左XX、庞X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省黄山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖10民终853号

上诉人（原审原告、反诉被告）：左XX，女，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：李XX，男，汉族，住重庆市渝北区，系左XX丈夫。

委托诉讼代理人：李XX，男，住重庆市南岸区，系左XX叔叔。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：庞X，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。

委托诉讼代理人：程益民，安徽XX律师。

上诉人左XX因与被上诉人庞X房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

左XX的上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.解除左XX与庞X于2017年10月31日签订的门面买卖协议；3.驳回庞X的反诉请求。事实及理由：一、双方的房屋买卖合同内容清楚完整，双方的权利义务明确，而一审法院在审理左XX请求解除房屋买卖合同时，不审查房屋买卖合同的具体内容、双方当事人在合同中的约定，而是审查与本案无关的其他房屋交易习惯和偏听偏信庞X朋友的证言作为本案依据。二、一审法院不考虑合同约定而是采取推理和分析来判断双方当事人于签订合同时卖的只是门市还是包括门市以外的住房。双方在买卖合同中约定非常明确，买卖的房屋为屯溪区中建材市场门市两间并标明了房屋门牌号码××、E4105，同时约定，二间门市的价格90万元，付款期限、违约责任、过户时间和条件。左XX认为双方门市买卖合同内容清楚完整，符合房屋买卖的必要条件。三、庞X一审中明确陈述其知晓××、E4105两间门面以及302、202各是各的房产证共有四个房产证，这充分说明庞X明知自己买的就是楼下两间店面。四、合同约定买房人于2018年4月1日前付清所有购房款，出卖人及时配合办理房屋过户手续，但庞X未履行合同约定付款义务是违约行为。五、左XX在庞X严重违约的情况下，根据合同约定有权解除买卖合同。六、根据合同法约定，合同一方对合同主要内容有重大误解，在一年内可以行使撤销权。庞X第二次付款时就和左XX对出卖的标的物产生争议，但一直未行使撤销权，该撤销权已过时效。七、一审法院在列举中盛建材市场房屋交易惯例都是楼上楼下一并出售据此推定左XX与庞X也是如此，不考虑合同的具体约定，违背依据事实的基本原则。八、一审判决有失公平公正原则，判决结果严重违背当事人的合同本意。九、左XX认为双方的买卖合同内容清楚，不存在重大内容约定不明，需要参照惯例和习惯来作为定案依据。十、涉案房屋2014年胡X、左XX从吴XX手中购买4间以75万元成交，加上税费也有80多万元。

庞X辩称，一、左XX诉称不属实，系左XX违约导致交易无法继续。1.庞X已按协议约定支付前期购房款50万元，并于2018年3月30日微信主动联系通知左XX来屯收取购房尾款和办理房屋过户手续，不存在违约行为。2.左XX利用其起草书写合同便利，在庞X付前期购房款后故意混淆偷换概念，声称出售的只是一楼店面，不包括楼上配套房，拒绝办理房屋过户手续，左XX违背诚实信用原则，擅自改变双方合同的真实意思，才导致交易无法继续。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。门市购买协议约定出售门市两间（××、E4105）与房屋产权登记不一致，协议也没有写明出售的门市产权信息、面积等房屋有关信息，交易过程中左XX凭什么认定其说的仅是一楼门市而不包括楼上配套房屋。2017年10月31日双方商谈房屋买卖签订《门市购买协议》时的真实意思表示，房屋每套45万的交易价格，以及中盛建材批发市场店面房交易惯例等证据前后应证，都证实双方协议所写门市两间（××、E4105）包括楼上的配套房，一审法院在查明事实的基础上，判决左XX继续履行合同符合《合同法》的相关规定。综上所述，左XX要求解除房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

左XX向一审法院起诉请求：1.依法解除左XX和庞X之间的房屋买卖合同，庞X于房屋买卖合同解除之日起三日内腾空房屋，并将房屋交还给左XX；2.依法判决庞X支付违约金20万元；3.依法判决庞X按照每月1200元标准支付左XX自2018年4月1日至房屋交付之日的房屋占用费，暂计算至2019年3月31日房屋占用费为14400元；4.判令庞X负担诉讼费及其他因诉讼所产生的费用。

庞X向一审法院反诉请求：1.判令左XX继续履行双方签订的《门市购买协议》，立即将黄山市中XX室（含配套202室）店面房和E4幢105室（含配套302室）店面房过户给庞X；2.判令左XX立即支付庞X违约金20万元；3.左XX负担本诉及反诉诉讼费用。

一审法院查明事实：2017年10月31日，左XX作为出卖方（甲方）和庞X作为购买方（乙方）签订一份《门市购买协议》，约定甲方位于黄山屯溪中XX有门市二间（××、E4105）卖给乙方，门市协议价格为90万元，乙方在签订本协议后当日支付甲方10万元整，以银行账单为准，在2018年2月份春节前乙方支付给甲方购门市款40万元整，在同年4月1日前付清尾款40万元整，付清购门市款后甲方从重庆到黄山无条件过户或公证给乙方。如乙方在2018年2月份春节前40万元房款未支付给甲方，同年4月1日前门市尾款乙方未支付给甲方，都视为乙方违约，本门市购房协议作废，乙方所缴门市款甲方一分不退作为违约金。买卖门市所产生的一切费用、税费等由乙方负责。上述协议条款均由左XX书写，左XX在甲方一栏签字，庞X在乙方一栏签字。协议签订后，庞X于2017年10月31日转账支付左XX购房款5万元；于同年11月1日转账支付左XX购房款5万元；于2018年2月13日转账支付左XX购房款40万元。2018年3月30日，庞X通过微信与在重庆的左XX进行了联系，庞X向左XX明确表示，余X随时都有，并问询左XX何时过来办理过户交易手续，左XX答复为下个月十号其父亲下葬后过来。同年4月15日，左XX与庞X在办理房屋过户手续前，告知庞X出售的房产仅为一楼E幢104室、E幢105室二间店面房，不包括E4幢202室和E4幢302室，庞X则认为当时与左XX协商签订协议时，左XX出售的房产应为E幢104室包含E4幢202室，E幢105室包含E4幢302室，双方为此发生纠纷，并因双方协商未果即未再继续履行协议。

另查明：2006年9月24日，吴XX从黄山市XX公司（以下简称中盛XX）处购得国际旅游礼品城E4幢04号房，即本案讼争的国际旅游礼品城E4幢104室、202室。根据吴XX与中盛XX所签《商品房买卖合同》所附房屋平面图所示，国际旅游礼品城E4幢04号房包括E4幢104室店面和E4幢202室综合用房。同日，吴XX从中盛XX处购得国际旅游礼品城E4幢05号房，即本案讼争的国际旅游礼品城E4幢105室、302室。根据吴XX与中盛XX所签《商品房买卖合同》所附房屋平面图所示，国际旅游礼品城E4幢05号房包括E4幢105室店面和E4幢302室综合用房。嗣后，E4幢104室店面和E4幢202室综合用房由左XX购买，并于2014年10月16日过户在左XX名下，并分别办理了独立的房地产权证（104室建筑面积48.1㎡，202室建筑面积106.99㎡）。另E4幢105室店面和E4幢302室综合用房由胡X购买，并于2014年10月16日、10月17日分别将E4幢105室店面及E4幢302室综合用房过户至胡X名下，也均分别办理了独立的房地产权证（105室建筑面积48.1㎡，302室建筑面积106.99㎡）。2017年4月4日，胡X与左XX签订《门市及房屋买卖合同》，约定左XX购买胡X的E4幢105室店面及E4幢302室综合用房，门市及房屋总价37万元。双方签订房屋买卖合同后，左XX付清了购房款，但未办理过户手续。2017年6月6日，胡X在重庆市渝北公证处公证了一份委托书，就其名下的国际礼品城E4幢105室、E4幢302室两套房屋，全权委托左XX为其合法代理人，负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；全权负责办理上述房屋的《房地产权证》的过户登记事宜。

再查明：庞X于2010年开始即租赁使用本案所涉的国际旅游礼品城E4幢101-110室多个店面及楼上综合用房，包括本案讼争的E4幢104室店面、202室综合用房，以及E4幢105室店面、302室综合用房。庞X陈述本案所涉房产最早的租金为每套每年8000元，之后左XX、胡X购得房产后，租金均交给左XX，租金为每套每年14000元。双方未签订书面租赁合同。左XX认可庞X2018年4月1日以前的租金，每个店面14000元均已交清。但左XX认为租赁给庞X的只是一楼店面，不包括楼上综合用房，左XX陈述其因钥匙放置在中盛XX，对庞X实际使用了楼上202、302综合用房，一直不知情。本案审理过程中，2019年5月21日，中盛XX向庞X出具一份证明，载明：我公司开发的黄山市XX际旅游礼品城（现中盛建材批发市场），E区，一户两证，一楼搭配二楼或三楼。房屋均以整套对外销售，未分开销售过。据我司了解，目前E区二手房买卖登记也都是前面模式一户两证整套进行转让的，无分开销售登记的记录。根据庞X向本院提交的同地段区域房产交易情况显示，2017年1月11日，朱XX将国际旅游礼品城E4幢106室（建筑面积44.4平方米）以10万元出售给庞X，并同时将国际旅游礼品城E4幢303室（建筑面积101.4平方米）以20万元出售给庞X。2018年1月4日，范XX将其所有的国际旅游礼品城E4幢114室(建筑面积44.4㎡）、307室（建筑面积101.4㎡）以总价392000元出售给徐XX。2018年12月28日，王XX、王XX将其所有的国际旅游礼品城E4幢115室（建筑面积44.72㎡）以15万元价格，并将E4幢207室(建筑面积101.4㎡）以30万元价格一并出售给吴XX。

一审法院认为，左XX与庞X签订的《门市购买协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。左XX与庞X均应当按照合同约定享有权利履行义务。

本案争议焦点为，双方合同中约定的黄山屯溪中XX门市两间（××、E4105），是否仅为国际旅游礼品城E4幢104室及E4幢105室两间店面，并不包括国际旅游礼品城E4幢202室及E4幢302室。左XX和庞X签订的《门市购买协议》上，虽然载明了双方交易的标的为屯溪中盛建材市场门市二间（××、E4105），但是否等同于左XX提交的房地产权证上登记记载的国际旅游礼品城E4幢104室及E4幢105室，应根据实际情况确认双方当时交易真实意思表示。本案讼争的国际旅游礼品城E4幢104室、202室房产，原系2006年9月24日吴XX从中盛XX处一并购买，当时房产编号为国际旅游礼品城E4幢04号房，之后产权分开登记为E4幢104室及E4幢202室，根据当时签订的商品房买卖合同所载，开发商系将E4幢104室及E4幢202室作为一整套房进行出售。同日，吴XX从中盛XX购买了E4幢05号房，即为现在产权分开登记的E4幢105室及E4幢302室，开发商亦是将E4幢105室及E4幢302室作为一整套房进行出售。嗣后，上述房产也均是作为二套房产分别一并转让至左XX及胡X名下。其中，2017年4月4日，胡X将E4幢105室及E4幢302室一并出售给左XX，出售总价37万元。故从上述涉案房产的交易情况，并根据庞X提供的同区域二手房交易情况，可以认定涉案房产所在区域存在一楼店面和楼上综合用房同时交易的习惯。中盛XX出具的证明，亦证实了上述交易习惯。另庞X自购买涉案房产前，即租用了上述房产使用至今；左XX以37万元价格从胡X处整体购买了E4幢105室及302室，并接受胡X委托同时出售E4幢105室及302室，故双方均应对涉案房产区域的同类型房产价格区间幅度及交易习惯有所深入了解。左XX以37万元价格从胡X处整体购买了E4幢105室及302室，半年后将上述房产整体以45万元价格加上另一套（E4幢104室及202室）同样面积房产共计以90万元出售给庞X，非常符合当时交易价格的实际情况及双方对交易价格的认知承受能力。若左XX仅是将其中一楼店面以45万元价格出售，明显不符合当时的市场价格，以及明显超出了庞X作为多年涉案房产租赁户，及左XX作为本区域二手房购买者对上述房产交易价格的认知和承受能力。故本院综合根据涉案房产的来源、交易习惯及双方对交易价格的认知承受能力等因素，应予认定左XX和庞X签订的《门市购买协议》上载明的××、E4105门市二间，即为国际旅游礼品城E4幢104室、202室及E4幢105室、302室。由于庞X已按合同约定支付左XX购房款50万元，另从庞X提供的与左XX的微信聊天记录，可以认定庞X一直要求继续履行合同并未拒绝支付剩余购房款，至今双方未交付剩余购房款的原因不在于庞X，且本案审理中，庞X已将剩余购房款提存至法院，故左XX以庞X拒付剩余购房款构成违约为由，诉请要求解除双方之间的房屋买卖合同，腾空交还房屋；并支付违约金、房屋占用费，均无事实及法律依据，本院不予以支持。涉案《门市购买协议》应当继续履行。根据上述合同约定，左XX应当于庞X付清购房款后，将涉案房产无条件过户给庞X，故在庞X已支付剩余房款后，左XX应当协助庞X将涉案房产过户给庞X。本院对庞X反诉要求继续履行《门市购买协议》，并要求协助过户的请求，予以支持。另《门市购买协议》并未约定左XX违约时应承担的违约责任，故庞X反诉要求左XX支付违约金20万元，没有合同依据，不予以支持。

综上，对左XX的本诉请求，不予支持。对庞X的反诉请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回左XX的诉讼请求；二、左XX和庞X继续履行双方于2017年10月31日签订的《门市购买协议》，庞X于判决生效之日起十日内支付左XX剩余购房款40万元；三、左XX于判决生效之日起十日内协助庞X将屯溪区齐云大道57号国际旅游礼品城XX、202室及屯溪区齐云大道57号国际旅游礼品城E4幢105室、302室过户给庞X；四、驳回庞X其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4516元，由左XX负担；反诉受理费2150元，由庞X负担。

二审期间，双方未提交新的证据，所举证据与一审相同，相对方的质证意见同一审。

二审审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，本案双方的争议焦点在于案涉合同中约定的“黄山屯溪中XX门市两间（××、E4105）”，是否仅为国际旅游礼品城E4幢104室及E4幢105室两间店面，是否包括国际旅游礼品城E4幢202室及E4幢302室。首先，从涉案房产以往交易情况来看，原权利人吴XX、吴XX从中盛XX购买涉案房产时，开发商是将E4幢104室与E4幢202室作为一整套、E4幢105室与E4幢302室作为一整套进行出售。之后，涉案房产也均是E4幢104室与E4幢202室作为一整套、E4幢105室与E4幢302室作为一整套分别转让至左XX及胡X名下，其中，胡X于2017年4月4日将E4幢105室及E4幢302室一并出售给左XX时，出售总价37万元。其次，根据中盛XX出具的证明及本案相关证据，亦可以认定涉案房产所在区域存在一楼店面和楼上综合用房同时交易的习惯。第三，庞X于2010年开始即租赁使用本案所涉的国际旅游礼品城E4幢101-110室多个店面及楼上综合用房，包括本案讼争房产。庞X作为涉案房产所在区域的长期经营者，对涉案房产的合理交易价格等交易情况应当知晓。此外，从同地段类似房产的交易情况来看，亦可证明涉案房产的合理价格及该市场区域将楼下和楼上整套出售是交易习惯的事实。一审判决综合考虑涉案房产的来源、交易习惯及双方对交易价格的认知承受能力等因素，根据本案现有证据合理认定双方合同中约定的××、E4105门市二间为国际旅游礼品城E4幢104室、202室及E4幢105室、302室并无不当。

综上，左XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由左XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　黄　征

审判员　余XX

审判员　刘　晨

二〇二〇年三月三十日

书记员　武XX

附相关法律规定：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。