物业公司根据业主承诺要求业主承担费用，全力挽回业主损失

太原市小店区人民法院

民事判决书

（2021)晋0105民初10378号

原告：广州XX公司，住所地太原市小店区平阳南XX。

负责人：刘X，总经理。

委托诉讼代理人：崔X，男，1992年10月28日出生，汉族，公司员工，住山西省太原市小店区许坦东街37号东润国际6幢5单XX。

被告：中XX公司，住所地河北省石家庄市鹿泉区槐安西XX。法定代表人：韩XX，董事长。

委托诉讼代理人：席X，男，1980年12月28日出生，汉族，公司员工，住河北省石家庄市长安区建华南大街24号10栋1单XX。2010

被告：夏X，女，1981年7月24日出生，汉族，住太原市迎泽区桃园南路43号2号楼3单XX。

被告：杨X，男，1992年6月1日出生，汉族，住山西省朔州市朔城区下团堡村乡沙XX。

二被告共同委托诉讼代理人：李艳，山西XX

律师。

原告广州XX公司（以下简称：XX公司）与被告中XX公司、被告夏X、被告杨X财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人崔X，被告中XX公司的委托诉讼代理人席X，被告夏X以及被告杨X的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令三被告停止侵害并向原告支付596515.28元恢复整改款。2、本案诉讼费、公告费、鉴定费等相关费用均由三被告承担。事实与理由：三被告系太原市小店区星河西路8号星河湾一号园6幢2单XX0101号房屋业主及实际使用人，原告系该小区的物业管理公司。被告中XX公司于2019年9月25日收楼，开挖时间是在2019年9月28日，具体是谁开挖不清楚，被告收楼后开始违法的地下开挖行为，地下开挖深度达7米。严重破坏绿地，影响小区其他业主居住使用。原告针对被告的违法建设，先后向被告发出《限期整改通知函》和《律师函》，并向相关政府职能部门进行举报和报告。2019年12月19日，被告就违法地下开挖整改问题向原告作出限期全部恢复原状的承诺，并承诺若在整改恢复期限内未完成回填，恢复原样，则原告有权强制回填，并由被告承担由此产生的一切费用及后果。因被告一直未进行恢复，原告委托第三方公司完成了土方回填，并进行了周界围墙、周边绿植的恢复工作，实际发生工程款金额为596515.28元。综上，被告的违法开挖行为侵害了全体业主的共同利益，损害了小区物业管理秩序，故原告依据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》等相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法作出公正裁判。被告中XX公司辩称：2019年7月25日，答辩人与被告夏X就案涉房屋签订了《房屋买卖买卖合同》，2019年8月6日双方完成了房款支付和过户手续，涉案房屋的所有权已发生了转移，因此答辩人与本案无关。对房屋过户后发生的违法开挖事宜不知情，原告要求答辩人支付相关费用没有事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回对原告的诉讼请求。

被告夏X辩称：1.答辩人购买案涉房屋后发现电梯电机基坑渗水、楼体外墙漏水、小区化粪池渗漏等导致屋内漏水、渗水，无法居住，因此答辩人对涉案房屋开挖是因为涉案房屋存在质量问题；2、被告的开挖是经过原告同意的，并不是被告私自开挖，被告并不存在违法开挖，3、答辩人与被告杨X系朋友关系，针对房屋的开挖行为及房屋的管理，系答辩人委托被告杨X处理房屋的质量问题。被告杨X并非是涉案房屋的所有人，其以业主身份签署的《承诺书》无效，且承诺书不是被告杨X的真实意思表示；4、原告回填工程，无工程量现场签证，无工程验收，无具体的工程量结算，原告所主张的费用无事实和法律依据，不应支持；5、原告请求被告支付公告费，鉴定费等相关费用无法律和事实依据，不应支持；6、答辩人与被告中XX公司于2019年8月6日办理了过户手续及房屋交付。被告杨X的答辩内容与被告夏X的答辩内容一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年4月28日，河北XX公司变更名称为中XX公司。晋（2018)太原市不动产权第XXX号的权利人为河北XX公司，即本案的被告中XX公司。2019年7月5日，被告中XX公司与被告夏X就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》。2019年8月6日，被告中XX公司将案涉房屋过户并交付给了被告夏X。至此被告夏X与原告形成了物业服务合同关系。购买房屋后，被告夏X将房屋交由被告杨X管理使用，在使用过程中发现案涉房屋存在地下室基坑渗水、地面下沉等问题，被告夏X便委托被告杨X办理房屋修缮的相关事宜。被告杨X将房屋漏水等问题上报原告，原告委派工程部主任王XX及另一位工作人员对漏水现场进行了勘查，发现漏水原因可能是外墙防水的问题，需要进行维修，之后被告杨X向客户中心提交了维修申请。经原告工程部主任王XX介绍，由案外人刘XX（系原告聘请的保安）来对案涉房屋进行维修。2019年10月8日，被告杨X（甲方）与案外人刘XX（施工方）、王XX（监工）签订了《太原星河湾1号园6-2-101后花园钢筋混凝土浇注地下室施工合同》对案涉房屋的漏水问题进行维修，合同的主要内容为：1.合同价款：XXX元；2.约定工期：施工期限为30天，自2019年10月1日起至2019年10月31日止，如遇不可抗拒的自然因素导致停工，则工期要顺延至解决问题后为止。3.甲方施工内容：以施工图纸（甲乙双方签字）为准；后花园地面如土方开挖及外运包括回填；施工工程中管道井及管道的外移；桩基四周护桩基安全措施；钢架混凝土地下室（含采光井）支膜浇筑养护；钢筋混凝土浇筑地下室地面及墙壁内外围聚氨酯防水施工；后花园土方回填，做地面硬化。合同中另约定了其他内容。合同签订后，案外人刘XX将图纸、施工方案、施工时间上报给了原告并向原告交纳了装修保证金、垃圾清运费。原告审批后向被告签发了施工许可证。经过施工发现，管道多处漏水，楼体外墙未做防水、化粪池未做防水。因小区内其他其他业主反映，太原市规划和自然资源局于2019年10月11日向被告夏X发出了并自然资（规执）责改字（2019)第A191号责令改正通知书，内容为，星河湾一号院（6-2-101):经查，你（单位）在星河湾一号院进行的地下开挖行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定。现责令你：1.立即停止违法行为；2.于2019年10月15日前恢复原状。之后，原告于2019年10月16日向星河湾6-2-101的业主发送了《关于太原星河湾一号院6东2单元101室私宅后花园（地下）外墙限期整改通知函》星太物公函（2019)027号，要求业主于2019年10月30日之前将工程恢复原状。2019年11月26日，原告又向星河湾6-2-101的业主发送了《关于太原星河湾一号院6东2单元101室私宅后花园（地下）外墙限期整改通知函》星太物公函（2019)029号，要求业主即刻恢复施工开挖现场，如进行其他超范围施工没我方将采取其他相关措施以维护其他业主的利益。2019年12月19日，被告杨X就案涉房屋的维修改造作出《关于6-2-101小花园维修改造承诺书》，内容为，本人系6-2-101业主，因我方购买的6-2-101室（带地下室）。存在如下问题：地下室存在严重返潮及墙面渗水、电梯基坑存在严重渗水、小花园多处塌陷。我方于2019年10月向XXX提起自行维修的申请。鉴于从施工开始物业多次派人告知及发函给我方，期间陆续停工整改。就我方现阶段小花园施工问题，作出如下承诺：1.小花园四周做挡土墙（防止四周水洗及浇灌水渗漏导致花园塌陷及室内渗水）；2.挡土墙内外全部土方回填，恢复原样；3.本人承诺从2019年12月20日到2020年1月1日完成全部恢复工作，工期10天；4.在我方承诺的整改恢复期限内如我方未进行回填，恢复原样，鑫河湾物业有权强制回填，由此产生的一切费用由我方（6-1-101)承担。业主处由被告杨X的签字捺印。之后因被告夏X、杨X未履行承诺，原告于2019年12月28日委托山西XX向被告中XX公司发送律师函。主要内容为：因贵司未在承诺的时间内完成拆除违建、土方回填、修复管道井及恢复围墙、履职等全部整改和恢复工作，委托人有权随时强制回填，并由贵司承担由此产生的一切费用及后果。

2020年1月9日，被告中XX公司签收了原告发送的律师函。后因被告未对土方进行回填，恢复原状，原告于2020年5月10日与案外人山西XX公司签订了《太原星河湾1号院6-2-101户外小花园土方回填、周界围墙及周边绿植维修恢复工程》施工合同，由案外人山西XX公司对位于太原星河湾1号院6-2-101户外小花园土方回填、周界围墙及周边绿植进行维修恢复。

2021年1月17日，被告夏X委托中华人民共和国山西省太原市城南公证处对太原市星河西路8号6幢2单XX的房屋及周边现状进行保全证据公证，并作出（2020)晋并南证民字第1015号公证书。

案件审理过程中，原告提交了其与太原XX公司签订的《太原星河湾项目前期物业服务合同》，合同中的第二章物业服务内容的第四条约定房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、承重墙等；第五条约定共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明等；第六条约定：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、停车场等。

另，被告夏X与被告杨X在原告起诉后针对原告的起诉向本院提出反诉，但未在法定期限内交纳诉讼费，本院对被告夏X与杨X的反诉按撤诉处理。以上事实有《房屋买卖合同》、《产权登记表》、《太原

星河湾1号园6-2-101后花园钢筋混凝土浇注地下室施工合同》、并自然资（规执）责改字（2019)第A191号责令改正通知书》、《关于太原星河湾一号院6东2单元101室私宅后花园（地下）外墙限期整改通知函》星太物公函（2019)027号、《关于太原星河湾一号院6东2单元101室私宅后花园（地下）外墙限期整改通函》星太物公函（2019)029号、《关于6-2-101小花园维修改造承诺书》、律师函、《太原星河湾1号院6-2-101户外小花园土方回填、周界围墙及周边绿植维修恢复工程》、（2020)晋并南证民字第1015号公证书、《太原星河湾项目前期物业服务合同》及庭审笔录为凭，且经过当庭举证质证，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点为：被告中XX公司、夏X、杨X是否应当向原告支付恢复整改费用。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，2019年8月6日，被告中XX公司将案涉房屋过户并交付给了被告夏X。案涉房屋的所有权已经发生了变更且被告夏X、杨X的开挖维修行为系在房屋所有权变更以后。因此，原告要求被告中XX公司停止侵害并支付整改费用的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院＜关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条第（一）项之规定除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼道、大堂等公共同行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层，设备层或者设备间等结构部分以及《太原星河湾项目前期物业服务合同》中第二章物业服务内容中所包含范围，可以确认案涉房屋漏水部分为建筑物的共有部分且该部分属于原告《太原星河湾项目前期物业服务合同》中应当履行的物业服务义务，但原告却并未履行维修义务，而是由被告夏X予以自行维修。因此，原告要求被告夏X、杨X支付恢复整改费用的诉讼请求，不合情理，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院＜关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：

驳回原告广州XX公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉减半收取4883元（原告已预交），由原告广州XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。负有履行义务的当事人逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施。

审判员杨俊生

二〇二一年十一月十日

法官助理赵XX

书记员尹XX