房屋租赁合同纠纷民事判决书

江苏省新沂市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0381民初6950号

原告：李XX，男，1961年3月19日出生，回族，住江苏省新沂市。

委托诉讼代理人：李晶晶，江苏XX律师。

被告：陈X，女，1944年9月29日出生，汉族，住址江苏省新沂市。

委托诉讼代理人:陈XX（系陈X女儿）,女,1973年12月12日出生,汉族,住江苏省苏州市。

原告李XX与被告陈X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人李晶晶，被告陈X委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还押金3000元及利息(自2020年5月9日起，按照同期银行利率支付至实际付清之日)；2.案件受理费由被告负担。案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告给付利息的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年4月30日签订房屋租赁合同，按照合同约定原告于签合同当日向被告支付了房屋租赁押金3000元。2020年5月1日，被告以房屋已经出卖为由解除合同，原告按照被告要求于2020年5月9日搬出租赁房屋，但被告却拒绝向原告返还3000元押金。为此，原告诉至法院，请法院支持其诉请。

陈X辩称，1.原告于2018年4月12日签订的租房协议已经新沂市人民法院(2020)苏0381民初3186号生效判决书确认合法有效，双方都应当遵照租赁协议的约定履行相应的权利义务。2.双方在租房协议的第三条中明确约定：“合同签订时，乙方应交付保证金3000元，保证金于乙方按约履行本协议且不拖欠相关费用后无息退回乙方，如乙方违约的，甲方有权没收。甲方违约，另行赔付3000元”。从约定的内容及原告提供的收条可以看出，被告收取的3000元是保证金，是用于双方合同履行的担保，其性质为履行定金。3.原告在诉状中自认双方租赁合同的期间自2017年4月30日至2020年5月1日，连续租赁三年。每一年的协议到期后，双方重新签订新的租房协议。原告在诉状中称其“在2020年5月9日搬出租赁房屋”不属实。原告在租房协议履行过程中存在多处违约行为，如：超出两家经营、先付款后用房、拖欠相关费用达500元等，并拖欠租房期间电费，被告没收3000元保证金正当合法。请法院驳回原告诉请。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，陈X作为甲方，李XX作为乙方签订《租房协议》，双方约定：1.甲方将位于现代商城S-1114的商铺租给乙方作为经营烧烤使用，经营人数最多为两家，不得超过两家。2.租期一年，自2018年5月1日至2019年5月1日，租金45000元，在双方签订合同时一次性付清，先付款后用房。下一年租金如乙方续租，租金随行就市。3.合同签订时，乙方应交付保证金3000元，保证金于乙方按约履行本协议且不拖欠相关费用后无息退回乙方。如乙方违约，甲方有权没收。甲方违约，另行赔付3000元。4.乙方应按照协议约定时间按时支付到期租金。逾期每天按当期租金总额的二倍另行支付延迟金。如乙方迟交租金达15天或拖欠相关费用达500元，视为根本违约。甲方可没收押金，并有权单独解除协议收回房屋。协议解除或合同期满后，乙方应在3天内将室间内物品(除甲方原有设施外)搬出房屋。5.租赁期间的水费、电费、物业费、车位费等相关费用，乙方自行向相应部门交纳。6.合同到期或解除后，乙方应在3日内及时退出房屋。如乙方续约，则双方另签协议。

另查明，1.李XX于2017年开始租赁陈X的位于现代商城S-1114的商铺。2017年4月30日，李XX向陈X给付房租款45000万元及租房保证金3000元，当日，陈X向李XX出具收条一张，内容为：“收条今收到李XX房租款肆万伍仟元整。陈X2017.4.30今收到李XX租房保证金叁仟元整。陈X2017.4.30”。2.2020年8月10日，本院作出(2020)苏0381民初3186号民事判决，判令李XX于判决生效后十日内给付陈X逾期交房期间的租金1370元。该判决中查明，2018年4月12日租赁合同约定的租赁期限到期后，李XX继续租赁现代商城S-1114的商铺，双方口头约定租赁期限为2019年5月1日至2020年5月1日，租金为50000元。2020年5月7日，陈X的女儿陈XX电话告知李XX2020年5月8日为腾空房屋并交付钥匙的最后一天，李XX表示同意。2020年5月19日，李XX将涉案房屋钥匙交付陈X的女儿陈XX。3.2019年4月3日，陈X女儿陈XX向李XX的手机发送短信告知李XX2019年5月1日至2020年5月1日租房合同内容按照去年的执行，年租金变成伍万元，其它不变，并告知李XX把钱打到陈X的账户上并注明了账户信息。同月4日，李XX向短信中记载的陈X账户给付租金50000元。2020年3月1日，陈X告知李XX到期后不再继续出租涉案商铺，后双方口头约定李XX于2020年5月8日前交房。4.李XX现尚欠涉案商铺电费287.55元未交纳。

本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案中，李XX在2018年4月12日签订的租赁期满前，双方对涉案商铺的后续使用情况达成口头协议，约定李洪继续租赁现代商城S-1114的商铺期限为2019年5月1日至2020年5月1日，租金为50000元，系双方对后续使用期限及当时租金市价的确认，并确定续租一年不签订书面合同，原租赁合同的其他条款继续有效，双方应按2018年4月12日的《租赁协议》认定双方的权利义务。李XX存在合同到期后未按期返还房屋，对其应承担的电费未自行向相应部门交纳等行为，违反了合同约定，应当承担违约责任。李XX违约给陈X造成租金损失，双方约定的违约金过分高于李XX违约造成的损失，李XX请求法院予以减少，符合法律规定。陈X垫付的电费287.55元系李XX租赁现代商城S-1114的商铺期间所产生，应由李XX承担。为了一次性解决纠纷，本院对陈X垫付的电费从陈X应返还的保证金中予以扣除。结合陈X的损失、陈X垫付电费数额及李XX违约的情况，对李XX应给付陈X的违约金本院酌定为712.45元，加上李XX应承担的电费，合计1000元。李XX交纳的保证金3000元，扣除1000元后，陈X应向李XX返还的保证金为2000元，李XX主张超过部分，本院不予支持。案件审理过程中，李XX自愿撤回利息的诉请，系李XX对自身诉讼权利的处分行为，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条规定，判决如下：

一、陈X于本判决生效后十日内给付李XX保证金2000元；

二、驳回李XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费34元，保全费25元，合计59元，由李XX负担9元，陈X负担50元。

本判决为终审判决。

审判员　　张成艳

二〇二〇年十月二十八日

书记员　　方XX