买房遭遇房主恶意不配合，该怎么办

    山东省济南市高新区人民法院

民事判决书

    （2019）鲁0191民初3531号

    原告李XX与被告郝X、第三人山东XX公司（简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人徐仲勋、侯XX，被告郝X的委托诉讼代理人赵X，第三人XX公司的委托诉讼代理人王XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    李XX向本院提出诉讼请求：1.判决被告因损害交付房屋附属设施设备及其房屋装饰装修家电、家具向原告支付违约金79275元，自2019年1月2日起支付每日违约金377.5元，至起诉之日止；2.请求被告支付原告因户口迁出违约金**元，并要求被告支付自2019年2月17日起每日支付违约金377.5元至户口迁户口迁出之日止（计算值起诉之日止共**元）判决被告立即迁出涉案房屋户口；4.请求被告赔偿原告律师费10000元；5.请求被告赔偿原告交通费1000元；6.本案诉讼费用、公证费用由被告承担。事实和理由：2016年9月14日，李XX与郝X签订房屋买卖合同，李XX购买了郝X位于济南高X区XX南XXXX号XX国际城市花园X号楼X单元1XXX室房屋。合同中约定，郝X应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；郝X应按照合同约定将本房屋相关的户口在交付之户口在交付之日起**日内迁出。月2日，双方办理房屋变更登记。郝X把房屋内原有的装饰装修及家具清单中的物品全部损坏，同时未按合同约定将与本房屋相关的户口迁出。为户口迁出。的合法权益，特提起诉讼。

    郝X辩称，1.因房屋买卖合同纠纷，李XX曾于2017年5月向济南高新区人民法院起诉。在案件执行阶段，双方达成和解，并于2018年12月5日签订执行和解协议，其中第三条约定“房屋主体结构，装修设备包含墙体装饰装修”。该协议是对原《房屋买卖合同》第六条第一款的变更，双方应当以和解协议为依据，故郝X并未违约，不应支付因“损害交付房屋附属设施设备及其房屋装饰装修家电、家具”而产生的违约金；2.涉案房屋登记的户口并非郝X户口并非郝X，郝X与其前妻早已于2017年9月30日离婚，其无权强制迁出涉案房屋内其前妻的户口，因涉案房屋户口未迁出并户口未迁出并非郝X自身原因造成，，且李XX亦未提交证据证明户口未迁出对户口未迁出对其造成的损失，担违约责任；3.虽然双方在合同中约定了诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等费用，但承担该费用的前提是一方违约，因郝X不是违约方，故不应承担该费用。此外，双方在合同中约定，有争议应当先以协商方式解决，协商不成可诉讼。李XX在未与郝X协商的情况下，径直诉讼的行为，是滥用诉讼权利的行为。

    XX公司述称，李XX与郝X的诉讼系双方在履行房屋买卖合同中产生，其作为居间方已经协助双方签订济南市房屋买卖合同，居间服务已经完成，如双方就纠纷事项达成合意，其愿意继续协助履行。

    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，在XX公司的居间服务下，李XX与郝X签订《房屋买卖合同》，购买了郝X位于济南高X区XX南XXXX号XX国际城市花园X号楼X单元1XXX室房屋。同时，《家具家电及附属设施清单》作为合同附件也由双方签字确认。其中合同第四条房屋产权及具体状况的承诺约定“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。”第六条房屋的交付约定“（一）出卖人应当于收到全部房款叁日内（请约定时间或条件）将房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《家具家电及附属设施清单》中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。”第八条权属转移登记约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关户籍管理机关办理原有户口迁出手续。身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，户口迁出的，支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”第九条违约责任约定“（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”第十三条争议解决方式约定“本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。”2016年12月2日，李XX、郝X、XX公司签订《变更协议书》，对双方于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》中约定的买受人付款方式进行了变更。2016年12月19日，李XX、郝X、XX公司三方又签订《补偿协议》，对前述签订的《房屋买卖合同》及《变更协议书》达成补充约定。

    2017年5月5日，李XX认为郝X拒绝配合办理案涉房屋所有权变更登记手续，诉至本院，要求判决双方继续履行合同，并要求郝X支付违约金等。2017年12月5日，本院作出（2017）鲁0191民初1134号判决，判决双方继续履行合同，并判令郝X向李XX支付违约金。郝X不服，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。2018年8月7日，山东省济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终3561号民事判决，驳回了郝X的上诉。在该案的执行过程中，李XX与郝X达成《和解协议》，其中第3条约定“房屋主体结构，装修设备包含墙体装饰装修。”

    2018年12月25日，涉案房屋办理变更登记。2019年1月2日，李XX与XX公司工作人员一起找开锁公司打开涉案房屋的门。庭审中，郝X认可其未将涉案房屋钥匙交付给李XX。

    另查明，郝X的现户籍所在地为户籍所在地为山东省X城XX**号。，郝X认可涉案房屋上的户口为其前妻户口为其前妻的户口。月30日，郝X与其前妻登记离婚。

    再查明，李XX于2019年3月7日申请山东省济南市泉城公证处对涉案房屋现状进行了公证。3月15日，山东省济南市泉城公证处出具（2019）鲁济南泉城证民字第1319号《公证书》，对公证过程及房屋现状进行了证明，李XX为此支付公证费4000元。此外，李XX在本案中预交案件受理费4099元。

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李XX与郝X签订的《房屋买卖合同》、《变更协议书》及《补充协议》已经人民法院作出的（2017）鲁0191民初1134号生效判决确认其合法有效性，李XX、郝X、XX公司在本次诉讼中亦对上述协议的真实性予以认可，本院再次予以确认。李XX与郝X于2018年12月5日签订的《和解协议》亦为其双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对其合法有效性亦予以确认。

    双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定了涉案房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给李XX，第六条约定了交付房屋时应当一同交付房屋的附属设施设备，装饰装修，并交付房屋钥匙。虽然双方签订的《和解协议》第3条约定了“房屋主体结构，装修设备包含墙体装饰装修。”但该《和解协议》并未约定不再交付《家具家电及附属设施清单》中列明的家具家电，也并未约定不再交付《房屋买卖合同》第六条约定的房屋钥匙及附属设施设备，故《和解协议》第3条的约定应当是对交付房屋时应当一同交付物品的再次确认，郝X对《房屋买卖合同》及其附件中约定的家具家电、设施设备、房门钥匙仍负有交付义务。根据（2019）鲁济南泉城证民字第1319号《公证书》中记载的公正经过，可以确定，该公正书中指向的房屋应当为涉案房屋，从公正过程中拍摄的照片和视频来看，涉案房屋中的家具、家电已被搬走，屋内插座被毁坏、窗台上的瓷砖、马桶、天花板等均有不同程度的毁损。结合李XX自己拍摄的视频，可以证实，涉案房屋中的装饰装修造到了较为严重的毁坏，且郝X未向李XX交付房屋钥匙，未交付家具家电等。上述事实已经证明郝X违反了《房屋买卖合同》第四条、第六条约定的交付义务，构成违约，其应当按照法律规定或者合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方签订的《房屋买卖合同》第九条违约责任约定，（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。因郝X未向李XX交付涉案房屋钥匙，导致其找开锁公司打开房屋，李XX主张自2019年1月2日起至2019年8月12日止按日计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，郝X提出合同约定的违约金过高，认为应当结合李XX的实际损失、合同性质、郝X的过错等综合考虑。考虑到李XX对涉案房屋重新进行装修、购买家具家电等需要支出，郝X的违约行为确实给李XX造成了损失，但违约金一般不应当超过造成损失的百分之三十，李XX主张按照合同约定的以房屋总价款的万分之五按日计算的违约金过分高于损失，本院酌情予以调整为以房屋总价款的万分之二按日计算违约金。涉案房屋总价款为755000元，2019年1月2日至2019年8月12日共计223天，故郝X应向李XX支付因损害交付房屋附属设施设备及其装饰装修的违约金755000（元）×0.02%×223（天）＝33673（元）。

    双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定，郝X应当在该房屋所有权转移之日起30日内，办理原有户口迁出手续户口迁出手续。因未如期将与本房屋相关的户口迁出的…户口迁出的……。，郝X负有迁出涉案房屋原户口的义务。户口的义务。17年9月30日与其前妻离婚，但该合同在2016年签订，合同签订时郝X尚未离婚，其约定将其家人的户口一同迁出户口**同迁出出卖房屋，，且合同第八条的约定为“将与本房屋相关的户口迁出”户口迁出”，郝X要迁出的户口不仅包户口不仅包括其自己的户口，妻及其他与涉案房屋相关的户口。虽然后来郝X与其妻子离婚，情况有所变化，但并不免除郝X的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，郝X前妻的户口未迁出户口未迁出虽然有第**人的原因，构成违约，应当承担违约责任。但合同第八条约定的违约金的计算方式以因郝X自身原因导致户口未迁户口未迁出为条件，屋所有权转移前，郝X已与其妻子离婚，客观情况发生变化，故对于郝X前妻的户口未迁户口未迁出涉案房屋，同约定的因郝X自身的原因所造成。李XX主张以合同第八条约定的计算方式主张违约金，本院不予支持。涉案房屋现已变更为李XX所有，郝X前妻的户口仍在户口仍在该房屋地址，盈盈产生一定影响，且郝X对此有违约行为，因无法得出李XX受到的具体损失数额，李XX对此也未提交证据，本院酌情按房屋总价款的百分之一，即7550元认定违约金数额。

    因郝X的户口现不户口现不在涉案房屋，出的必要。郝X对于其前妻的户口迁出户口迁出涉案房屋也已无法决定，盈要求郝X迁出涉案房屋户口的诉户口的诉讼请求，支持。作为房屋的所有权人，李XX也可以自己要求其他无关人员将户口迁出户口迁出涉案房屋。v>双方签订的《房屋买卖合同》第九条中约定了守约方可以向违约方主张的费用包括诉讼费、律师代理费及交通费等费用。本案中，山东XX向本院出具所函，指派徐仲勋、侯XX两名律师作为李XX的**审诉讼代理人，李XX也向本院提交了授权委托书，该两名代理人参加了本案的庭审活动。上述事实可以证实，李XX为主张权利支出了律师代理费，其要求郝X承担该费用的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。因李XX未提交证据证明律师代理费的具体数额，本院酌情认定为5000元。对于李XX主张的交通费1000元，因其没有提交证据，本院不予支持。对于公证费用，双方在合同中没有约定，且公证并非主张权利的必须条件，故李XX要求郝X承担公正费用，没有依据，本院不予支持。

    综上所述，李XX要求郝X承担因损害交付房屋附属设施设备及装饰装修等的违约金、未迁出户口的违户口的违约金、诉讼费的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持；其要求郝X迁出相关户口的诉户口的诉讼请求，，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：

    一、被告郝X于本判决生效之日起七日内向原告李XX支付因损害交付房屋附属设施设备及其装饰装修的违约金33673元；

    二、被告郝X于本判决生效之日起七日内向原告李XX支付未迁出户口的违户口的违约金**元；v>三、被告郝X于本判决生效之日起七日内向原告李XX支付律师代理费5000元；

    四、驳回原告李XX的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费4099元，减半收取2049.5元，由被告郝X负担。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。