维权“失败”案例——只因打开方式不对

    陈X与中山XX万*房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

    原告：陈X。

    被告：中山XX万*房地产开发有限公司。

    委托诉讼代理人：林丝文，系广东XX律师。

    原告主张的诉讼请求和事实理由：

    原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交付房产的违约金31514（以已交房款为期数，按每日万分之一自2017年1月1日起计算至实际交付房产之日止，暂计至起诉之日为31514元）；2.上述违约金中15000元用以抵销原告应支付被告的15000元购房款；3.被告向原告支付因维权而支付的律师费3000元。事实和理由：2015年5月20日，原、被告签订《中山XX商品房买卖合同》，约定被告将位于**镇XX广场X幢XX房出售给原告；被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山XX建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告；被告如逾期交楼，则自约定交楼的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但至起诉之日止，被告仍未办理工程竣工验收备案手续，亦未将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。故自2017年1月1日起，被告应当向原告支付违约金。（2018）粤2072民初5225号案中，原告确认尚有15000元楼款未支付，但未支付的理由是基于不安抗辩权，原告不支付余下15000元楼款不构成违约。原告尚有15000元购房款未支付，被告尚欠原告延迟交楼违约金31514元，原、被告双方负债务，且标的都是货币，原告认为原告有权主张抵销，特通过提起诉讼的方式通知被告，主张以延迟交楼违约金中的15000元抵销剩余购房款15000元。此外，根据公平原则，买受人违约出卖人有权要求支付律师费，出卖人违约买受人亦应当有权要求支付律师费。故原告认为被告应当向原告支付本次诉讼的律师费。现为维护原告的合法权益，特诉至法院。

    被告答辩：

    被告辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。双方在合同中约定如遇到特殊原因，出卖人可以对交付期限进行延期。2014年6月至10月期间，雨天天气共计203天，按合同约定被告可以延期交付，将合同约定的交楼时间再顺延203天，为此，原告起诉时尚未达到交付的期限。此外，案涉房屋不能办理竣工验收备案的责任不完全在于被告，主要是相关行政部门因规定标准变化，相关步骤无时间约束等导致不能办理验收手续，进而影响办理竣工验收备案。二、原、被告关于逾期交楼的违约条款合法有效，对双方具有约束力。对于原告所称格式条款无效的适用条件必须满足免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，而对于是否尽到提示义务，则不是格式条款是否有效的必要条件。在本案中，双方在合同中对于逾期交楼的违约条款的约定并不属于免责条件，也没排除对方的任何权利，为此，双方的约定是合法有效的。三、原、被告已明确约定了逾期交楼违约金的最高限额。四、原告没有证据证明其存在损失，其过高的违约金不应支持。五、被告认为现被告根据合同约定不存在逾期交房的违约责任，理由是根据合同第八条第二款的约定，买受人未付清购房款是属于可延期交房的情形。六、被告认为原告未支付的购房款与违约金是不同种类、不同性质，因此两者不可以抵销，况且购房款是必然产生、确定的，而违约金是不必然、不确定的。因此两者不能抵销。七、律师费双方并没有约定或法定的依据，因此原告的主张无事实及法律依据。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

    一审法院查明事实：

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《中山XX商品房买卖合同》并主要约定：买受人购买出卖人开发的位于中山XX**镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5683.97元，总金额为602956元整；买受人以银行按揭方式按期付款，于2015年5月20日以现金方式支付180956元，2015年6月20日以商业贷款方式支付422000元；其中第八条关于交付期限，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山XX建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；其中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。

    后原、被告于2015年5月20日再签订了商品房买卖合同补充协议，协议约定：原告已付首期款60956元，未付120000元；被告同意提供上述相当于未付首期款120000元借款给原告，原告分8期还给被告；若因买受人未按买卖合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且《提前收楼申请书》中约定提前收楼日期已届满的，此情况出卖人无须按《提前收楼申请书》中约定提前收楼日期履行交付责任，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日内，双方同意按本条款约定执行。后被告向原告开具收据，载明被告已经收取原告首期购房款165956元。庭审中，原、被告均确认原告尚有15000元购房款未予支付。

    另，原告还提交民事案件委托代理合同及广东省增值税普通发票，以证明其为本次诉讼支付律师费3000元。

    庭审中，被告称：原告仍有15000元购房款未支付；案涉商品房尚未达到交付条件；其对于主张天气及政府部门原因导致可延期交付案涉商品房，暂时没有证据；违约金与购房款的性质不同，互不能冲抵，违约金的性质具有处罚性，其不同于一般的债务，而购房款是明确的且为一般的债务，因此两者不能互相抵销。

    一审法院认为：

    本院认为，原、被告双方签订的《中山XX商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。而在补充协议中原、被告约定“若因买受人未按买卖合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且《提前收楼申请书》中约定提前收楼日期已届满的，此情况出卖人无须按《提前收楼申请书》中约定提前收楼日期履行交付责任，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日内，双方同意按本条款约定执行。”据此在原告付清全部购房款之前，被告可以顺延涉案商品房交付时间。现原告仍有15000元购房款未支付，故被告亦可顺延交付期限，原告主张从2017年1月1日起计算违约金，不符合双方的上述约定，本院不予支持。基于此，原告主张以违约金抵销未支付的购房款，并要求被告承担律师费，亦缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。

    依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

    驳回原告陈X的全部诉讼请求。

    案件受理费减半收取为331元，由原告陈X负担（该款原告已预交）。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山XX中级人民法院。

    审判员　高XX

    二〇一八年九月五日

    书记员　郭XX

    杨XX