同第十三条，关于退还租赁场所及清铺，双方约定：本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内(以下简称退还期)迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状或甲方书面认可之状况(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)，并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。退还期届满后，乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿。无论本合同因何种原因解除或终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月之日固定租金和日固定租金综合管理服务费之和标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托别人恢复，所有费用甲方有权向乙方追索。自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时日固定租金及日固定综合管理服务费的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向甲方支付占用期间的其他产生的费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。对于租赁场所内乙方的物品及货品，甲方有权对该等物品及货品登记造册后搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存，甲方对因此而引起的乙方损失概不负责；同时，甲方有权就该等物品及货品向乙方收取仓储费用。如自该等物品及货品被搬离后的30日内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权按照其认为适当的方式转让、丢弃或以任何其他方式自行处置该等物品及货品，甲方上述行为产生的一切合理费用，应由乙方承担。

合同第十六条，关于合同解除及违约责任承担，双方约定：除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金、综合管理服务费、宣传推广费(无论该等租金、综合管理服务费及宣传推广费所对应的租赁期间是否届满)等款项均不予退还，且本合同第3.1.3条和4.1.3条将不予履行。乙方应按照第3.1.2条和4.1.2条的约定向乙方支付租金和综合管理服务费，乙方应当按照第一个租赁年度的租金和综合管理服务费标准支付免租期的租金及补足优惠期的租金差额。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向甲方支付最后一个租赁年度之月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金(如乙方仅支付提成租金及提成综合管理服务费的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和月提成综合管理服务费之和的两倍)，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：(1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；(2)乙方逾期支付租金或其他任何应付给甲方的费用(包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等)，逾期超过15日未支付，经甲方催告后仍未支付的；(3)非因甲方原因或不可抗力因素，乙方延迟开业的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业累计超过七日的，或者乙方因其自身原因而被吊销营业执照的；(4)乙方被强迫或自愿进入清算程序(以重组或合并为目的者除外)、重大诉讼程序，或乙方之财产被查封、扣押或强制执行，或乙方被接管人接收的；(5)乙方未经甲方书面同意，擅自变更装修设计文件或擅自改变商铺主体结构或主要设施，拆改、损毁租赁场所，造成该商铺主体结构或主要设施损坏的；(6)乙方未经甲方书面同意擅自改变商铺用途，或者将该商铺转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方；(7)因乙方原因，使其他商户或甲方的经营活动遭受损害或被迫中断的；(8)乙方利用租赁场所进行非法活动，或者乙方违反工商、税务、物价、质检、卫生、治安、消防安全或甲方的制度和规定，经有关部门或甲方书面警告不予改正的；(9)乙方营业额连续三个月未能达到本合同第3.1.2条乙方承诺的最低营业额的；(10)乙方向甲方提供虚假资料或证照的；(11)因乙方过错给甲方造成重大经济损失或使甲方声誉受到损害或被媒体曝光的；(12)乙方违反第十五条保密条款的；(13)乙方违反本合同的其他约定或法律规定，经甲方催告7日内仍未整改完成的。16.2条约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：(1)因甲方自身原因逾期交付租赁场所超过180日仍未交付的；(2)因甲方违反约定导致乙方无法在最迟开业日或顺延的开业日前开业且逾期超过90日仍无法开业的；(3)因甲方原因导致乙方营业执照在开业后90日仍未办理完成影响乙方经营的；(4)甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方营业中断超过30天仍未解决的；(5)本合同及法律的其他规定。如有第15.2条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、预付租金、预付综合管理服务费等费用，甲方并应按本合同第3.1.2约定的最后一个租赁年度月固定租金和第4.1.2条所约定的最后一个租赁年度之月固定综合管理服务费之和的两倍的金额向乙方支付合同解除损失赔偿金。在乙方违约情况下，甲方为了避免损失进一步扩大，甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项，甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时，甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外，任何一方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。任何一方的任何权利的放弃均以该方签署的书面明确表示为准。

合同第十八条，附则，双方约定：任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的联系方式及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送，在实际交付时(收件人应书面签收)；(2)如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。双方另对其余事项作了约定。

合同签订当日，徐X向XX公司支付履约保证金50,000元、宣传推广费40,000元、水电押金5,000元、收银机押金5,000元，XX公司向徐X分别出具了二张收据。

上述合同签订后，XX公司将商铺交付给徐X，徐X进场装修，商场于2018年4月29日开业。

2018年5月23日，XX公司向徐X转账4月份返点金额3,418.13元。2018年6月1日，XX公司转账5月上半月返点金额7,626.21元。之后双方未再就营业额进行结算。

2018年6月5日，徐X向XX公司发出撤场申请书，内容为：我是商场14号铺(稻仲缘商铺)租户，因生意清淡，于2018年6月10日正式撤出商场，特此申请。

2018年6月30日，徐X搬离涉案商铺。

另查明，徐X承租的商铺2018年4月发生营业额2,533.52元、5月上半月发生营业额7,692.40元，5月下半月发生营业额8,700.18元、6月上半月发生营业额8,230.02元、6月下半月发生营业额677.13元。2018年7月，徐X承租的商铺未再发生营业流水。2018年4月至6月期间，徐X欠付物业费2,250元。

2018年5、6月间，徐X向“世权”、“殇”转账多笔款项，徐X据此主张员工工资8,676.92元。徐X支付搬场费4,650元，据此主张因XX公司阻挠其搬离而发生延时搬迁费3,650元。

以上事实，由徐X提供的《顺恒国际广场春熙巷店铺租赁合同》、收款收据、XX公司支付营业款凭证、营业款结算明细表影印件、支付工资凭证、搬场费单据、《(2018)沪0112民初32239案件的起诉状及证据》，XX公司提供的《春熙巷店铺租赁合同》、《撤场申请书》等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。

本院认为，徐X与XX公司签订的《春熙巷店铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。徐X与XX公司的租赁合同仅履行两个月后即申请退场，其要求退场的理由为生意清淡，未得到XX公司回复，故其无权提前解除合同。

考虑到合同履行过程中涉案商铺所在的市场中确实人流稀少，经营困难，徐X虽应自担商业风险，但继续履行合同将会造成损失进一步扩大，故其违约提前解除合同并非出于恶意而是为了及时止损，故片面要求其继续履行合同，对其显失公平。其向XX公司提交退铺申请，至2018年6月30日搬离，且自2018年7月1日起停止了经营活动，故XX公司此时应当知道双方的租赁合同已终止履行，却不作回应，此后又反诉要求确认双方签订的租赁合同于诉状副本送达徐X时解除，违反诚信原则。虽然XX公司针对徐X的违约行为享有合同约定的解除权，但本院根据合同履行的实际情况，确认双方签订的租赁合同于2019年6月30日解除。徐X对合同被提前解除负有责任，故不能免除其应当承担的违约责任。根据合同约定，徐X一方违约造成合同提前解除的，其交付的履约保证金50,000元、宣传推广费40,000元XX公司无须退还。徐X搬离涉案商铺时虽未与XX公司作交接，但XX公司反诉内容中未包含水电费，故应当认定徐X水电费没有欠费，故其所交水电押金5,000元，XX公司应当退还。合同解除后，徐X应向XX公司返还收银机。徐X现无证据证明其已履行了返还收银机的义务，故其要求退还收银机押金5,000元，缺乏事实依据，本院不予支持。徐X主张退还2018年5月16日至2018年6月25日期间的营业款1,651.10元，本院支持1,045.35元。徐X要求赔偿员工工资和搬迁费，因其对提前解除合同负有责任，本院均不予支持。

XX公司反诉要求徐X支付租金83,473元，根据双方约定，徐X以固定租金每月13,000元支付租金，故其需补足租金差额为17,203.44元。XX公司要求徐X支付综合管理服务费24,750元，因徐X在合同履行之初已预付综合管理服务费(即物业费)9,000元，故徐X仅需补足差额2,250元。XX公司主张解除合同违约金52,500元，具有合同依据，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条之规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)徐X与被告(反诉原告)上海XX公司签订的《春熙巷店铺租赁合同》于2018年6月30日解除；

二、被告(反诉原告)上海XX公司收取的履约保证金5万元、宣传推广费4万元不予返还原告(反诉被告)徐X；

三、被告(反诉原告)上海XX公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)徐X水电押金5,000元；

四、被告(反诉原告)上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐X自2018年5月16日至2018年6月15日期间的营业款1,045.35元；

五、原告(反诉被告)徐X于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海XX公司租金17,203.44元；

六、原告(反诉被告)徐X于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海XX公司综合管理服务费2,250元；

七、原告(反诉被告)徐X于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海XX公司解除合同违约金52,500元；

八、驳回原告(反诉被告)徐X其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2,842.50元，由原告(反诉被告)徐X负担2,792.50元，由被告(反诉原告)上海XX公司负担50元。

反诉案件受理费减半收取计1,987.50元，由原告(反诉被告)徐X负担799.42元，由被告(反诉原告)上海XX公司负担1,188.08元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　沈　群

人民陪审员　　张玉丽

人民陪审员　　叶菊花

二〇一九年十一月二十八日

法官　助理　　陈奕含

书　记　员　　缪XX