沅陵XX公司田X商品房预售合同纠纷二审民事判决书

    湖南省怀化市中级人民法院

    民事判决书

    （2020）湘12民终2197号

    上诉人（原审被告）：沅陵XX公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北XX，统一社会信用代码：9143XXXX0705507Q。

    法定代表人：李XX，该公司执行董事。

    委托诉讼代理人：张XX，湖南XX律师。

    委托诉讼代理人：姚XX，湖南XX律师。

    被上诉人（原审原告）：田X，男，1992年7月9日出生，汉族，居民，户籍地湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。

    被上诉人（原审原告）：胡XX，女，1967年3月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人，户籍地湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县，系田X之母。

    二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘武，湖南XX律师。

    二被上诉人共同委托诉讼代理人：印X，湖南XX实习律师。

    上诉人沅陵XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人田X、胡XX商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    XX公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回田X、胡XX的诉讼请求；由田X、胡XX承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对XX公司提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采集的理由不成立。《不动产查询资料查询结果证明》是田X、胡XX必须提供的资料。根据交易习惯，购房人都应当知道要提供的资料，置业顾问都会告诉其要提供，该栋大部分业主都是按约定期限提交的，现出现不按时提交资料反而有理。二、双方签订《沅陵县商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化XX公司只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为XX公司违约，依据不足。

    田X、胡XX辩称：一、XX公司将逾期办证的责任归于答辩人的上诉理由不能成立。首先，合同约定XX公司需为答辩人办理房屋所有权证和土地使用权证，该两证为房屋权属登记证明，因不动产登记制度改革，上述两证合一为不动产权证书，故XX公司应当按约为答辩人办理不动产权证书。其次，合同约定的办证时间充裕，即使政策变动或者机构整合，XX公司也有充足的时间在合同约定的期限内办理不动产权证书，且XX公司未提供证据证实系政策或者办证机构整合的原因导致逾期办理不动产权证书。再次，合同未约定答辩人需提供《不动产查询结果证明》，相反的是XX公司作为合同约定的办证义务主体，应当在合同约定的期限内积极履行办证义务，并将办证所需的申报资料及时向答辩人披露。现XX公司并未提交任何证据证明其已于2017年12月27日前通知答辩人提交房屋所有权转移登记所需的资料。故XX公司主张答辩人未及时提供《不动产查询结果证明》导致逾期办证的抗辩理由不能成立。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。

    田X、胡XX向一审法院起诉请求：1.判令XX公司支付田X、胡XX逾期办理不动产权利证书违约金41184元（自2017年9月17日起按日向田X、胡XX支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年7月30日共1047天）；2.本案诉讼费由XX公司负担。

    一审法院认定事实：胡XX、田X系母子关系。XX公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。

    2014年8月31日，田X、胡XX（买受人）与XX公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX5902），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积133.34平方米；总价款为393353元，首付款（含定金）143353元于2014年8月31日支付，剩余房款250000元采用银行按揭贷款方式付款。关于产权登记双方在该合同第十七条中约定：自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在《合同补充协议》第三条约定：签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。

    合同签订当日，田X、胡XX向XX公司交纳了首付款143353元（含定金）。同年9月1日，XX公司代收了田X、胡XX的办证费、房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计21772元。双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年9月29日XX公司代缴房屋维修基金7867元。

    2015年9月21日，XX公司将该房屋交付田X、胡XX使用。2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心于揭牌成立，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。

    田X、胡XX于2018年3月1日向XX公司提交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产查询证明。2020年7月17日，XX公司代田X、胡XX缴纳了房产交易契税5900.3元。2020年7月30日，XX公司为田X、胡XX办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××7号；房屋建筑面积：133.52㎡］。经过双方结算，多出合同约定面积的购房款531元从XX公司收取的办证费等费用中予以抵扣，XX公司于2020年8月3日退给田X、胡XX田X办证费5712元。田X、胡XX的总房款为393884元。

    一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。田X、胡XX诉请判令XX公司支付田X、胡XX逾期办证的违约金41184元，其依据主要是《商品房买卖合同》约定的办证期限和XX公司实际逾期办证的事实；XX公司则辩称法律、国家政策及因不动产登记条件发生变化，双方未重新协商办证期限，故不能根据合同原约定的期限认定XX公司违约，且田X、胡XX田X于2018年3月1日才提交《不动产登记查询结果证明》，在办证过程中未予配合，也是办证迟延的原因。根据双方的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议：

    一、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分散登记，依法变更为不动产统一登记，当事人双方未对这一情况变化进行重新商定，田X、胡XX请求按原合同约定办证期限追究XX公司的违约责任，XX公司是否应当承担违约责任？

    1.本案中，房屋登记机关和内容形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、XX公司签订合同的时间为2014年8月31日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但XX公司作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，XX公司作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与田X、胡XX（购房人）进行协商，适当变更办证期限，但XX公司在长达725日的办证期限内，并未向田X、胡XX（购房人）提出要求延长办证期限，应视为XX公司认可在合同约定的期限内完成办证义务，现XX公司以合同约定的办证情况发生变化，双方当事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，其理由没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。

    2.双方在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，XX公司代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2015年9月21日，2015年9月22日至2017年9月16日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果双方约定的725日办证期限无效，应当按照该司法解释规定的自房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，XX公司应当按此期限履行办证义务。沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，XX公司完全有足够的时间履行约定的办证义务，而XX公司直至2020年7月30日才办理田X、胡XX的不动产权证登记，XX公司怠于履行办证义务，应当承担违约责任。

    二、田X、胡XX有无违约行为导致办证迟延并对此承担责任？

    本案中，田X、胡XX已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明田X、胡XX已经履行了合同义务，而XX公司未在合同约定的期限内履行办证义务。根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。虽然田X、胡XX于2018年3月1日才提交《不动产登记查询结果证明》，但是诉讼中XX公司没有向一审法院提交在约定的办证期限前已通知了田X、胡XX提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果，不能减轻XX公司逾期办证的违约责任，田X、胡XX对XX公司办证迟延不承担责任。

    综上所述，XX公司在《商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。田X、胡XX要求XX公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。XX公司辩称系国家政策或办证机构整合及田X、胡XX未在合同规定期限内提供不动产查询证明等原因导致XX公司无法代为缴纳契税而逾期办证的理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。依据合同约定XX公司应于2017年9月16日前办好产权证书，那么XX公司逾期办证时间应从2017年9月17日起计算至2020年7月30日XX公司实际办好产权证书时止，共计逾期1047天，XX公司应当支付田X、胡XX逾期办证的违约金为41239.7元（393884元×1047天×1?），但田X、胡XX只要求XX公司支付逾期办证的违约金41184元，系田X、胡XX对自己民事权利的处分，一审法院予以认可。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：XX公司沅陵XX公司于本判决生效后十日内支付田X、胡XX逾期办理房屋权属证书的违约金41184元。案件受理费830元，减半收取计415元，由XX公司沅陵XX公司负担。

    二审中，XX公司提交了《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，拟证明办证一开始是向县房地产局申请，不动产机构改革是逐步放宽的，它不是一下子铺开的，所以XX公司办理房产证的时候，时间上面就存在冲突，所以导致最后办证的时间往后延了。田X、胡XX质证称，该证据不属于新证据。本院认证，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。

    本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。

    本院认为，围绕XX公司的上诉请求和理由，本院分析如下：本案双方当事人签订的《沅陵县商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。该合同第十七条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”因此，XX公司应在商品房交付使用后725日内办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。但因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故XX公司为田X、胡XX办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务。本院对XX公司主张办理不动产权证的时间不应适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算的理由不予支持。关于XX公司主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。

    关于XX公司提出一审判决对其提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采信的理由不成立的上诉理由。经查，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及双方签订的补充协议第三条之约定，XX公司在合同约定的办证期限内有通知田X、胡XX提交相关办证资料的附随义务，亦与目前商品房销售的一般交易习惯相符。现XX公司仅提交该证据而未能提供其他证据佐证其已尽到了通知义务，其提交的该证据达不到其证明田X、胡XX未在合同期限内提供资料致使XX公司在期限内无法办证的目的，故一审法院仅采信该证据本身体现的事实，对该证据的证明目的不予采信并无不当。

    综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费930元，由沅陵XX公司负担。

    本判决为终审判决。