签订商品房买卖合同应当注意的法律问题

    委托人因与被上诉人XX公司、原审第三人上海XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2740号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

    委托人上诉请求：1.撤销一审判决并依法支持委托人全部的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由XX公司承担。事实和理由：一审判决既然认定委托人提交证据的真实性，又在庭审中就委托人主张XX公司销售公寓的案件事实向委托人、XX公司、上海XX进行询问、核实，但在本案认定事实部分全是对XX公司有利的案件事实，对委托人主张、一审法院询问、核查的XX公司销售公寓的事实只字未提，一审法院偏帮偏信XX公司，进而作出错误判决，二审法院依法应予撤销。一、一审判决未提及的案件事实部分。（一）XX公司对案涉物业的宣传手册、网页广告（经委托人委托公证处公证）、样板间展示以及销售沙盘对外均是以公寓可供住人的形式向包括委托人在内的购房者呈现，加以销售，一审法院对此不予采纳有误。委托人已就网页广告向公证机关做了网页公证，完全能够证明图片的真实性，且开发商在销售楼盘前进行网上广告宣传符合生活常识，一审法院该事实认定错误。（二）根据委托人与XX公司及XX公司指定的装修公司于2017年12月31日签订《装修协议》（该协议是XX公司提供）第一条第2点关于“居住”环境的内容约定可知，委托人购买的实际是公寓，不是办公楼（无法居住），XX公司对此知情，双方真实意思是买卖公寓而非办公楼。（三）XX公司于2017年12月31日向委托人出具的2XX元定金收款回执的收款内容为“佛山某小区一期第**栋公寓-*单元-****”。（四）XX公司于2017年12月31日向委托人出具的182252元首期款《收款回执》的收款内容为“佛山某小区一期第**栋公寓-*单元-****”。（五）《住宅说明书》第一页建筑设计有“首层为商铺、2层及以上为公寓”表述。（六）委托人于2019年10月29日与XX公司通话记录，说明XX公司明知欺诈行为不合法，继而以“办公楼可以住人为由”哄骗委托人。二、一审法院未提及的事实，进而未使用正确的法律，导致错误判决，二审法院依法应予撤销。（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，XX公司通过一系列宣传手册、网页广告、样板间展示以及销售沙盘等对外均是以公寓可供住人的具体、明确说明应允。委托人是广西人，在广西有固定工作，无购买办公楼需要，亦不会高价购买办公楼进行出租，本案购买价格实为公寓单价，足以说明其对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。虽委托人购买公寓未写进合同，但应视为合同内容一部分。（二）综合本案证据，客观反映出XX公司宣传的案涉物业为公寓，委托人签订了用途为办公的买卖合同，XX公司出具案涉物业为公寓的收款收据两份，XX公司出具、委托人与XX公司签署内容为居住表述的装修协议，《住宅使用说明书》第一页建筑设计“首层为商铺、2层及以上为公寓”表述。XX公司是上述材料制作和提供者，签订合同时，XX公司提供的上述证据，让委托人确信其购买的是公寓，而非XX公司辩解的办公楼。首先，XX公司是上述材料的制作和提供者，绝大多数条款是格式合同，其应向委托人解释和说明合同条款，但XX公司并未尽到相应责任，进而使委托人在不知情情况下签署用途为办公的买卖合同。其次，从证据出现的公寓与办公楼频率可知，XX公司提供证据种类中更多出现的是居住及公寓的字眼，双方实际是购买公寓合意。最后，既然本案证据出现了办公及公寓两种不同解释，XX公司是上述材料制作和提供者，其应作出对购房者有利的解释，实际为买卖公寓，一审法院简单以完全民事行为能力人签署认购书为由，进而认定双方买卖办公楼，与事实不符。三、XX公司对外宣传，包括收据、装修协议描述公寓、居住的表述，是为故意欺骗包括委托人在内的购房者，让购房者误以为是公寓，进而花费高于市场价60%价格购买“办公楼”，造成委托人巨额损失，XX公司构成欺诈。四、委托人不是唯一受害者，从委托人2020年3月27日查询XX网、XXX关于XX科里程金色公寓二手销售页面可知，与委托人同样购买“公寓”的其他业主大量对外出售“公寓”（XX公司一审陈述案涉楼盘只有住宅和办公楼）。综上，XX公司故意对外宣传“可供居住的公寓楼”及后续签署的文件资料予以确认，欺骗包括委托人在内的广大购房者，加以销售，致使委托人信赖其宣传将其开发的写字楼作为公寓楼予以购买。XX公司的行为已构成欺诈，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，委托人有权撤销与XX公司签署的《商品房买卖合同》，请二审法院查清案件事实，依法改判。

    被上诉人XX公司答辩称，一、XX公司已明确告知委托人房屋为办公用房，并未隐瞒房屋重要信息，不存在欺诈行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定可知，构成欺诈，须有行为人故意向对方告知虚假事实或故意隐瞒应当告知的真实情况等。但XX公司在案涉房屋的销售过程中，无论是从销售现场公示的文件（如预售许可证-准予预售房屋单元明细表等），还是到认购、签约的资料，包括但不限于认购须知、特别提示、合同及附件、图纸，都清楚告知委托人案涉房屋规划用途为“办公”，委托人不仅书面确认已查看楼盘销售现场展示的与案涉房屋相关文件，也多次以书面形式对案涉房屋为“办公”进行确认。XX公司已尽自己能力向委托人展示，告知案涉房屋的规划用途，并未隐瞒案涉房屋为“办公”的重要信息。双方是在清楚知悉案涉房屋的规划用途情况下，经协商一致所达成的买卖办公用房交易。XX公司既不存在欺诈的故意，也不存在欺诈的行为，更未隐瞒任何关于房屋性质的重要信息，自然而然就不存在委托人宣称的因“欺诈”而作出违背真实意愿的意思表示的情况。案涉商品房交易不存在欺诈情况，委托人要求撤销案涉的商品房买卖合同既无事实依据，也无法律依据。二、委托人主张因XX公司的广告宣传以及部分文件而对案涉房屋的功能用途产生错误认识从而签订案涉商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。（一）如前所述，委托人在认购前、认购时，正式签约时均清楚知悉其购买的案涉物业是办公产品，关于如何使用案涉物业、案涉物业的功能，此为产权人对自身物业处分的权利，非产权人无从干涉，也不是非产权人的一言半语足以误导、影响以及改变。（二）即使XX公司的宣传资料用语以及样板间设置存在可能让委托人联想到可以作为住宅居住使用,但双方在后进行的认购、买卖、签署合同过程中，XX公司已经就案涉房屋的性质作出明确说明、披露，并对样板间设置情况等可能会与实情不同作出相关提示，买卖合同中也明确载明案涉物业规划用途为办公。委托人作为一个完全民事行为能力人，具备一定的阅读、理解、判断、分析、认知能力，对于商品房买卖合同明确约定规划用途是“办公”的物业如何使用、是否可以作为住宅居住使用，委托人对此应有一定认知水平，且有足够能力做出判断，分析。如仅凭XX公司宣传资料以及其他文件中关于“居住”的描述字眼就让其对明知系“办公”的产品产生错误的认识未免太差强人意。且委托人举证的《装修改造图》中也清楚列明案涉房屋为办公，委托人对此也确认。另，委托人能注意到《装修协议》中的“居住”二字、《住宅使用说明书》上“公寓”二字，却忽略与案涉物业性质最为相关的《商品房买卖合同》中关于案涉物业规划用途为“办公”的约定，忽略了其在认购前已清楚了解过的《预售许可证》上关于案涉房屋的性质的规定，以及XX公司以特别提示形式告知的案涉物业性质的文件，更忽略了其确认过的案涉物业的图纸上“办公”的约定，该行为明显系故意而为之，委托人根本不存在所谓的“误解”、被“欺诈”。（三）委托人事实上非常清楚知道案涉物业的规划用途，也清楚知道案涉物业的功能、用途，并在清楚明确的情况下作出购买决定，该决定应为其真实意思表示，也不存在其宣称的因“欺诈”从而作出违背其真实意愿的意思表示的情况。且商品房交易并非日常生活消费品交易，涉及交易价款通常是几十XX、上百XX不等。对于如此大金额交易，委托人作为买受人显然较一般生活消费品交易情形下负有更高的谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中，委托人不可能不查看与房屋用途有关的文件并注意房屋用途，不可能在不清楚的其所购商品房属性，不清楚该属性下商品房的功能用途的情况下就草草作出购买决定，故委托人的购买应是其审慎决定结果，并不存在意思表示不真实情况。因此，委托人以自身对居住属性产生错误认识为由要求撤销合同缺乏依据。（四）XX公司已通知委托人收楼及办理不动产权证，案涉房屋可过户办证，案涉买卖合同已经履行完毕，且合同履行过程中不存在欺诈或其他法定撤销事由，委托人无权要求撤销案涉合同。三、委托人要求撤销案涉商品房买卖合同以及补充协议已超过法定除斥期间，依法不应得到支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。在本案中，委托人于2017年12月31日便向XX公司提出认购需求，阅读并对《认购须知》内容签字确认，于2018年1月27日签署《商品房认购书》以及案涉房屋《商品房买卖合同》及补充协议合同载明房屋规划用途为办公。在双方签订案涉房屋的《商品房买卖合同》后，委托人就知道或应知道案涉房屋为办公用房，以及自身权利是否受损。结合以上法律条文及相关案件事实，委托人最早于2017年12月31日，最迟于在2018年1月27日就知道或应当知道案涉房屋规划用途为办公。即使委托人主张的撤销事由成立，但其依法应当最迟在2019年1月26日提出撤销，但委托人于起诉状签署落款日期为2020年1月13日，即其最早也是2020年1月13日才提起本案诉讼，故委托人主张要求撤销案涉买卖合同早已超过法定除斥期间，依法不应当得到支持。四、委托人主张XX公司返还或赔偿的款项没有事实和法律依据。如前所述，案涉买卖合同合法有效，合同目的已实现，XX公司无任何违约行为，也不存在欺骗、误导，委托人无合同撤销权，更不能要求XX公司承担赔偿责任。委托人主张的公证费与XX公司无关，该公证内容也非XX公司网站内容，无论案涉买卖合同是否撤销，委托人要求XX公司支付该款项也无合理依据。综上，XX公司在销售案涉房屋时不存在欺诈、隐瞒，委托人购房时就知道或应当知道案涉房屋为办公性质，签署案涉买卖合同是其真实意思表示，委托人要求撤销案涉合同、返还购房款以及赔偿损失均无事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回委托人的全部上诉请求，维持原判。

    原审第三人上海XX述称，依据上海XX与委托人签订的《个人购房担保借款合同》第4.3条之规定，本案《个人购房担保借款合同》应正常履行。委托人与XX公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和委托人与上海XX签订的《个人购房担保借款合同》属两个法律行为。本案系由委托人与XX公司之间的法律纠纷引起，上海XX与委托人签订的《个人购房担保借款合同》真实、合法、有效，且不存在违约事由出现，亦应继续履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，若法院依法判决解除《个人购房担保借款合同》，则根据合同相对性原则，上海XX属无过错方，委托人应依法承担解除合同的法律责任，XX公司承担连带责任。

    委托人向一审法院提出诉讼请求：1.撤销委托人与XX公司于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180XXXX2801）；2.XX公司返还委托人支付的购房款202253元及利息24169.23元（以202253元为本金按年利率6%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年12月18日止为24169.23元）；3.XX公司向委托人支付暂计至2019年11月10日止已偿还的贷款本息47624.12元（要求计至委托人与上海XX签订的《个人购房担保借款合同》解除或终止之日止）及利息（利息从起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；4.XX公司返还给委托人维修基金4022.53元及利息（以4022.53元为本金按年利率6%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年12月18日止为480.69元）；5.解除上海XX与委托人签订的《个人购房担保借款合同》（编号：XXX01）；6.XX公司向上海XX返还贷款本金200000元；7.XX公司赔偿委托人公证费损失486元；8.案件诉讼费由XX公司承担。

    一审法院查明：因拟购买XX公司所开发建设的案涉项目*号*座****房的房屋（即案件所讼争的佛山市禅城区，以下简称涉案房屋），委托人签署了《认购须知》、《销售服务确认表》等文件。其中，《认购须知》中的“【特别提示】”部分载有如下内容和样式的文字“3、关于案涉项目*号*座为商业办公用房的特别须知：……本人已阅知悉并接受本特别提示的内容。”《销售服务确认表》中载明“销售人员已经详细介绍并解释了《认购须知》内容，本人已熟知并完全理解其含义，包括如下信息：……《购房指南》、《特别提示》……本人确认已获知并完全清楚《认购须知》的所有内容，并完全愿意遵守，否则愿承担由此带来的一切不利后果。客户签名：”委托人在上述文件中的“客户签名”签署姓名，并且在《认购须知》和《销售服务确认表》中的署名处按捺指印。

    2018年1月27日，委托人与XX公司签订了《〈商品房认购书〉补充协议书》。同日，委托人、XX公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：委托人向XX公司购买涉案房屋，总价款为402253元，委托人通过商业贷款的方式支付购房款。该合同第二章约定“第一条项目建设依据1.出卖人（注：指XX公司，下同）以出让方式取得坐落于佛山市禅城区某地西侧、规划工业路北侧地块的建设用地使用权。……买受人（注：指委托人，下同）购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，商服用地，土地使用权终止日期为2056年11月17日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称XX科金色雅苑……第三条1.该商品房的规划用途为办公。”

    同日，委托人、XX公司双方签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：“八、关于交付时间和手续及逾期交付责任……（五）该商品房属于现售住宅、商业用房的，买受人在签订本合同之前已查看本合同项下商品房现状，对本合同项下商品房现状充分了解，对房屋现状无异议，双方同意按照现状交付房屋……”

    2018年2月7日，委托人缴交了涉案房屋的住宅专项维修资金4022.53元。

    一审法院认为，案件为房屋买卖合同纠纷。案件各方争议的核心在于委托人提出的因XX公司虚假广告宣传及合同条款隐瞒房屋重要信息，误导委托人违背真实意思情况下签订房屋买卖合同，构成欺诈，故要求撤销合同的主张是否成立。

    经审查，委托人的主张不能成立。理由如下：

    第一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈的行为，是故意向对方告知虚假事实或者隐瞒真实情况。案件中，就涉案房屋的性质和用途，XX公司在《认购须知》明确告知“关于金色里程（标准地名：金色雅苑）*区*座为商业办公用房的特别须知”，在《商品房买卖合同（预售）》明确告知“该商品房的规划用途为办公”，上述所告知的内容明确无歧义，即涉案房屋并非住宅。第二，委托人作为完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，其在《认购须知》中关于涉案房屋用途和性质内容处签名且按捺指印，应认定为其对涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者应当知道的。其在此情况下与XX公司所签订的房屋买卖合同，应属于其真实的意思表示。第三，关于委托人所述虚假广告宣传问题。委托人为此所举证的图片来源和真实性均无法确定，也无证据证明网上销售为XX公司的官方网站或授权网站，故法院不予采纳。退一步讲，即使为XX公司的宣传图片，亦仅为宣传内容，委托人、XX公司双方并未以合同形式作出确认，委托人、XX公司的权利义务应当以合同所约定内容为准。另，若房屋装潢、设施布局使委托人误以为涉案房屋的用途为住宅，且其基于该重大误解作出了有违真实意思的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条第一款第一项因重大误解实施民事法律行为的撤销权行使时间为三个月的规定，委托人亦应在知道或者应当知道撤销事由，即《认购须知》签订之日起三个月内，行使撤销权。逾期未行使的，该撤销权消灭。

    综上，委托人要求撤销《商品房买卖合同（预售）》的主张不能成立，其基于此所提出的案件全部诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。

    据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回委托人的全部诉讼请求。案件受理费2739元，由委托人负担

    二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。

    经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。

    本院认为，本案的二审争议焦点为委托人与XX公司于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180XXXX2801）应否予以撤销。

    根据本案查明事实，XX公司提交的《认购须知》项下【特别提示】明确载明：“关于案涉项目*区*座为商业办公用房”，委托人在文末“本人已阅知悉并接受本【特别提示】的内容”一栏签字捺印。同时，委托人于2018年1月27日签署的《商品房买卖合同（预售）》第三条亦明确约定委托人拟购买的XX公司开发建设的位于佛山市禅城区的规划用途为办公。故本案中，XX公司已通过合理方式对委托人拟购买的涉讼房屋性质属办公用途进行了明确告知，作为完全民事行为能力主体，委托人应具有阅读、理解上述合同内容的能力，其于上述合同文件签字、捺印的行为表明已知晓并接受上述条款内容。现委托人以其签订的《装修协议》第一条第2点使用“居住环境”表述、XX公司出具的《住宅使用说明书》及收据所载“公寓”等内容主张XX公司于本案出售的涉讼物业系公寓，否认其已通过签署前述文件知悉涉讼物业办公用房属性的诉请，缺乏相应事实依据。委托人据此主张XX公司于本案存在故意告知虚假或隐瞒涉讼物业真实属性，要求撤销《商品房买卖合同（预售）》理据不足，本院依法不予采纳。委托人于本案提交的相关宣传广告照片，无法证明系来源自XX公司官方网站或授权网站，即使前述宣传广告照片所载内容确系XX公司制作及投放，但该相关照片所载宣传内容并无具体指涉，且房屋的装饰装修等外观设计效果并非判断房屋属性的唯一有效标准，委托人仅依据其提交照片所体现的装饰装修即主张XX公司向其作出涉讼商品房系属公寓的意思表示，理据不足，本院依法不予采纳。综上，XX公司并不存在故意告知案涉商品房虚假属性或故意隐瞒真实情况导致委托人陷于错误认知而签署《商品房买卖合同（预售）》的行为，委托人以XX公司在案涉商品房交易过程中构成欺诈诉请撤销《商品房买卖合同（预售）》，并据此要求XX公司返还其已付相应经济成本的主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。

    综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。委托人的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费5478元，由委托人负担。

    本判决为终审判决

    审判长　余珂珂

    审判员　李XX

    审判员　黄XX

    二〇二〇年十二月三十日

    法官助理　赵XX

    书记员　黄XX