出卖人毁约拒绝卖房，律师代理诉讼索要房屋获得法院支持

    出卖人毁约拒绝卖房，律师代理诉讼索要房屋获得法院支持

    案号：（2021）皖0191民初2983号

    案情简介：

    原告为购置婚房于2020年11月2日经中介公司居间，与被告张XX签订《存量房屋买卖合同》，约定：被告将合肥市经开XX某小区房屋出售给原告，房屋总价款138万元。原告于合同签订当日支付购房定金2万元，后于2021年2月6日支付给被告第一笔购房款26万元。第一笔购房款按约用于被告偿还案涉房屋的抵押贷款，且被告最迟应于2020年12月31日前办理完毕抵押注销手续。2021年1月28日原告通过新安XX贷款审批手续，但被告于2020年3月7日单方面表示拒绝履行合同，不愿出售案涉房屋给原告。被告至今未办理案涉房屋抵押注销手续及过户手续，导致案涉房屋交易被迫暂停。

    原告提出诉讼请求：要求被告继续履行房屋买卖合同，办理位于合肥市经开XX某小区房产的抵押注销手续，并协助原告办理前述房产的产权过户手续。

    被告（反诉原告）张XX提出反诉请求：判令双方房屋买卖合同解除有效，被反诉人已支付的定金20000元不予退还。事实与理由：双方于2020年11月2日签订《存量房屋买卖合同》，合同履行中，我方积极配合中介、梅XX完成相关手续办理。但2021年3月初，因梅XX申请贷款的商业贷款业务收紧，中介提出重新申请其他银行并加急申请贷款程序。我方积极配合并承担了1000元加急申请贷款的费用，但梅XX态度消极，2021年3月7日双方发生争执。梅XX于2021年3月10日，向我方书面送达《房屋买卖合同解除函》，我方收悉后明确同意解除合同，但双方在违约责任上产生争议。我方认为梅XX主动书面提出解除合同的意思表示，且我方已同意解除，因此涉案合同正式解除。另梅XX解除合同的行为，致我方订立合同的目的无法实现，构成违约，我方请求法院判令双方合同解除有效，我方有权不予退还原告已支付的定金2万元。

    原告（反诉被告）梅XX及委托诉讼代理人徐丹阳、被告（反诉原告）张XX及委托诉讼代理人刘XX、焦XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    代理意见：

    一、原告与被告自愿签订《存量房屋买卖合同》，双方之间建立真实、合法且有效的房屋买卖法律关系。合同内容对被告具有法律约束力。

    原告为购置婚房于2020年11月2日经合肥XX公司居间介绍，与被告张XX签订《存量房屋买卖合同》。合同约定被告出售坐落于合肥市经开XX莲花路558号合肥百乐门名品广场（百乐门悦府）5幢504房屋给原告，房屋总价款为XXX元，支付方式为按揭贷款，贷款金额960000元。原、被告在双方自愿协商签订的合同上签字，系双方真实意思表示，是确认达成房屋买卖合同关系的有效民事行为，并且合同中对标的物的信息、价款、支付方式等均有明确的约定，符合《民法典》中关于买卖合同的合同内容之相关规定。因此原、被告双方成立合法有效的房屋买卖合同法律关系，合同内容受法律保护，对被告具有法律约束力，被告应当按照合同约定履行相应的义务。

    二、被告未按合同约定履行，且明确表示拒绝出售房屋，构成根本违约，应当承担相应的法律责任。

    《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    本案中原告与被告在购房合同中约定，“案涉房屋已经设定抵押的，出卖人用买受人第一笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足，出卖人承诺此笔房款仅用于还款解押。”2021年2月6日，原告通过银行汇款将用于还款解押的第一笔购房款260000元汇至被告账户。被告收到该款后出具收条一份，称银行账户收到第一笔房款后需冻结一个月才能办理解抵押，最迟可以于2021年3月7日办理，被告出具的与XXX客户经理的微信聊天记录可以佐证。然而，被告却在2021年3月7日委托中介告知原告不打算出卖房屋了，至今未办理案涉房屋的解抵押程序，致使原告无法申请购房贷款，合同履行不能。

    根据购房合同第九条违约责任第一款约定，“出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”原定于2021年3月7日办理解除抵押贷款手续的合同义务因被告违约而无法履行，原告在得知被告拒不配合后曾给与被告七天的合理期限要求其继续履行，但被告至今仍未办理。据此，被告已经违约，应当承担违约责任，原告有权根据法律规定及合同约定主张要求被告办理案涉房屋的解抵押、产权过户等合同义务，并支付自2021年2月13日起至被告实际完成案涉房屋抵押贷款解除之日止的迟延履行违约金。

    三、被告的反诉请求没有事实依据，应当依法予以驳回。

    被告的反诉请求缺乏事实依据，违背诚实信用原则。

    首先，客观上原告自2020年11月2日签订购房合同之后，完成了支付购房定金、首付款，办理网签、贷款预审等购房程序，履行了房屋买受人应尽的合同义务。原告一直在积极的履行，促进合同目的的实现，没有任何违约行为。反观被告，不仅单方通知拒绝卖房，而且在XXX客户经理已经明确告知可以办理解抵押手续的情况下依然拒绝办理，导致原告购房的合同目的无法实现，构成合同违约，应当承担相应的法律后果。

    其次，原告购房是为了结婚作为婚房使用，在签订购房合同之后已经开始筹备婚礼，主观上更不可能有放弃购房、解除合同的意思表示。

    再次，对于被告提交的《合同解除函》，代理人提请法庭注意，对该函的法律定性，不能简单的以标题来认定，应当综合该函的内容以及发函的原因进行分析。该份文件虽然标题为解除函，但其内容反映的是被告在交易中的履行情况，原告在函中明确要求被告收到通知后三日内继续履行合同义务，否则将追究其法律责任。可见，原告是在得知被告拒绝出卖房屋后，期望通过发函来督促被告办理抵押解除手续并配合办理过户，并没有解除合同的意思表示。

    综上，原告从未有解除合同的意思表示，案涉房屋无法继续履行系因被告拒绝办理抵押权注销、产权过户等手续导致。被告的行为构成根本违约，严重违背诚实信用原则，危害了二手房市场的交易安全，不应当受到法律的保护。

    案件结果：

    针对本案原被告双方的房屋买卖合同关系是否因《解除函通知》而被解除的争议焦点，合议庭采纳本律师的代理观点，认为该函件名为“合同解除函”，实为“催告函”，梅XX的真实意思表示并非解除合同。张XX不配合办理提前还贷手续，致案涉房屋抵押权无法涤除，案涉合同无法继续履行，其行为已构成严重违约，依法应承担相应的民事赔偿责任。

    最终判决如下：

    一、被告张XX继续履行与原告梅XX2020年11月2日签订的《存量房买卖合同》；

    二、被告张XX于案涉房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告梅XX将该房屋的所有权转移登记至梅XX名下；

    三、驳回被告张XX的全部反诉请求。

    审判员：钱越

    二〇二一年十一月四日