房屋租赁合同纠纷

北京市门头沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0109民初2709号

原告：北京军庄天弘农副产品市场中心，住所地北京市门头沟区军庄镇军庄村南XX。

法定代表人：季

委托诉讼代理人：路X，北京XX律师。

被告：张XX

委托诉讼代理人：王贺，北京XX律师。

原告北京军庄天弘农副产品市场中心（以下简称天弘市场中心）与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天弘市场中心的委托诉讼代理人路X、被告张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天弘市场中心向本院提出诉讼请求：判决张XX向天弘市场中心支付2017年7月25日至2019年3月25日期间的房屋占有使用费377775元。事实和理由：2017年3月13日，原被告双方签订《天弘场地租赁协议》，约定张XX承租天弘市场中心内A区X-9、X-10号场地，租金标准为每日每平方米2.7元，租金按季度支付，每季度租金为56666.25元，逾期未交纳租金时，需每日交纳当季度租金总额1%的滞纳金。协议签订后，张XX向天弘市场中心交纳了56666.25元的房屋租金后，就没有再支付过租金，期间房屋一直由张XX占有使用。2019年3月26日房屋被拆除。2020年4月3日，北京市门头沟区人民法院认定双方签订的《天弘场地租赁协议》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”张XX应当向天弘市场中心支付占用房屋期间的房屋占有使用费，故诉至法院，请求维护天弘市场中心的合法权益。

张XX辩称，第一，天弘市场中心于2017年7月13日强令我和其他商户停止营业，此后我无法使用租赁房屋经营。在我之前曾经起诉天弘市场中心的案件中，曾提交天弘市场中心的法人安XX与商户的现场录音等证据，显示当时天弘市场中心的法人安XX说不让我们继续经营了，说等能干了再通知我们，然后我就一直没有营业，不是我们自己霸占房屋不营业。第二，如法院认为我应支付部分房屋占有使用费，则应按照实际占有期限及双方过错比例综合计算支付金额。在（2019）京0109民初7461号案件中，天弘市场中心曾于2019年5月6日向门头沟法院提出反诉，要求我支付自2017年7月25日至2018年11月10日期间的房屋占有使用费，认可我方返还租赁房屋的时间点为2018年11月10日。另外，2018年11月15日，门头沟区军庄镇人民政府向天弘市场中心送达了《限期拆除决定书》，要求其3日内自行拆除诉争租赁房屋。2018年11月22日，我向法院提起诉讼，请求确认诉争租赁协议无效。故2018年11月10日后，我未实际占有租赁房屋，亦无占有该房屋的可能性，房屋占有使用费应计算至2018年11月10日。天弘市场中心作为出租方和市场管理方，在商户能否开业问题上具有引导和管理的职责，在我方及其他商户请求开业时，天弘市场中心做出了要求商户暂停营业的意思表示，其对于我方无法使用租赁房屋，应负90%的责任，我方仅需支付2017年7月25日至2018年11月10日期间房屋占有使用费2.9万元。第三，双方基于同一事实互负债务请求在判决中予以抵扣。2020年3月30日，门头沟法院作出的（2019）京0109民初7461号民事判决书判决天弘市场中心向我方退还租金、支付履约保证金、装修损失、信赖利益损失等共计28.3万元，天弘市场中心至今未履行该判决，现如果法院判决我方应向天弘市场中心支付房屋占有使用费，我方请求在判决中对双方互负债务进行抵扣，以简化执行程序，节省司法资源。综上，我不同意天弘市场中心的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：

2017年3月14日，天弘市场中心（甲方）与张XX（乙方）签订《天弘场地租赁协议》，约定，天弘市场中心将甲方位于A区X-9、A区X-10号共计230平方米房屋租赁给乙方，用于经营餐饮；租赁期限自2017年4月25日至2019年4月24日；租金标准为每日每平方米2.7元，租金支付的时间为每季度第三个月的前5日内，每季度租金为56666.25元，年度租金226665元，承租合约内租金不递增；自合同签订之日，特由甲方向乙方收取履约保金20000元；第六条约定：乙方应按规定办理营业执照，按章纳税。按期支付租金及其他应支付的费用。

合同签订后，张XX交纳了2017年4月25日至2017年7月24日的租金56666元及履约保证金20000元，天弘市场中心交付涉案房屋。租赁上述房屋后，张XX对房屋进行了装饰装修，并自2017年5月26日开始营业。2017年7月13日，张XX收到天弘市场中心停止营业的通知，自2017年7月14日之后，张XX一直未再营业。

2018年11月15日，北京市门头沟区军庄镇人民政府向天弘市场中心原法定代表人安XX送达《限期拆除决定书》，要求安XX于3日内自行拆除天弘市场的违法建设。后因安XX未在限期内自行拆除，2019年3月26日，涉案房屋被军庄镇政府拆除。

另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该土地性质为商业建设用地。

再查，张XX曾于2018年11月22日向本院提交起诉书，以房屋租赁合同纠纷为由将天弘市场中心诉至本院，要求：一、确认原被告于2017年3月14日签订的《天弘场地租赁协议》无效；二、判令被告立即返还租金56666元、履约保证金20000元，共计76666元；三、判令被告赔偿经济损失404645元；四、判令被告赔偿信赖利益损失113332元。后天弘市场中心提出反诉，要求张XX支付2017年7月25日至2018年11月10日期间的房屋占有使用费293267.25元、支付延迟交纳租金的滞纳金256587.89元。后张XX、天弘市场中心分别撤回本诉及反诉。

张XX又于2019年9月以房屋租赁合同纠纷为由将天弘市场中心诉至本院，要求：一、确认原被告于2017年3月14日签订的《天弘场地租赁协议》无效；二、判令被告立即返还原告租金56666元、履约保证金20000元，共计76666元；三、判令被告赔偿原告经济损失404645元；四、判令被告赔偿房屋租赁合同无效的信赖利益损失113332元；五、判令被告支付诉讼保全费3493元以及诉讼保全担保服务费3000元。本院于2020年3月30日作出（2019）京0109民初7461号民事判决书，其中认定：“经审理查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且已被相关政府认定为违法建筑予以拆除，故本院确认张XX与天弘市场中心签订《天弘场地租赁协议》无效。因天弘市场中心作为涉案房屋的出租方，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，对于合同无效的后果负有主要责任，原告在承租涉诉房屋时，未尽到审查义务，对于合同无效的后果亦有一定责任。关于双方的过错比例，本院确定天弘市场中心对合同无效负70%的责任，原告对合同无效承担30%的责任。”并判决：一、确认张XX与天弘市场中心签订的《天弘场地租赁协议》无效；二、天弘市场中心于本判决生效之日起七日内退还张XX房屋租赁费26444元、履约保证金20,000元，共计46444元；三、天弘市场中心于本判决生效之日起七日内赔偿张XX装饰装修损失161000元；四、天弘市场中心于本判决生效之日起七日内赔偿张XX信赖利益损失75555元；五、驳回张XX的其他诉讼请求。上述判决已生效。

审理中，张XX称天弘市场中心于2018年11月10日口头要求商户再等等，坚持坚持，故其未搬走，且天弘市场中心曾在之前案件中反诉张XX支付2017年7月25日至2018年11月10日期间的房屋占有使用费，其最多同意按照租金标准的10%支付房屋占有使用费至2018年11月10日。天弘市场中心称其中心曾于2018年11月10日口头通知租户涉案房屋系违建，并口头提出过解除合同，但因双方之间的合同被法院确定无效，故要求张XX支付房屋占有使用费至涉案房屋被拆除之日。

本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且已被相关政府认定为违法建筑予以拆除，本院的生效判决已经确认张XX与天弘市场中心签订《天弘场地租赁协议》无效。双方对于合同无效的后果均负有一定责任，天弘市场中心对合同无效负70%的责任，张XX对合同无效承担30%的责任。

关于天弘市场中心要求张XX支付房屋使用费的诉讼请求，根据涉案房屋的经营性质，在张XX未能充分使用涉案房屋达到其租赁目的的情况下，并且结合天弘市场中心自称其中心于2018年11月10日口头告知张XX涉案房屋被确定为违建的陈述以及政府部门于2018年11月15日向天弘市场中心送达《限期拆除决定书》、张XX于2018年11月22日起诉天弘市场中心的事实，天弘市场中心要求张XX按照合同约定的租金标准给付2017年7月25日至2019年3月25日期间使用费，明显有违公平原则。本院根据双方协议载明的租金标准，并结合双方的过错程度以及张XX实际使用房屋的情况、双方的诉讼情况等，酌情确定张XX给付天弘市场中心2017年7月25日至2018年11月15日期间的房屋占有使用费，天弘市场中心主张的过高部分，本院不予支持。关于张XX要求在判决中对双方互负债务进行抵扣的抗辩意见，因本院已对另案作出判决，该项抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、张XX于本判决生效之日起七日内给付北京军庄天弘农副产品市场中心房屋占有使用费89097.98元；

二、驳回北京军庄天弘农副产品市场中心的其他诉讼请求。

如果北京军庄天弘农副产品市场中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3483元，由北京军庄天弘农副产品市场中心负担2661元，已交纳；由张XX负担822元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 员　　张　恒

二〇二〇年九月二十五日

法官助理　　任亚杰

书 记 员　　李XX