房屋租赁合同纠纷中，律师帮助委托人成功追回拖欠的租金以及违约金、房屋占用费

广东省汕头市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：广东XX公司，住所地汕头市龙湖区************之2。

法定代表人：顾X1。

委托诉讼代理人：许XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：何XX，广东XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：广东省XX公司，住所地为汕头市龙湖区***********。

负责人：谢XX。

委托诉讼代理人：蔡飙，广东XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，广东XX律师。

上诉人广东XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人广东省XX公司（以下简称广东XX公司）租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因新冠肺炎疫情影响及当事人申请庭外调解，审限依法扣除。本案现已审理终结。

上诉人XX公司上诉请求：1.依法对一审法院作出的（2019）粤0507民初1318号民事判决予以改判；2.本案一、二审诉讼费用均由广东XX公司承担。

事实与理由：一、一审法院判决第四项中要求XX公司付还广东XX公司自2019年4月1日起至交还租赁房屋之日止按每月8337.2元计算的房屋占用费存在错误。XX公司与广东XX公司之间关于汕头市***8*19*01**之3的房屋租赁合同补充附页中第一条所提及车位，广东XX公司自2019年7月8日起已经将该车位收回。XX公司自2019年7月8日起未继续占用该车位。一审法院判令XX公司付还广东XX公司自2019年4月1日起至交还租赁房屋之日止按每月8337.2元计算的房屋占用费存在错误。XX公司自2019年7月8日已经停止占用、无法占用该停车位，一审法院要求XX公司支付自2019年7月8日起至交还广东XX公司租赁房屋之日止的车位占用费存在错误。XX公司向广东XX公司支付的房屋占用费自2019年7月8日应该以每月7537.2（8337.2-800）元计。因此，请二审法院予以纠正。二、XX公司向广东XX公司交付的租赁保证金12540元，应抵扣广东XX公司要求XX公司支付的违约金。依据双方租赁合同第四条第四款中约定，广东XX公司在交付租赁房屋前，向XX公司收取的租赁保证金12540元，应抵扣广东XX公司要求XX公司支付的违约金。依据租赁合同该条款约定，如XX公司在租赁期内违反合同约定或有导致广东XX公司损失的侵权行为，该保证金将直接用于抵扣XX公司所应承担的违约金及损失赔偿金。原审判决未对该部分租赁保证金抵扣XX公司应承担的违约金予以认定，必将致使XX公司的权利受损，请二审法院予以纠正。三、原审法院判决中对XX公司支付违约金的起算日期计算有误，应予以纠正。原审法院判决第三项中要求XX公司从2018年7月1日起，以当月结欠的租金数额为基数，自当月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率计算的违约金。按照该计算方式来计算XX公司2018年7月份的违约金，应从2018年6月11日起开始计算。但XX公司与广东XX公司之间签订的房屋租赁合同的租赁期系自2018年7月1日起算。如果从2018年6月11日起计算XX公司的违约金数额即有视XX公司自2018年6月11日起有逾期之嫌，这样的计算方式对XX公司而言并不公平。再者，广东XX公司在原审中诉请法院判令XX公司支付的违约金是从2018年9月27日起计算，如法院认定XX公司应该向广东XX公司支付违约金，违约金的计算起始时间应该自2018年9月27日起计算。因此，请求二审法院予以纠正。

XX公司上诉又补充，本案的上诉期间，广东XX公司于2019年12月11日，对租赁房屋停水停电，并限制XX公司进入，因此，从2019年12月11日起XX公司已实际没有占用租赁房屋。上诉具体请求是对判决书第三项，改判为从2018年7月1日起以当月结欠的数额为基数，自当月的11日起。判决第四项改为自2019年4月1日起按每月8337.2元计算占用费，自2019年7月8日起按每月7537.2元计算（去掉一个车位费）。因为XX公司有交租赁保证金，应在判决书中明确，明确能够在保证金中抵扣XX公司的违约金。

被上诉人广东XX公司辩称，1.广东XX公司确实于2019年7月收回车位，同意从2019年7月起按照7537.20元计算房屋占用费。2.广东XX公司于合同签署后确有收到租赁保证金12540元，同意按照合同约定抵扣违约金。但是一审庭审后，XX公司在使用房屋过程中，额外产生了水电费合计3426.35元，请求二审法院在抵扣违约金之前，先行抵扣XX公司拖欠的水电费，即租赁保证金在扣除水电费后，XX公司主张的可抵扣的金额为9113.65元。3.违约金从2018年9月27日起算无异议。4.广东XX公司与XX公司在签署《房屋租赁合同》时，达成的每日按欠付款项的1％计算违约金条款[合同10.4（一）]，是双方真实的意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定;且根据《九民会议纪要》第50条“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”的法律适用规则分析，一审法院在XX公司未举证的情况下，仅根据XX公司一审庭审主张“违约金按日1％太高，应按人民银行同期贷款利率计算”的抗辩，即判决应按人民银行同期贷款利率计算违约金，属于适用法律明显违背立法原意的错误，故请求二审法院依法予以改判。5.广东XX公司与XX公司在签署的《房屋租赁合同》补充附页之10达成合意“任何一方违反合同条款所引起守约方的一切损失和费用（包括合理律师费）均为由违约方承担”。一审法院在认定XX公司未按期支付租金已构成违约（一审判决书第4页倒数第3行）且在广东XX公司已提供证据证明支付8543.97元律师费（一审判决书第4页第4段）的情况下，以证据不足驳回诉讼请求，属于认定事实错误，故请求二审法院依法予以改判。针对XX公司的上诉补充，广东XX公司认为，根据双方签署的合同附页之八的约定，XX公司一旦拖欠租金达三十天以上，广东XX公司有权停水停电，也有权对租赁房屋锁门等限制措施。由此所造成的后果均由XX公司承担。

广东XX公司向一审法院起诉请求：一、判决广东XX公司与XX公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；二、判决XX公司立即向广东XX公司支付拖欠的租金75034.8元及违约金（自逾期之日起按日利率1%计算暂计至2019年3月31日止的违约金为105382.21元）；三、判决XX公司立即向广东XX公司支付拖欠的水、电费及线路损耗费共计3623.26元；四、判决XX公司支付广东XX公司律师费8453.97元。在一审庭审中，广东XX公司变更上述诉讼请求为：一、判决广东XX公司与XX公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除，及XX公司向广东XX公司支付相应的占用费（自2019年4月1日起至XX公司交广东XX公司交付租赁物止，按8337.2元每月计），暂计至7月31日是33348.4元；二、判决XX公司立即向广东XX公司支付拖欠的租金75034.8元及违约金（自逾期之日即2018年9月27日起按日利率1%计算暂计至2019年3月31日止的违约金为105382.21元）；放弃上述第三项诉讼请求，理由是XX公司在开庭前已付清6月30日前的水电费；四、判决XX公司支付广东XX公司律师费8453.97元。

一审法院认定事实：2015年9月11日，XX公司与广东XX公司签订《房屋租赁合同》，约定：广东XX公司将汕头市********01**之3号房出租给XX公司办公使用，租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止；租金每月为22.84元/㎡，车位一个，租金800元/月，合计8337.2元；租金按月结算，由XX公司在每月的10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给广东XX公司；XX公司负责按期支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房地产所产生的费用；广东XX公司交付租赁房屋前，XX公司应向广东XX公司支付租赁保证金12540元。逾期支付的，XX公司应每日按欠付款项的1%向广东XX公司支付违约金。

2018年12月18日，广东XX公司向XX公司发出《物业租金催收通知书》，要求XX公司在2018年12月25日前一次缴清租金50023.20元及违约金27929.60元。2018年12月25日，XX公司向广东XX公司申请2018年下半年租金共计50023.20元于2019年1月5日前付清。此后，XX公司没有还款。

一审诉讼期间，广东XX公司、XX公司双方均确认：XX公司结欠广东XX公司自2018年7月1日起至2019年3月31日止按每月8337.2元的租金共计75034.8元。诉讼期间，XX公司提出：租赁合同期限到2019年6月30日止，XX公司承认违约，同意解除租赁合同。

一审诉讼期间，广东XX公司向一审法院提交了《民事委托代理合同》及发票各一份，该合同由广东XX公司与广东XX签订，合同约定：由广东XX委派律师担任广东XX公司与XX公司租赁合同纠纷一案的委托诉讼代理人，律师代理费为8453.97元。发票由广东XX向广东XX公司出具，日期为2019年5月7日，服务名称为诉讼代理费，金额为8453.97元。

一审法院另查：本案租赁房产的所有权人为广东省XX公司。广东省XX公司于2014年11月1日将本案租赁房产委托广东XX公司租赁经营管理，委托期限至2019年12月31日止。

一审诉讼期间，广东XX公司向一审法院提交广东省XX公司出具《确认书》一份，内容为：“鉴于我司位于汕头市***************已经授权广东省XX公司租赁经营管理，我司同意由广东省XX公司以自己名义对违约承租人提起诉讼、主张权利。”

一审法院认为，广东XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》，除其中关于每日按欠付款项的1%计算违约金的条款，因超过迟延支付租金造成损失的百分之三十，一审法院不予认可外，其余条款应认定有效。XX公司没有按合同约定期限向广东XX公司支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于广东XX公司要求判决双方于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除、XX公司向广东XX公司支付自2019年4月1日起按每月8337.2元计算房屋占用费的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于广东XX公司要求XX公司支付拖欠的租金75034.8元及违约金的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持，但违约金应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。关于广东XX公司要求XX公司支付律师费8453.97元的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于XX公司提出违约金按日利率1%计算太高，应按人民银行同期贷款利率计算的主张，理由成立，予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广东XX公司与XX公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。二、XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司租金75034.8元。三、XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司从2018年7月1日起，以当月结欠的租金数额为基数，自当月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率计算的违约金。四、XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司自2019年4月1日起至交还广东XX公司租赁房屋之日止按每月8337.2元计算的房屋占用费。五、驳回广东XX公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4149元，由广东XX公司负担100元，XX公司负担4049元并应于判决发生法律效力之日起十日内直接付还广东XX公司。

二审期间，广东XX公司向本院提交下列证据：证据一：7-9月份水电费用表、证据二：10-12月份水电费用表。这两份证据证明一审庭审后XX公司在使用房屋过程中，额外产生了水电费合计3426.35元。XX公司发表质证称，对证据一，没有异议。对证据二，XX公司暂时无法确认。

本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。

本院认为，广东XX公司与XX公司签订《房屋租赁合同》，其合同效力，除违约金条款“每日按欠付款项的1%计算违约金”被认定无效之外，其余条款有效。对此，广东XX公司与XX公司均无上诉要求改判，本院予以确认。有效的合同条款，合同当事人均应诚实全面履行，XX公司没有按合同约定期限向广东XX公司支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判决XX公司付还广东XX公司拖欠的租金、合同违约金和房屋占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。二审审理期间，广东XX公司答辩同意按XX公司的部分上诉意见，从2019年7月起按照7537.20元计算房屋占用费和违约金从2018年9月27日起算。对此，本院认为，当事人有权调整自己的民事权利义务，对广东XX公司的意见予以采纳准许，因此调整一审法院的相关判决。即：XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司自2019年4月1日起至2019年6月31日按每月8337.2元计算的房屋占用费，自2019年7月起至交还广东XX公司租赁房屋之日止按每月7537.20元计算的房屋占用费。XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司从2018年9月27日起，以当月结欠的租金数额为基数，自当月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率计算的违约金。关于XX公司上诉称原审判决未将租赁保证金抵扣违约金的问题。由于广东XX公司称XX公司还有水电费未结清，XX公司也无异议。因此，双方可另行通过法律途径解决合同解除后的其他权利义务，二审不予以审理。

综上所述，XX公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1318号民事判决第一、二、五项及诉讼费负担部分判决；

二、变更汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1318号民事判决第三项判决为：XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司从2018年9月27日起，以当月结欠的租金数额为基数，自当月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率计算的违约金；

三、变更汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1318号民事判决第四项判决为：XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还广东XX公司自2019年4月1日起至2019年6月止按每月8337.2元计算的房屋占用费；付还广东XX公司自2019年7月起至交还广东XX公司租赁房屋之日止按每月7537.20元计算的房屋占用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费4149元，由上诉人广东XX公司负担；上诉人广东XX公司已经预缴的二审案件受理费不予以退回。

本判决为终审判决。

审判长　　翁汉光

审判员　　陈瑛瑾

审判员　　林思浩

二〇二〇年六月二日

书记员　　林XX