未经竣工验收的房屋不得交付使用，承租人有权解除合同

四川省攀枝花市中XX

民 事 判 决 书

(2020)川04民初11号

原告（反诉被告）：四川XX，住所地：四川省攀枝花市**炳**机场路**，统一社会信用代码：9151XXXX7773703D。

负责人：杜X，该分行行长。

委托诉讼代理人：邱X，四川XX律师，执业证号：××。

委托诉讼代理人：陈俊，四川XX律师，执业证号：××。

被告（反诉原告）：四川XX公司，住，住所地：四川省攀枝花市**世贸中XX大楼，社会信用代码：9151XXXX4498163R。

法定代表人：何XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师，执业证号：××。

委托诉讼代理人：向华，四川XX律师，执业证号：××。

四川XX公司（以下简称XX银行）与四川XX公司（以下简称四川XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，原由四川省攀枝花市东区法院于2019年12月3日先行调解，同年12月12日向四川XX公司送达起诉状副本。四川XX公司认为四川省攀枝花市东区法院审理本案违反级别管辖的规定，提出管辖异议，四川省攀枝花市东区法院对其异议以〔（2020）川0402民初108号〕民事裁定予以驳回。四川XX公司不服，向本院提起上诉，本院以(2020)川04民辖终4号民事裁定撤销四川省攀枝花市东区法院的民事裁定，裁定本案由本院管辖。本院于2020年4月7日受理本案后，四川XX公司于2020年5月18日提起反诉，本院于2020年11月30日公开开庭审理了本案，XX银行的委托诉讼代理人邱X、陈俊，四川XX公司的委托诉讼代理人罗XX、向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX银行起诉请求：一、请求判令解除XX银行与四川XX公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，XX银行自愿向四川XX公司支付补偿金5万元；二、请求判令四川XX公司返还XX银行押金9000元；三、请求判令本案诉讼费由四川XX公司承担。事实与理由：第一，2014年11月12日和11月13日，XX银行与四川XX公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定四川XX公司将位于攀枝花市东区××街××号××街××层××层××银行使用，租赁期从2014年12月31日起至2024年12月31日止，房屋使用用途为金融服务和行政办公；第二，2017年5月2日，XX银行与四川XX公司签订《房屋租赁合同补充协议》，双方约定将十四层的租赁房屋变更为第五层；第三，XX银行履行租赁合同过程中，发现四川XX公司存在以下违约事实：1.出租房屋未按照法律、行政法规的规定办理竣工验收，租赁行为违法；2.案涉租赁物及土地2011年就已被四川省内江市中级人民法院（以下简称内江中院）查封并拍卖，该事实与四川XX公司在租赁合同中作出的租赁物无权利瑕疵的承诺不符；3.2014年11月，四川XX公司将XX银行租赁的部分中左侧Ａ轴＋5250-Ｂ轴交1轴-1＋5600区域楼板打开开洞并截断主梁后形成一楼临街到二楼XXX的楼梯，该行为导致XX银行租赁房屋的安全隐患。第四，2019年11月23日，XX银行向四川XX公司发送了《合同解除通知书》，解除了与四川XX公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，但四川XX公司拒绝签收。2019年11月26日，XX银行将租赁房屋腾空后连同房屋钥匙一并退还四川XX公司，但其拒绝接收。综上，请求判决支持XX银行的诉讼请求。

四川XX公司答辩称，XX银行起诉事实不成立，理由如下：首先，案涉房屋没有办理竣工验收，并不是合同无效或租赁物存在瑕疵不能履行合同的理由，截止至本案诉讼时，案涉合同的租赁物仍属于可正常履行的状态。因此，案涉房屋没有办理竣工验收备案，不会对XX银行履行租赁合同产生影响。也不会导致XX银行的合同目的无法实现。其次，四川XX公司与XX银行签订租赁合同时，已如实告知了案涉房屋的竣工验收情况，并向XX银行提供了相关的权属资料，因此，XX银行在接收房屋时，已对房屋现状进行了确认。再次，本案的查封和拍卖属于司法公开的信息，法院在查封拍卖的公告上已对案涉房屋存在租约的情况予以了确认，对包括XX银行在内的租赁方的承租权予以了保障，因此，查封拍卖产生的物权变动。不会影响本案租赁合同的履行。最后，一楼到二楼的楼板开洞是因XX银行需使用XXX原使用的一楼门面，且四川XX公司对开洞部位进行了加固，该改动不会产生安全隐患。综上所述，本案不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定的解除情形，案涉租赁合同应继续履行。

四川XX公司反诉请求：一、判令XX银行支付2020年度的房屋租赁费用XXX.47元（2019年租金XXX.97元×1.05），以及逾期支付租赁费用的违约金136万元（暂定数额，结算标准应为日租金×2倍×逾期支付天数）；二、判令XX银行对案涉房屋主体结构造成的损坏进行修复，并承担由此产生的修复费用（是否损坏以及修复方案和修复费用均以鉴定结论为准）；三、判令本案的诉讼费由XX银行承担。事实与理由：2020年5月13日，四川XX公司收到XX银行向法院提交的《变更诉讼请求申请书》，根据该申请书，四川XX公司认为XX银行在本诉中的诉讼请求未得到法院判决支持且判决生效前，双方的租赁合同关系均合法有效，XX银行应按照租赁合同的约定支付租赁费。按照租赁合同第二条的约定，XX银行应于2019年12月31日前一次性支付2020年度的租赁费用XXX.47元，并按照合同第十二条的约定支付逾期支付租赁费用的违约金，暂定为136万元。另，XX银行在对租赁房屋使用过程中，对房屋主体结构造成了损坏，依法应予以修复并承担由此产生的修复费用。请求法院判决支持四川XX公司的反诉请求。

XX银行答辩称：1.四川XX公司提供的房屋存在大安全隐患及质量瑕疵，其租赁行为违反合同约定及法律规定。XX银行有权根据《房屋租赁合同》第10.3和10.4条的约定以及《中华人民共和国合同法》第94条、第233条的规定，依法解除合同；2.XX银行与四川XX公司之间的租赁合同关系已于2019年11月23日解除，XX银行已在该时间段向四川XX公司邮寄送达了合同解除通知书，并将房屋腾空。因此，双方的租赁合同关系已经解除，XX银行不应再向四川XX公司支付租金；3.四川XX公司要求对案涉房屋主体结构的损害进行修复，但司法鉴定机构作出的鉴定意见已确认XX银行在承租期间没有对案涉租赁房屋进行主体改动，反而倒是查明了四川XX公司将XX银行承租区域的楼板打洞，并截断主梁形成二楼楼梯通道，该行为严重危及XX银行的人身及财产安全。综上，四川XX公司的反诉主张没有法律依据，请求法院驳回其反诉请求。

XX银行提交以下证据：1.房屋租赁合同2份、补充协议1份（原件）。拟证明XX银行租赁四川XX公司房屋的事实；2.合同解除通知书、律师函、邮寄凭证（改退批条）、现场张贴告知3份、张贴告知视频光盘。拟证明XX银行及委托的律师事务所分别于2019年11月22日及2019年11月27日向四川XX公司邮寄送达合同解除通知书及律师函，向四川XX公司告知解除租赁合同、案涉房屋已腾空的事宜，但四川XX公司拒绝签收。之后，XX银行还在租赁房屋门上及四川XX公司办公场所张贴合同解除通知书，告知四川XX公司合同不再继续履行，租赁房屋已腾空的事宜；3.租赁房屋钥匙。拟证明XX银行向四川XX公司交还租赁房屋钥匙，但其拒绝接收；4.银行付款业务回单及发票（复印件）。拟证明XX银行对2019年12月31日之前的租金已支付完毕，累计金额202XXXX2932.84元；5.租赁合同1份。拟证明XX银行已另租赁房屋经营；6.竣工验收报告一份、建筑工程消防设计审核意见书一份（复印件）。拟证明案涉房屋系在建工程，仅掉一层至四层完成了竣工验收，整体未完成竣工验收，存在安全隐患及质量瑕疵；7.拍卖报告、拍卖成交确认书、情况说明、证明各1份。拟证明案涉房屋已于2011年6月就已整体拍卖，四川XX公司经竞拍取得所有权，攀枝花市XX公司（以下简称XX公司）已不是租赁房屋的所有权人；8.公证书、邮件交寄单、拒绝签收回执各1份。拟证明XX银行委托攀枝花市公证处就其再次向四川XX公司邮寄催告办理房屋交接事宜的函进行了公证，但四川XX公司仍然拒绝办理房屋交接，其应对可能导致的扩大损失承担责任；9.网上银行交易详细清单，拟证明XX银行向四川XX公司交纳了押金9600元，现只主张返还9000元。

四川XX公司质证认为，第1组证据的三性以及证明内容无异议；第2、3组证据的三性不认可，不同意解除合同；第4组证据无异议；第5组证据的三性不认可；第6、7、8、9组证据的三性认可，但对其证明目的不认可，案涉房屋的装修工程已经消防验收合格，并且由XX银行使用，XX银行在租赁合同履行期间没有因为消防或者房屋整体没有经过竣工验收而影响其对租赁房屋的正常使用。同时，内江中院在对案涉房屋进行拍卖时，对该房屋的租赁事实进行了确认，新的买受人在参加竞买时，已经完全知晓并确认了案涉房屋的租赁事实，因此，XX银行称租赁房屋权利存在瑕疵、四川XX公司对此存在过错的理由不能成立；第10组证据的真实性认可，但交接催告是在诉讼中产生的，XX银行在本案中不具有合同解除权。

四川XX公司提交证据（本诉、反诉同一）：一、关于合同主体方面的证据：1.建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.建设工程施工许可证；4.（攀）房预售证第0082号商品房预售许可证；5.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告；6.攀国用（2009）第0××6号土地使用权证；7.（攀）名称变核变字【2003】第74号企业名称变更核准通知书；8.攀枝花市东区公证处2004年7月12日出具的公证书及补充协议；9.（川工商攀字）名称预核内【2008】第000107号企业名称变更核准通知书；10.2014年9月8日鸿雪商务管理有限责任公司（以下简称XX公司）与四川XX公司签订的房屋租赁合同；11.XX公司、XX公司出具的证明。拟证明：1.XX公司投资开发建设了案涉房屋，并依法审批，该房屋经过了竣工验收；2.XX公司将案涉房屋出租给XX公司，并赋予XX公司招租、出租的权利；3.2014年9月8日，XX公司将案涉房屋出租给四川XX公司。二、关于XX银行与四川XX公司之间的合同关系及履行情况的证据：1.XX银行与四川XX公司于2014年11月12日和13日签订的房屋租赁合同；2.XX银行与四川XX公司于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》及案涉房屋平面图；3.2014年11月17日的房屋交接清单；4.物业管理协议、消防监督检查记录、攀枝花市XX公司出具的证明。拟证明：1.XX银行与四川XX公司之间设立了租赁合同关系，四川XX公司按约将案涉房屋交付给XX银行进行了使用，履行了出租人的义务；2.案涉房屋符合合同约定的状态，包括四川XX公司在内的承租人均能够正常占有和使用房屋。三、申请调查令调取的证据材料：1.（2007）川民初字第65号民事裁定书；2.（2009）内执协字第49-1号内江中院协助执行裁定书、通知书；3.四川XX的拍卖公告及拍卖规则、拍卖目录、成交确认书、拍卖品交付补充协议；4.四川XX公司拍卖目录、成交确认书、竞买协议。拟证明：1.案涉房屋的查封时间在XX公司与XX公司租赁关系建立之后，XX公司与XX公司之间的租赁关系依法应继续履行；2.XX公司与XX公司之间的租赁关系得到了确认，案涉房屋所有权发生变动后，该租赁关系对新的所有权人产生约束力。综上，案涉房屋所有权发生变动，不影响XX银行与四川XX公司之间租赁合同的实际履行。

XX银行质证认为：1.对四川XX公司出示的主体方面证据中1-10项的证据三性无异议，但XX银行提供的竣工验收报告中的验收范围仅包含负一楼至4层，5层以上至今无竣工验收文件，不能证明案涉房屋已达到整体验收并可以交付使用，该房屋属于在建工程，未达到法律规定的使用标准；2.证据第11项的真实性、合法性不予认可，案涉房屋在2011年6月就已通过司法拍卖并由四川XX公司购买，XX公司已没有所有权；2.四川XX公司出示的合同关系的证据1-3项的证据三性无异议，但其违背了合同第十条、十一条中约定的保证对租赁房屋享有处分权及租赁房屋不存在权利瑕疵的承诺，以及保障房屋符合法律规定的交付条件的承诺。消防至今无验收合格的证明，存在安全隐患。物业管理协议的真实性、合法性无异议，但与本案无关。消防监督检查记录的真实性无异议，但不能证明案涉房屋已竣工验收合格，也不能证明案涉房屋满足租赁的要求。物业公司的证明不予认可，物业公司不是消防机构，无权对案涉房屋的消防是否合格以及存在安全隐患与否作出评价；3.对四川XX公司根据《调查令》举示的证据的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的。该组证据中的第一和第二份证据说明案涉房屋在2007年就已被司法查封，证据第三和第四证明案涉房屋已被拍卖，XX公司已不是该房屋所有权人，同时，该两份证据只是拍卖公司出具的告知书，告知竞拍人房屋存在有租赁关系，并未对房屋所有权发生变动后该租赁关系对新的所有权人产生约束力进行司法确认。

XX银行针对四川XX公司的反诉提交如下证据：1.装饰工程设计服务合同、设计说明，拟证明XX银行与成都XX公司签订了《装饰工程设计服务合同》，将案涉房屋的装饰工程交给有资质的公司设计；2.建筑装饰工程施工合同、施工清单、验收报告，拟证明XX银行将租赁房屋的装饰装修工程发包给有施工资质的成都XX公司进行施工，工程的施工范围及内容均不涉及对房屋主体结构的改变；3.公证书、视频光盘各1份，拟证明攀枝花市公证处工作人员叶X及XX银行工作人员朱某，代理人陈XX、摄影人倪XX于2020年6月19日到案涉租赁房屋处进行了现场的查勘摄像并予以证据保全，通过现场查勘可以确认房屋外观完整，没有任何破坏主体结构的情形。

四川XX公司质证认为，第1组证据的三性不认可，该合同没有签订时间及甲方盖X，不能达到XX银行的证明目的。设计图是白图，也没有任何一方的签字和盖X。第2组证据的三性不认可，原因也是没有合同当事人的签字和盖X。第3组证据中公证书的真实性认可，但合法性、关联性不认可。证据保全属于法院的司法行为，主体结构是否破坏是专业问题，应由具有资质的专业性机构作出判断。

本院认证意见：XX银行与四川XX公司在本案中提交了原件的书证以及双方当事人无争议的其他证据本院予以采信，但是否能达到各自的证明目的需结合全案证据综合判断。

经审理查明，XX银行与四川XX公司签订房屋租赁合同时的工商企业名称为南充市XX，2017年2月28日，该分行向工商登记部门申请企业名称变更，变更后其名称为XX银行。

2003年10月21日，攀枝花市XX公司变更名称为XX公司，同年12月，XX公司取得案涉房屋所在楼盘（以下简称世贸中XX大楼）的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。2004年2月23日，XX公司取得世贸中XX大楼的《商品房预售许可证》，同年6月4日，XX公司与攀枝花市XX公司（以下简称XX公司）签订《房屋租赁合同》，承诺将建好后的世贸中XX大楼出租给XX公司，租赁期限为20年，XX公司可对外招商和租赁，双方于同年7月12日对该合同进行了公证。同日，XX公司与XX公司签订《补充协议》，约定XX公司将世贸中XX大楼商场部分（包括负一楼）出租给XX公司，XX公司出借1200万元给XX公司，借款抵4年租金（从XX公司招商期满后的次日起算）。

2004年3月25日，攀枝花市公安局消防支队向XX公司作出《关于同意世贸中XX大楼1-5层装修工程消防设计的审核意见》，内容为：XX公司：你单位申报审核的“市贸中心大楼1-5层装修”工程设计及有关资料收悉。根据《建筑内部装修设计防火规范》等有关规范的规定，经审核，同意该装修工程的消防设计，但商场部分每500平方米采用挡烟垂壁划分防烟分区，所有装修不得影响原有消防设施的正常使用。消防产品及消防施工单位，由业主在质量合格、有合法资格的前提下自主确定。工程竣工后，须经我支队验收合格方可投入使用。

XX银行及四川XX公司均作为证据提交的世贸中XX大楼2005年7月26日的《竣工验收报告》载明：楼房-1楼至4楼符合设计要求，同意验收。验收监督单位、设计单位、施工单位、监理单位在《竣工验收报告》上盖X。

2007年11月27日，四川省高级人民法院作出（2007）川民初字第65号民事裁定书，对XX公司所有的世贸中XX大楼予以查封。

2008年1月29日，XX公司变更名称为XX公司。2014年9月8日，XX公司与四川XX公司签订《房屋租赁合同》，XX公司将世贸中XX大楼负一层、一层（除XXX租赁部分）、6-16层出租给四川XX公司，免租期为租赁物移交的次日起算5年，租赁期为免租期次日起算20年。

2011年6月6日，四川XX公司对世贸中XX大楼的一层房产（在建工程）进行拍卖，拍卖目录载明：标的物存在租赁关系，开发商XX公司与XX公司于2004年签订整层房屋的租赁合同，合同约定2006年10月1日至2008年3月31日为租赁人的招商期，2008年4月1日至2012年3月31日为租赁人的免租期，正式租赁期自2012年4月1日至2032年3月31日，期限为20年。2011年6月10日，四川XX公司以380XXXX0000元的价格拍卖成交，该公司已在约定期限内支付首付款1000万元。

2014年11月12日，XX公司、XX公司共同出具《证明》，内容为：四川XX公司从XX公司处承租了世贸中XX大楼的部分物业，XX公司作为该大厦的所有人，XX公司作为该大厦的前手承租人，共同确认四川XX公司在2024年12月31日前享有对世贸中XX大楼第一层和第十四层的合法转租权。XX银行在该《证明》上加盖印章。

2014年11月12日，XX银行与四川XX公司签订《房屋租赁合同》，约定：四川XX公司将位于世贸中XX大楼面向炳草岗大街第一层西侧建筑面积约为680平方米的房屋出租给XX银行作为其营业网点，租赁期为双方办理房屋交接手续之日至2024年12月31日。双方确认租金按照建筑面积680平方米计算，2014年12月31日之前的租金为9589元/天，2015年、2016年度的租赁价格为350万元/年。2017年起（含2017年），在前一年度租赁价格的基础上上浮5%，计算公式为：本年租金＝前一年租金×1.05（如2017年度的租金＝2016年度的租金350万元×1.05＝367.5万元），以此类推。2016年1月1日之前的租金在前一年的12月31日前一次性预付，房屋租赁所涉税费依照法律规定各自承担。合同的终止和解除：有下列情形之一的，本合同终止。房屋租金按乙方实际使用天数计算，甲方多收取的租金应退还乙方。因第三方主张权利，导致乙方租赁该房屋的目的无法顺利实现的。符合下列情形之一的，乙方有权解除本合同，房屋租金按乙方实际使用天数计算，甲方多收取的租金应退还乙方，乙方还可向甲方另行主张违约责任：（1）甲方未按本合同第三条规定交付房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；（2）房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；（3）房屋及其附属设施存在缺陷，危及乙方安全的。违约责任：13.1甲方的违约责任，（1）甲方未按本合同第三条规定向乙方交付该房屋的，每逾期一天，乙方有权按日租金向甲方收取违约金。（2）按照约定本合同终止或解除的，甲方应在合同终止或解除后的3个工作日内退还乙方多支付租金，甲方逾期未支付的，每日按应退还金额的2%承担承担逾期支付责任。（3）甲方有其他违反本合同约定行为的，应承担由此给乙方造成的一切损失，并按当年租金的2%承担违约责任。（4）房屋验收、产权办理抵押或任何第三方主张权利导致本合同无法履行的，甲方应承担违约责任，损失赔偿范围包括但不限于以下项目：另行租赁房屋的费用、搬迁费用、装修装饰费用、营业损失（按上年度营业额上浮20%计算）、停业期间的成本支付、可能发生的诉讼费、律师费等，除上述损失赔偿外，另按200万元的标准承担违约责任。乙方的违约责任：（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按日租金的两倍向乙方收取违约金；（2）租赁期间，因乙方原因造成房屋主体结构损坏，由此造成甲方损失的，应承担赔偿责任。（3）乙方单独解除合同的，乙方应承担2年租金的违约责任。（4）乙方有其他违反本合同约定行为的，应承担由此给甲方造成一切损失，并按当年租金的2%承担违约责任。

2014年11月13日，XX银行与四川XX公司就租赁世贸中XX大楼第14层西侧电梯出口旁部分区域签订《房屋租赁合同》，约定：房屋用途为金融服务，租赁期为双方办理房屋交接手续之日至2024年12月31日。租金按建筑面积470.4平方米计算，2015年、2016年度的租赁价格为225792元/年。2017年起（含2017年），在前一年度租赁价格的基础上上浮5%，计算公式为：本年租金＝前一年租金×1.05（如2017年度的租金＝2016年度的租金225792元×1.05＝237081.60元），以此类推。2016年1月1日之前的租金在前一年12月31日前一次性预付，房屋租赁所涉税费依照法律规定各自承担。合同的终止和解除以及违约责任的约定与双方在2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》一致。

2014年11月17日，四川XX公司将世贸中XX大楼第一层西侧原XXX租赁部分正式移交给XX银行。

2017年5月2日，XX银行与四川XX公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将2014年11月13日签订的《房屋租赁合同》中租赁的世贸中XX大楼第14层西侧电梯出口旁部分区域变更为位于世贸中XX大楼第5层（面积约338平方米）的房屋，原租赁的世贸中XX大楼第一层的租赁区域不变。双方还约定XX银行可将租赁房屋全部或部分转租，其他合同内容不变。

XX银行与四川XX公司签订上述合同后，对案涉房屋进行了装修。

2019年4月11日，XX银行向四川XX公司转账支付9600元，备注为“炳支预存电费”。

2019年11月23日，XX银行向四川XX公司邮寄《合同解除通知书》及《律师函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，邮寄送达回执载明拒收。

2019年11月27日，XX银行在其租赁的案涉房屋一层的卷帘门上张贴《告知书》，内容为：四川XX公司，我行已决定解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，并于2019年11月22日搬离贵公司出租场所。同时于2019年11月23日和26日通过邮寄送达方式向贵公司邮寄了《合同解除通知书》以及租赁房屋的钥匙，但贵公司均拒绝签收。我行同时采用在贵公司工作场所租赁房屋处张贴告知书的方式，向贵公司送达了《合同解除通知书》，为避免造成不必要的损失，我行再一次通知贵公司在2019年11月28日之前，领取租赁房屋钥匙，并妥善处理房屋，特此告知，XX银行，2019年11月27日。

之后，XX银行另租赁四川XX公司的房屋营业。

同时查明，XX银行已将2019年12月31日之前的租金向四川XX公司支付。

本案审理过程中，四川XX公司向本院申请鉴定，鉴定事项为：对XX银行在使用租赁房屋过程中是否改变了该房屋1楼的主体结构进行鉴定。2020年9月1日，四川XX公司向本院出具《关于“XX银行与四川XX公司房屋租赁合同纠纷一案中对被申请人在使用租赁房屋过程中是否改变了该房屋1楼主体结构鉴定”的现场情况说明》，内容为：根据鉴定委托书的要求和法院提供的图纸，核查案涉建筑物一层主体结构是否发生改变，在鉴定过程中，发现A轴＋5250～B轴交1轴～1＋5600区域的二层板开洞，发现；A轴＋5250～B轴/1轴＋2800次梁截断，破坏的区域改成XXX的上下行楼梯，请确定该区域结构破坏时间是否在XX银行租赁该房屋之前发生。四川XX公司对上述情况说明作《回复函》，主要内容为：经四川XX公司核实，破坏区域内现XXX使用的楼梯已经做了加固处理，不属于本次鉴定范围内。

2020年9月9日，四川XX公司出具《司法鉴定报告》，鉴定结论为：1.检测点1、检测点2、检测点4、检测点5所鉴定区域中的梁、板、柱构件未发现有明显改变；2.检测点3：该区域中A轴＋5250～B轴/1轴＋2800次梁截断，A轴＋5250～B轴交1轴～1＋5600区域楼板开洞，洞长宽约2500㎜×5000㎜，且未对开洞周边构件加固处理，检测示意平面图中阴影区域为XXX上下通道使用，XX银行未使用该区域，其余梁、板、柱构件未发现明显改变；3.检测点6-8：该区域的次梁、主梁粱底进行了加固；板、柱构件未发现明显改变。四川XX公司申请该次鉴定交纳了鉴定费3万元。

之后，XX银行向本院递交鉴定申请，申请对案涉租赁房屋一楼现XXX使用的上下楼梯被破坏区域部分（A轴＋5250～B轴交1轴～1＋5600区域的二层板开洞部分；A轴＋5250～B轴/1轴＋2800次梁截断部分）是否对申请人承租的一楼房屋会产生安全隐患以及存在安全瑕疵进行鉴定。2020年10月10日，四川XX公司出具《复函》，内容为：由于案涉房屋未通过整体竣工验收，已建建筑是否按图施工未知，故鉴定机构无法完成本次鉴定任务。建议涉案房屋首先进行施工质量鉴定，明确涉案房屋是否按图施工（包括但不限于地基持力层、基础尺寸、轴线尺寸、层高、楼板厚度、柱截面尺寸、梁截面尺寸、所有混泥土构件的混凝土强度、钢筋配置等是否与图纸相符），待施工质量鉴定结论出具后再进行本项鉴定。

XX银行与四川XX公司对上述《司法鉴定报告》及《复函》的内容均无异议。

本案2020年11月30日庭审后，XX银行申请先将案涉房屋的钥匙交回四川XX公司，以避免损失扩大，四川XX公司不同意接收。

本院认为，XX银行起诉请求判令解除合同，但其诉讼理由又包括其在诉讼前向四川XX公司送达了解除合同通知即通知解除的事由。根据本案证据反映的XX银行向四川XX公司送达解除合同的通知的过程，本院认为该送达方式不能证明为有效送达，且四川XX公司对此不予认可，故XX银行通知解除的诉讼理由本院不予采纳，本院仅对XX银行是否具有约定和法定解除权进行审查。

根据双方当事人的陈述及本案证据，本案争议焦点为:一、XX银行是否具有《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的解除权；二、四川XX公司是否应返还XX银行押金9000元；三、XX银行是否应向四川XX公司支付2020年度的租金和违约金。

关于XX银行是否具有《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的解除权的问题。根据XX银行和四川XX公司均作为证据提交的《竣工验收报告》的内容，世贸中XX大楼仅-1楼至4楼符合设计要求，进行了竣工验收，四川XX公司最初租赁给XX银行的第14层和之后变更的第5层均无竣工验收的证据。同时，四川XX公司为了获取XXX和XX银行的租金，将案涉房屋的1层和2层楼板开洞，致该房屋的主体结构破坏。四川XX公司称其已将开洞部分加固，但其申请鉴定且无异议的《司法鉴定报告》上明确载明“其未对开洞周边构件加固处理”，故四川XX公司该辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定，XX银行提出的其具有合同解除权的诉讼理由成立，本院对其该主张予以支持，解除合同的时间应以XX银行的起诉状副本向四川XX公司送达之日为准，即2019年12月12日。

关于四川XX公司是否应返还XX银行押金9000元的问题。XX银行对此提交的证据系网上银行交易详细清单，由于该清单上载明的是“炳支预存电费”，与押金的事项无关，故XX银行该证据不能证明其主张，本院不予支持。

关于XX银行是否应向四川XX公司支付2020年度的租金和违约金的问题。由于XX银行与四川XX公司的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》已于2019年12月12日解除，而XX银行对2019年12月31日之前的租金已付清，故四川XX公司要求XX银行支付2020年度的租金的反诉请求本院不予支持。基于本案第一个争议焦点的阐述理由，本院认为XX银行系合法解除合同，四川XX公司反诉主张XX银行支付违约金的诉讼请求不予支持。

XX银行诉讼请求向四川XX公司支付补偿金5万元，该请求实际属于诉讼理由的范围，属于协商、要约的意思表示，而四川XX公司在本案诉讼中亦未对是否愿意接受该补偿作出意思表示，本院不能判令其接受补偿，基于此理由，XX银行该诉求本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：

一、四川XX公司与四川XX公司于2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》、2014年11月13日签订的《房屋租赁合同》以及2017年5月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月12日解除；

二、驳回四川XX公司的其他诉讼请求；

三、驳回四川XX公司的反诉请求。

本诉案件受理费268088元由四川XX公司负担80元，四川XX公司负担268008元。鉴定费3万元，由四川XX公司负担。反诉案件受理费53021元，由四川XX公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。