周XX诉吉XX房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

中华人民共和国上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：周XX，女，1976年3月7日生，汉族，户籍地云南省昭通市盐津县。

委托诉讼代理人：吕XX，上海XX律师。

委托诉讼代理人：罗冰霜，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：吉XX（YXX），男，1940年5月3日生，日本国国籍，住日本国大阪市福岛区。

委托诉讼代理人：王X，上海现未来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：童XX，上海现未来律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：吉XX（YXX），男，1968年5月21日生，日本国国籍，住日本国大阪市福岛区。

被上诉人（原审第三人）：吉XX（YXX），女，1971年1月15日生，日本国国籍，住日本国大阪市此花区。

被上诉人（原审第三人）：吉XX（YOSHIDAMISATO），女，1973年11月13日生，日本国国籍，住NewZealand。

被上诉人吉XX（YXX）、吉XX（YXX）、吉XX（YOSHIDAMISATO）之共同委托诉讼代理人：孙X，北京XX律师。

上诉人周XX因与被上诉人吉XX（YXX）、吉XX（YXX）、吉XX（YXX）、吉XX（YOSHIDAMISATO）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人周XX上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人吉XX（YXX）（以下简称吉XX）的一审全部诉请或发回重审。上诉状中载明的事实和理由：一、一审法院以被上诉人吉XX（YXX）、吉XX（YXX）、吉XX（YOSHIDAMISATO）（以下分别简称吉XX、吉XX、吉XX）系上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的共有人，因其不配合周XX办理房屋过户手续，涉讼房屋买卖合同客观上无法履行为由，判决解除合同，属认定事实不清，适用法律错误。1、2013年11月5日周XX与吉XX签订涉讼房屋的《上海市房地产买卖合同》时，涉讼房屋的共有人系吉XX及其配偶吉X，而非吉XX与吉XX、吉XX、吉XX（以下简称吉XX等三人）。从2013年11月5日起至2014年10月24日期间，吉X作为涉讼房屋的共有人，虽然其没有在买卖合同上签字，但在长达近一年的时间内其没有对涉讼房屋的买卖行为提出任何异议，应当推定其知晓并认可吉XX出卖涉讼房屋的行为，上述买卖合同依法成立、有效。2、周XX与吉XX签订买卖合同在前，吉XX等三人继承在后，故吉XX等三人应当继续承担吉X的合同义务，更无权对继承前已经成立并生效的买卖合同提出任何异议。3、买卖合同并非因客观原因导致不能继续履行。实际上，因涉讼房屋目前升值空间较大，吉XX、吉XX、吉XX、吉XX（以下简称吉XX等四人）为获取房屋升值后的利益，于2016年8月31日恶意串通签订所谓的《家庭协议书》，吉XX等三人作为涉讼房屋名义上的继承人参与诉讼从而达到解除合同以获得升值后涉讼房屋的目的。吉XX等三人系主观上表示不会协助周XX履行合同，涉讼房屋至今未办理过户手续的原因在于政策限制，2015年5月1日签订的《补充协议》约定过户期限在2019年10月底前，届时周XX的社保可达5年，符合购房条件而能够办理过户手续。签订合同当时周XX主观上系善意，并不知晓涉讼房屋系吉XX与吉X共有，且已支付了合理对价，涉讼房屋及产权证早于2015年5月18日即交付给周XX占有至今。一审法院以吉XX等三人主观上表示不会协助周XX履行合同，从而认定合同无法继续履行，显属认定事实错误。二、吉XX等四人在2017年3月13日才向一审法院提起诉讼，而涉讼房屋买卖合同签订于2013年11月5日，且在此之前吉XX等四人并未向周XX要求解除合同，故吉XX的一审诉请已经超过2年诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。三、如法院没有采信周XX前述上诉理由，合同解除之后必然导致追究违约责任、主张赔偿损失的法律后果。一审法院有义务查清周XX已足额支付吉XX人民币（下同）2,400,000元购房款的事实，该事实系周XX下一步主张违约责任及赔偿之诉的依据，请求二审法院依法予以查明。四、一审法院没有依法向周XX行使释明权，没有依法告知周XX合同解除导致的法律后果，仅向吉XX行使了释明权，明显有失公平、正义，增加周XX的讼累，严重浪费司法资源。五、周XX在一审庭审中曾明确提出，若法院判决解除合同，则要求吉XX等四人退还购房款并赔偿损失，该抗辩在形式上已属于反诉请求，而一审法院未对周XX的抗辩及反诉诉请进行审查，显属程序违法。故请求二审法院依法支持周XX的上诉诉请。二审审理中，周XX补充上诉理由：1、因吉XX与吉X系涉外人士，根据我国涉外民事关系法律适用法第二十四条的规定，夫妻财产关系有约定的按约定，无约定的适用经常居住地法律，无经常居住地的适用共同国籍国法。吉X生前并未与吉XX约定夫妻财产适用的法律，故应适用其二人经常居住地或共同国籍国法律即日本国法。《日本民法典》规定，夫妻一方婚前以及婚姻中以自己名义取得的财产为其特有财产。涉讼房屋登记在吉XX个人名下，按上述规定应属于吉XX的个人财产，故即便吉X在2014年10月24日去世，涉讼房屋也并不发生法定继承的情况。一审法院判令涉讼房屋买卖合同解除是想当然认定涉讼房屋为吉XX夫妇的共同财产。2、从时间节点看，涉讼房屋买卖合同签订于2013年，至2014年吉X去世期间，吉X也并未就涉讼房屋出售事宜提出过任何异议，故亦可推定吉X对此系认可。2016年8月的《家庭协议书》中特别强调了涉讼房屋出售给周XX的情况，故吉XX等三人无权质疑吉XX出售涉讼房屋，涉讼房屋买卖合同应按约履行。3、通过2016年1月案外人施X起诉吉XX的诉讼材料可以证实吉XX有欺诈行为，不存在本案买卖合同房价过低的情况。

被上诉人吉XX辩称：一、周XX错误理解涉外民事关系法律适用法第二十四条的立法宗旨及该法条的主体适用对象、范围并由此得出错误结论。1、基于本案物权权利人并无标的权属争议，故不适用上述法律规定。周XX仅系与吉XX签署了房屋买卖合同，形成的仅是相对关系的债权，周XX不享有对涉讼房屋物权权属争议的请求权，且吉XX等三人提交的物权证据具有高度证明效力，除非周XX能够拿出至少相同或者更高级别证明力的相反证据将此推翻，否则其无资格对吉XX等三人继承已获得的物权予以再确认。2、吉XX与吉XX等三人已就涉讼房屋的继承完成协议分割，且物权已经转移。分割仅是将涉讼房屋由原法定继承、继承人共同共有转变为权利人按份共有，此既符合中国法也符合日本法。事实是，吉XX与亡妻吉X在购买涉讼房屋时便达成了属夫妻共同财产的共识，仅是为方便起见而登记在吉XX一人名下。3、涉外民事关系法律适用法第二十四条的规定主要用以解决夫妻当事人之间内部财产纠纷，对外部纠纷绝不可滥用，因为该法的选择权仅在涉案财产一方的夫妻间，推定适用规则也在其一方夫妻条件中。4、尽管涉讼房屋因权属变动导致周XX不能实现合同目的而被解除，但其债权并未丧失。5、吉XX等三人作为无独立请求权第三人参与本案庭审程序合法，其提供的证据充分证明其享有的物权权利与本案合同履行结果存在直接关联。二、周XX引用《日本民法典》第762条，但因翻译产生歧义，对其规范的解释为“夫妻关系存续期间，夫妻一方婚前的财产及婚后以自己名分获得的专属财产为其个人财产。”《日本民法典》第768条显示，日本夫妻除婚前财产、婚后专属个人财产（法条翻译为特有财产）外，还有夫妻协力完成的财产（法条翻译为夫妻合作财产），此相当于我国的夫妻共同财产，只是分割份额不同而已。几乎任何一个国家就夫妻财产的规定，都是以夫妻双方约定为优先，约定的效力大于法律规定。吉XX与其亡妻吉X原先就是约定财产，涉讼房屋是在吉XX、吉X夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购入，故无论是适用中国法还是日本法，涉讼房屋都应当属于吉XX夫妇的共同财产。综上所述，请求二审法院依法驳回周XX的上诉诉请。

被上诉人吉XX等三人辩称：一、吉XX等三人对涉讼房屋享有物权。1、从继承的角度看，无论是适用中国法还是日本法，涉讼房屋属于吉XX夫妇的共同财产，吉XX等三人通过继承对涉讼房屋享有物权。周XX对《日本民法典》第762条的理解错误，该条规定的以自己名义取得的财产，特指夫妻一方通过继承、赠与等方式获得的财产。从《日本民法典》第768条的规定亦可看出，登记在夫妻一方名下的房产并非都是一方的个人财产，分割财产时应当考虑家庭实际情况以及财产获得情况。此外，涉讼房屋的所有权人吉XX亦向法院明确表示涉讼房屋由其与配偶吉X经协商用家庭共同财产购买，尽管登记在吉XX一人名下，但仍属夫妻共同财产。从继承的法律结果看，吉XX等三人从吉X死亡之日起对涉讼房屋享有物权。2、从《家庭协议书》分割涉案房屋的法律结果看，根据《日本民法典》，吉XX等三人基于《家庭协议书》对涉讼房屋也享有物权。二、周XX不能基于涉讼房屋买卖合同享有的债权对抗吉XX等三人的物权。三、吉XX等三人作为物权人，不同意追认房屋买卖合同，不同意配合办理过户手续，买卖合同无法继续履行而应解除。四、合同解除后，如果周XX认为吉XX的行为构成违约，损害其合法权益，完全可以通过另行诉讼获得权利救济。五、根据吉XX一审中的陈述及提供的证据可以证实，吉XX与周XX的妹妹周X存在男女朋友关系，吉XX本意是想把涉讼房屋赠送给周X，为防止家人发现后阻碍，周X企图通过虚假低价出售给其姐姐的方式掩人耳目，况且周XX也未支付任何房款。因此，在购房人恶意、明显低价、未支付房款的情况下，如果不解除涉讼房屋买卖合同，既有违社会公序良俗原则，又损害吉XX等三人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回周XX的上诉诉请，维持原判。

吉XX向一审法院起诉请求：判决解除其与周XX于2013年11月5日就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。

一审法院认定事实如下：吉XX与案外人吉X系夫妻关系，双方于1966年结婚。婚后两人育有三子女，即吉XX等三人。2014年10月24日，吉X死亡，无遗嘱及遗赠。周XX与案外人周X系姐妹关系。

1996年，吉XX购入涉讼房屋，产权登记于吉XX个人名下。

2013年11月5日，卖售人吉XX（甲方）与买受人周XX（乙方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定涉讼房屋建筑面积100.40平方米，转让价款2,400,000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2014年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件约定，在签订本合同前，乙方已经支付给甲方100,000元作为购房定金。签订本合同当日，乙方支付给甲方首期房款900,000元。乙方贷款1,400,000元，承诺在交易过户前办妥贷款手续，不足部分，过户当日现金补足。上述合同同时由上海市东方公证处出具公证书确认。

同日，吉XX出具收条，言明收到周XX购买涉讼房屋支付的首付款1,000,000元（含已付定金100,000元）。

2015年4月29日，吉XX出具收条，言明“今收到周X买房款贰拾万元整XX花园XX弄XX号XX室”。

2015年4月30日，吉XX签署委托书，委托受托人周X为吉XX的代理人，就涉讼房屋代表委托人办理相关事宜，包括：1、代为签订定金协议；2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，在必要时办理注销登记手续；3、代为办理买卖合同公证、领取公证书；4、代为配合买房办理银行贷款手续，并签署相关文件；5、代为办理房地产转移登记；6、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续；7、代为办理变更或注销房地产抵押登记；8、代为收取房价款，代为开具收款收据；9、代为交房；……受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限自委托人签署委托书之日起至2017年4月29日止。

2015年5月1日，吉XX（甲方）与周XX（乙方）另订立补充协议一份，约定：截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方购房款1,200,000元。甲方同意乙方在2016年12月30日前付清购房款。鉴于乙方按上海市政府出台的房屋限购政策暂不具备购房资格，甲方同意将办理房屋产权变更登记时间调整为2019年10月底前。与此同时，甲方同意放弃追究乙方的违约责任。

2015年5月18日，周X代吉XX与周XX签订房屋交接书，将涉讼房屋交付给周XX。

2016年6月7日，吉XX签订授权委托书一份，称：由于涉讼房屋房产证遗失，吉XX不便办理遗失、补办申领和出售本物业等事宜，委托周X为吉XX代理人，以吉XX名义办理下列事项：一、本物业《房地产权证》之挂失补证事宜；二、出售本物业事宜。包括代为签订房地产买卖合同、代为收取房款、代为办理买卖合同公证、代为办理房屋交接手续等。

2016年8月31日，吉XX与吉XX等三人订立《家庭协议书》一份，约定，因吉X去世，其生前也未留有遗嘱。吉XX与吉XX等三人商议后决定吉XX对涉讼房屋享有二分之一份额，吉XX等三人共同拥有涉讼房屋二分之一的份额。

2016年12月23日，周X出具收条一份，言明“今收到周XX购买出售方吉XX所有的位于上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋而支付的购房余款人民币壹佰二十万元整”。根据银行回单，周XX通过银行转账方式向周X支付了1,200,000元。

另查明，现涉讼房屋权利人仍登记为吉XX。此外，截止至2017年2月，周XX累计社保缴纳36个月。周XX自认，目前其尚不具备在沪购房条件，属于限购范围。

对于房屋使用情况，吉XX称此前房屋由吉XX和案外人周X共同居住使用，直至2016年8月吉XX回国。周XX称不存在上述情况，房屋交接后便由周XX占有使用。

庭审中，证人周X到庭陈述作证。周X称，吉XX有一公司（“XX公司”），周X系该公司员工。2015年4月30日，吉XX委托周X将涉讼房屋出售给周XX。2014年准备过户时，由于周XX限购，吉XX、周XX经协商后，吉XX于2015年4月到上海，与周XX订立补充协议（延迟过户）。周XX房款已全部付清。因周XX找不到吉XX，周X作为吉XX的代理人收取了周XX支付的房屋尾款1,200,000元，目前该款项尚在周X处，吉XX可以随时拿走。吉XX及吉XX等三人对证人证言均不予认可。吉XX及吉XX等三人认为，周X与吉XX系男女朋友关系，其与本案有利害关系。此前周XX支付的房屋首付款900,000元其实也是因周X与吉XX有债权债务。房屋尾款1,200,000元吉XX从未收到过。周XX知晓吉XX的个人银行账户，可以正常向吉XX支付，周XX向周X支付只是为诉讼需要。周XX对证人证言无异议。

审理中，经一审法院释明，吉XX对其与周XX签订的房屋买卖合同效力不持异议，但坚持要求解除该合同。同时，对于合同解除的后果，吉XX不要求一并处理。

一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何人不得侵犯。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意。根据查明的事实，吉XX购房时尚处于其与吉X的婚姻存续期间，该房屋应属夫妻共同财产。后吉X去世，其生前未留有遗嘱，其在涉讼房屋的产权份额应由其子女等所有继承人共同继承。为此，吉XX与吉XX等三人商议后决定吉XX对涉讼房屋享有二分之一份额，吉XX等三人共同拥有涉讼房屋二分之一的份额，故目前涉讼房屋产权应为吉XX等四人共有。目前吉XX等三人均表示同意吉XX解除合同，不愿配合周XX继续履行合同。根据法律规定，在涉讼房屋其他共有人不同意出售房屋，也拒绝配合继续履行合同的情况下，吉XX无权单独出售房屋，无法单独完成房屋过户这一处分行为，该合同事实已无法继续履行。

尽管因周XX限购，吉XX、周XX订立了延迟履行、延迟过户的补充协议，但由于房屋共有人拒绝配合，即使到期合同依旧无法履行，双方的合同目的已无法实现。周XX又辩称周XX为善意买受房屋，不知晓吉XX房屋的共有情况，房屋已经实际交付。一审认为，根据法律规定善意取得制度需满足三个条件，1、善意；2、合理价格转让；3、交付（登记）。本案中，涉讼房屋未完成过户手续，即未办理登记，故周XX无法适用此法律规定。

鉴于双方的合同无法继续履行，合同继续存在对三方当事人均是负担，有悖于吉XX、周XX签订合同的初衷，无形中亦会损害吉XX等三人的利益。在此前提下，吉XX要求解除合同实属合理，对吉XX的诉请予以支持。周XX如有需要，可另行向吉XX主张违约责任。

庭审中，经释明，吉XX明确表示对于合同解除后果不要求一并处理，故对合同解除后果不予处理，双方当事人可另行主张。

一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，于二○一七年九月二十五日作出判决：解除吉XX（YXX）与周XX于2013年11月5日就上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。案件受理费26,000元，由周XX负担。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院另查明，涉案2016年8月31日的《家庭协议书》载明：“吉XX与吉X于1966年7月25日在日本结婚，婚后育有吉XX（长子）、吉XX（长女）、吉XX（次女）三名子女。母亲吉X于2014年10月24日去世，其生前未留下任何遗嘱。吉X的父母均已先于吉X去世。2016年8月，吉XX、吉XX、吉XX发现父亲吉XX已将位于上海的公寓（长宁区XX道XX弄XX号XX室XX公寓及XX号）（以下简称‘上海荣华西道XX’）进行了出售。因上海荣华西道XX有母亲吉X的份额，故三子女向父亲吉XX提出了三子女理应继承母亲财产份额的异议。现三子女经与父亲协商后，吉XX、吉XX（长子）、吉XX（长女）、吉XX（次女）4人一致同意作出如下决定：吉XX拥有荣华西道XX二分之一的份额；吉XX、吉XX、吉XX三人共同拥有上海荣华西道XX二分之一的份额。”

本院认为，本案的争议焦点为吉XX是否有权要求解除涉讼房屋买卖合同。

首先，一审法院判决涉讼房屋买卖合同解除的理由系认为，因涉讼房屋的部分共有人即吉XX等三人不愿意配合履行买卖合同，而因涉讼房屋并未过户至周XX名下而不适用善意取得制度。对此，若如一审法院认定，吉XX等三人现均为涉讼房屋的共有人，根据吉XX等四人签订的《家庭协议书》及其在本案审理过程中的各自陈述，吉XX等三人系基于对吉XX亡妻吉X所享有的涉讼房屋产权份额的继承而成为涉讼房屋的共有人，故其三人对涉讼房屋权利的取得应受继承法律的规制。就周XX二审中提出的涉讼房屋不属于吉XX与吉X夫妻共同财产的主张，吉XX等四人对此则持截然相反的观点，鉴于双方对相关准据法的适用及《日本民法典》相关条文的理解均不具有权威性，故暂且不论双方就此存在的争议，即便根据吉XX等四人的观点，涉讼房屋属于吉XX与吉X的夫妻共同财产，因吉X去世时未留有遗嘱，根据我国民事关系法律适用法第三十一条的规定，法定继承适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承适用不动产所在地法律，故吉XX等三人继承取得涉讼房屋权利份额应适用我国继承法的相关规定。我国继承法第三十三条规定，继承人应在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任，而此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务。涉讼房屋买卖合同系在吉X生前订立，虽然吉X非涉讼房屋登记的权利人而未签订该合同，但根据吉XX等四人的陈述，吉XX与吉X系经协商以家庭共同财产购买涉讼房屋并登记在吉XX一人名下，而吉XX、吉XX等三人并未提供任何证据证明吉X在去世前曾就吉XX将涉讼房屋出售给周XX提出过异议，现在吉X已经去世的情况下，其对涉讼房屋出售事宜的态度已无法探究，但在明知涉讼房屋存在的情况下吉X对涉讼房屋相关情况不闻不问的态度亦系其对自身权利的漠视，故可视为吉X对吉XX出售涉讼房屋系知情且认可，涉讼房屋买卖合同的效力当及于吉X。由此，根据前述继承法的相关规定，吉XX等三人作为吉X的继承人，在继承涉讼房屋权利份额的同时亦应承担吉X就涉讼房屋买卖合同项下应承担的义务，即配合吉XX继续履行买卖合同，故一审法院未考虑吉XX等三人取得涉讼房屋的权利基础，仅以吉XX等三人作为涉讼房屋共有人不同意履行买卖合同为由即判令解除合同有误，本院对此不予认同。

其次，吉XX在一审中另主张周XX在签订买卖合同时向其隐瞒了不具备购房条件的事实，但根据双方签订的补充协议，吉XX同意将办理房屋产权变更登记的时间调整为2019年10月底之前，在该期限尚未届至、周XX届时是否具备购房资格并不确定的情况下，周XX在签订买卖合同当时以及当前即便不具备购房资格，吉XX亦无权以此为由要求解除买卖合同。

第三，吉XX还主张周XX后续没有按照约定支付房款，但根据吉XX向案外人周X出具的授权委托书、周X向周XX出具的收条、周XX向周X付款的转账凭证、周X在一审时的证人证言，结合吉XX并未提供在提起本案诉讼之前曾向周XX或周X催要过涉讼房屋房款的任何证据的情况，本院认为，吉XX以周XX未支付后续房款为由要求解除合同亦不能成立。

第四，就吉XX关于其与周XX之间就涉讼房屋并无真实交易的意思之主张，因此系认定买卖合同无效的理由，而吉XX在一审中经法院释明后明确表示对买卖合同效力不持异议而仅要求解除合同，故不论吉XX该主张是否成立均不能成为解除涉讼房屋买卖合同的理由。

第五，就吉XX关于涉讼房屋交易价格偏低的相关主张，不论该主张是否属实，因此亦不属于主张解除合同的理由，本院对此仍不予采信。

由此，鉴于吉XX主张解除涉讼房屋买卖合同的诸多理由均不能成立，故其一审诉请应予驳回。一审判决有误，本院予以纠正。综上所述，周XX的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初5491号民事判决；

二、驳回吉XX（YXX）的诉讼请求。

一审案件受理费人民币26,000元，二审案件受理费人民币26,000元，均由吉XX（YXX）负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张XX

审判员　　陈XX

审判员　　唐建芳

二〇一八年二月二十七日

书记员　　莫XX