投资商铺出现法律纠纷如何维权

广东省佛山市南海区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0605民初10265号

原告：张XX，男，1980年1月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。

委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：陈小龙，广东XX律师。

被告：广东XX公司，住所地广东省佛山市南海区。

法定代表人：马XX。

被告：佛山市XX公司，住所地广东省佛山市南海区。

法定代表人：马XX。

原告张XX与被告广东XX公司（以下简称佳XX公司）、佛山市XX公司（以下简称佳XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序于2021年5月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈小龙到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告佳XX公司于2015年1月30日签订的位于佛山市南海区铺《物业预租合同》无效；2.两被告共同向原告返还预付租金、装修费合计79738元及利息（利息以79738元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）；3.两被告承担本案全部的诉讼费用。

事实和理由：原告于2015年1月30日承租了两被告出租的位于佛山市南海区，并与被告佳XX公司签订了《物业预租合同》，向两被告预交了租金、装修费共计79738元。合同签订至今，两被告一直未向原告交付承租物业。据原告了解，两被告至今亦未办理建设工程规划许可证等报建手续，且两被告存在人员（法定代表人均是马XX）、财务（合同签订相对方是被告佳XX公司，但预付租金、装修费均由被告佳XX公司收取）的混同，两被告应共同向原告返还预付租金、装修费，为此，特诉至法院。

两被告没有答辩。

原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院合法传唤没有到庭，也没有提交证据，视为放弃举证、质证的权利。经查，原告的证据内容真实、来源合法，且与本案相关联，本院对其予以采信并在卷佐证。

本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：

2015年1月30日，原告（承租方、乙方）与被告佳XX公司（出租方、甲方）签订《物业预租合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于佛山市南海区（以下简称涉案商铺）租赁予乙方；建筑面积为12.88平方米；租赁期15年，自2015年10月1日起至2030年9月30日止；前三年2015年10月1日至2018年9月30日交由甲方统一经营管理，从2018年10月1日起，甲方将商铺交还乙方；该物业在本合同约定使用期限内的应付租金价款为77138元，乙方须于2015年1月31日前一次性支付；甲方应当在2018年10月1日前，将装饰和设备标准及水、电、电梯可正常使用的物业交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该物业交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，乙方应在达到合同解除条件之日起十五日内以书面形式通知甲方，否则视为乙方要求继续履行合同；乙方要求解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内无息退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金款万分之五的违约金；乙方在签订本合同当天应向甲方支付物业水、电、网络、中央空调初装费2600元／铺，乙方逾期支付的，甲方有权按日万分之五向乙方收取违约金；等等。

2015年1月17日，被告佳XX公司出具收据，确认收取原告涉案商铺及2089号铺物业定金3000元。

2015年1月23日，被告佳XX公司出具收据，确认收取原告涉案商铺及2089号铺物业定金57000元。

2015年1月30日，被告佳XX公司出具收据，确认收取原告涉案商铺及2089号铺物业租金94276元。

同日，被告佳XX公司出具收据，确认收取原告涉案商铺及2088号铺物业初装费5200元。

2021年4月22日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述佛山12345回复华辉西XX为现有建筑，未办理报建手续；原告与被告佳XX公司签订委托管理合同，但从未收取租金收益；因原告是外地人，签订合同后大多数时间都在老家，等到要处理的时候无法联系被告，故到现在才起诉。

另查明，2015年1月30日，原告与被告佳XX公司另签订《物业预租合同》，约定被告佳XX公司将位于佛山市南海区铺租赁予原告，租赁期15年，应付租金价款77138元、初装费2600元。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告产生的纠纷是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人既未提供证据证明涉案商铺已取得房屋产权证，又未提供证据证明涉案商铺已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原告和被告佳XX公司之间就涉案商铺形成的租赁合同无效。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，故本院对原告主张被告佳XX公司返还已付租金77138元及初装费2600元合计79738元的诉讼请求予以支持。涉案合同无效，原告确实存在一定的资金占用损失，原告主张被告佳XX公司从原告起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息本院予以支持。由于被告佳XX公司收取了涉案合同的全部款项，原告主张被告佳XX公司承担上述债务的请求合理有据，本院予以支持。

两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告张XX与被告广东XX公司于2015年1月30日签订的关于平地商业广场1座2088号铺的《物业预租合同》无效；

二、被告广东XX公司、佛山市XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金、装修费79738元及以79738元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年4月22日起计算至实际清偿之日止的利息予原告张XX。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计896.73元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的896.73元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　黄爱文

二〇二一年六月十一日

书记员　　陈XX