房屋租赁合同纠纷

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁09民终1184号

上诉人(原审被告)：新泰市总工会，住所地新泰市XX。

负责人：朱XX，主席。

委托诉讼代理人：杨XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：张XX，女，1975年5月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。

委托诉讼代理人：杨雪，山东XX律师。

原审第三人：新泰市祥泰宾XX，住所地新泰市青云街道XX。

经营者：赵XX，女，1992年12月15日出生，汉族，住济宁市市中区。

上诉人新泰市总工会（以下简称总工会）因与被上诉人张XX，原审第三人新泰市祥泰宾XX（以下简称祥泰宾XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2020）鲁0982民初4682号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

总工会上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判按照公平原则由上诉人与被上诉人对被上诉人的损失平均分担或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.生效判决确认上诉人与被上诉人系因不可归责于双方的事由解除房屋租赁合同，故双方对于损失的分担依法应按照公平原则各承担50%，一审判决由上诉人承担70%显失公平；2.上诉人与被上诉人之间在房屋租赁合同关系中系平等合同主体关系，一审判决认定“上诉人对合同的签订以及解除具有较大的优势，处于相对主动的地位”没有法律基础和依据，系主观判断得出；3.一审法院认定“双方租赁合同实际履行时间刚过半，解除合同对被上诉人投入的装饰装修建设造成的实际损失较大”缺乏事实基础。

张XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.一审法院被上诉人承担70%的责任体现了公平原则；2.一审法院认定“上诉人对合同的签订以及解除具有较大的优势，处于相对主动的地位”具有事实和法律依据；3.一审法院认定“双方租赁合同实际履行时间刚过半，解除合同对被上诉人投入的装饰装修建设造成的实际损失较大”完全依据事实，认定正确。

张XX向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告经济损失XXX元（包括内部装饰装修及相关配套设施XXX元；办公室、餐厅加建费用125266元；拆装搬迁费用32437元）；2.被告赔偿原告评估费5000元；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。

一审法院认定事实：原告张XX（乙方）与被告总工会（甲方）于2014年6月25日签订《房屋租赁合同书》，主要条款约定：“甲方将自有的坐落在新泰市XX房房屋建筑面积共计2436平方米，租赁给乙方使用。该房年租金28万元，按半年一次结算，每年的6月30日和12月31日两次每次支付14万元租金。房屋租赁期限10年，从2014年7月1日至2024年7月1日。在此期间，任何一方无故终止合同，应偿付对方总租金20%的违约金。甲方提供乙方六个月的装修期，装修期每月免租赁费2万元，总计壹拾贰万元，此款分六年冲抵完毕。乙方可以根据经营需要，经甲方同意后，对租赁房屋进行装修，合同到期后，甲方限期乙方30天内自行处理，逾期归甲方所有。租赁房屋附属院落一处，由乙方免费使用。因不可抗力等因素必须终止合同时，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方的损失甲方不予补偿。合同履行期限内因国家政策变化及其他本合同的未尽事宜由甲、乙双方另行协商，签订补充协议”。合同签订后，原、被告依约履行了各自的义务。2016年9月9日，中华全国总工会下发《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》[2016]21号文件。文件在清理出租、承包行为第一项规定，已经整体对外出租、承包的，必须限期收回。2019年4月15日，山东省总工会下发《山东省总工会关于开展工人文化宫集中整治提升行动的意见》[2019]32号文件，附件1将新泰市工人文XX列为山东省清理整改的工人文化宫。2019年5月22日，被告向原告张XX送达《房屋终止合同通知书》，通知张XX自送达之日起合同解除，并在收到通知后30日内搬出承租的房屋。2019年5月24日，原告张XX向被告送达《关于房屋租赁终止合同通知的回复》，称没有违反合同约定，合同未到期。解除合同不符合法律规定和双方合同约定。要求按原合同约定继续履行，不同意解除合同。2019年11月6日被告因房屋租赁合同纠纷一案诉至一审法院，要求解除与原告张XX签订的《房屋租赁合同》，原告及第三人返还租赁物、腾退房屋及院落、张XX支付租金及占有使用费等。经一审法院（2019）鲁0982民初8275号民事判决书判决，“确认张XX与总工会签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；张XX及祥泰宾XX于判决生效后三十日内腾退租赁的房屋及院落返还给被告”。张XX不服该判决，上诉于泰安市中级人民法院（以下简称泰安中院），该院于2020年5月27日作出（2020）鲁09民终1010号民事判决书，认为涉案租赁房屋属于公共文化设施，2017年3月1日实施的《中华人民共和国公共文化服务保障法》第十九条明确规定：“任何单位和个人不得擅自拆除公共文化设施，不得擅自改变公共文化设施的功能、用途或者妨碍其正常运行，不得侵占、挪用公共文化设施，不得将公共文化设施用于与公共文化服务无关的商业经营活动”，该法实施后，继续履行合同已经与该法第十九条的强制性规定相冲突，被上诉人行使解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项“法律规定的其他情形”的规定，故判决驳回上诉，维持原判。原被告分别于2020年6月5日、6月4日收到泰安中院判决书。原告庭审中主张对前述判决申请再审，但未提交证据。另查明，涉案出租的房屋属于工人文化宫。原告张XX在租赁的房屋内进行装修后经营祥泰宾XX，同时在院落中加建了办公室、餐厅、厨房、隔断墙（餐厅和厨房）及铝合金门窗，并购置了电视、空调、电脑、餐桌餐椅及家具等。上述判决生效后，第三人祥泰宾XX仍正常营业，2020年11月17、18日原告将涉案房屋交付给被告。原告加建部分没有合法建设手续。被告对原告购置的电视、空调、电脑、餐桌餐椅及家具等不同意留用。关于原告的损失情况，原告提交如下证据：1.新泰市XX安装工程公司工程总结算书一份、原告与赵XX的记账凭证十二份、新泰市胶东庄户城收到条一张（祥泰宾XX成立之前是新泰市胶东庄户城，祥泰宾XX从庄户城受让的设施、设备），证实原告投资XXX元经营宾馆。2.评估报告书一份，证实涉案祥泰宾XX房屋加建、装饰装修改造工程、室内部分财物购置所需费用于价格评估基准日的评估总价格为XXX元，自2020年7月1日至2024年7月1日期间预期收益损失于价格评估基准日的评估总价格为XXX元。原告经济损失共计XXX元，庭审中不再要求预期收益损失。3.收条一份，证明支出评估费37000元。4.申请证人陈X、蒋X、朱X出庭作证，证明加建的办公室、厨房、餐厅、隔断墙（餐厅和厨房）、铝合金门窗是经被告同意。证人陈X陈述，“我与张XX是夫妻关系。2014年7月我和张XX去找被告处分管副主席张XX，张XX带我们找的工会主席，协商加盖办公室、餐厅事宜，工会同意我们加盖，但要求不能盖高。建宾馆是招商引资的项目，施工过程中杨XX、张XX、李XX、徐XX都去过，基本一周去一次，要向招商局汇报。工会没有给我书面同意的材料，没有帮我申请加盖部分建设手续”。证人蒋X陈述，“我受雇于原告，每月2000元，负责宾馆经营。2014年从事宾馆的装饰装修项目，负责材料的采购，至今未离开宾馆。祥泰宾XX加盖的办公室、厨房、餐厅、铝合金门窗听张XX说是与工会的领导汇报过了，工会同意加盖，宾馆内没法经营早餐，所以加盖了餐厅，另加盖三间办公室，其中一间用于储存宾馆用品。建宾馆是招商引资的项目，工会的张XX、杨XX、李XX经常去督促进度，未提出不能加盖，本来是6个月的装修期，只用了5个月就装修完了。我在祥泰宾XX没有投资”。证人朱X陈述，“2014年至2016、2017年间受雇于原告，负责宾馆装修。签完合同张XX通知我后，我去工会找杨XX问能否施工，具体建什么没有说。建宾馆是招商引资的项目，工会的张XX、杨XX、李XX经常去督促进度，当时办公室、餐厅正在建着，工会人员建的时候去过一次，快建完的时候去过一次。祥泰宾XX的装修是外包的，我代表祥泰宾XX负责跟进进度。餐厅的加盖是张XX通知我，我去找的杨XX，杨XX同意后进行的，装修和加建是同步进行的，我与杨XX没有沟通”。经质证，被告对证据1真实性及证明目的均有异议，工程结算书为复印件，无法核实真实性，工程结算汇总表未加盖任何公章，不能证明原告投资的真实性，原告所提供的记账凭证系单方形成，凭证中没有任何正式发票，不能证明与本案的关联性。证据2合法性、关联性有异议，该评估报告是原告单方委托，且评估范围被告不予认可，其中室内部分财物（原告提交的评估报告明细表中对应序号8-19项：格力空调、美的空调、XXX视、组装电脑、餐厅餐桌餐椅、家具）购置不属于原告的损失内容，该财物原告可自行带走，房屋加盖不属于本案评估内容，评估价值过高。证据3真实性及证明目的均有异议，非正式发票，是原告单方委托产生的费用，与被告无关。证据4中证人陈X与原告是夫妻关系，证人证言不能采信，不能证明被告同意原告加建；另两证人与原告有雇佣关系，第二个证人是原告的投资方，应该也算作原告的陈述，对两证人证言不认可。第三人祥泰宾XX无异议。被告提交如下证据：1.新泰市人民法院作出的（2019）鲁0982民初8275号民事判决书、泰安市中级人民法院作出的（2020）鲁09民终1010号民事判决书，证明根据上述已生效的民事判决书被告因情势变更与原告解除《房屋租赁合同书》，不存在过错，不属于违约行为。2.泰安市XX作出的《新泰市总工会拟价值咨询所涉及的宾馆装修及配套设施资产市场价值资产评估报告》，证明经专业第三方机构评估，祥泰宾XX内部装修及配套设施资产市场评估值为157.79万元。该评估报告中所依据的部分资料是祥泰宾XX提供，即原告对于该评估报告所评估范围、评估价格均是认可的。经质证，原告及第三人对证据1真实性无异议，是被告违约解除合同，不存在被告主张的情势变更情况。对证据2有异议，原告提供了部分资料，但不能证明原告认可评估结果，评估的范围不包括原告投资的所有经济损失，仅是部分损失，系被告单方委托，应以原告的评估报告作为赔偿依据。诉讼中，原告就其加建的未取得建设许可证的建筑物（办公室、餐厅、厨房、隔断墙、铝合金门窗等）价值进行评估，并对室内空调、电视、电脑、家具等可移动物品的拆装、搬迁费用进行评估；被告就祥泰宾XX内部装修及配套设施价值进行评估，经一审法院委托山东XX进行评估，结论为祥泰宾XX院内自建办公室、餐厅等未取得建设许可证的建筑物市场价值鉴定为125266元；对宾馆内空调、电视、家具等可移动物品的拆装、搬迁费用鉴定为32437元；祥泰宾XX内部装饰装修及相关配套设施的市场价值鉴定为XXX元。原告为此支出评估费5000元，被告支出评估费30000元，要求原告承担该费用。

一审法院认为，（2019）鲁0982民初8275号民事判决书、（2020）鲁09民终1010号民事判决书，判决原告张XX与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除，原告虽对前述判决书有异议，主张申请再审，但未提交证据予以证明，一审法院对原告主张不予采信，前述判决书已生效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，被告将涉案房屋出租时，虽然《中华人民共和国公共文化服务保障法》尚未实施，但被告对其租赁的房屋属于新泰市工人文XX是明知的，依据《全国总工会关于进一步加强县以上工人文化宫、俱乐部建设的若干意见》（2008年4月25日），工人文化宫是职工群众的文化活动场所，被告将其出租进行收益的行为与该意见规定不相符；其次，原告张XX与被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定，“被告提供张XX六个月的装修期”，可以看出租赁合同签订后，原告张XX的装饰装修系经被告同意，且原告也因信赖合同正常履行对装饰装修进行了资金投入；再次，原、被告双方在合同履行过程中，被告是依照法定解除的情形与原告解除租赁合同。综上，相较于原告，被告对租赁合同的签订以及解除具有较大的优势，处于相对主动的地位，且双方租赁合同实际履行时间刚过半，解除合同对原告所投入的装饰装修建设造成的实际损失较大，综合以上分析，对造成的张XX装饰装修损失，被告应承担主要责任，一审法院认定为70%，即872377.8元（XXX元×70%）。原告张XX租赁房屋用于经营祥泰宾XX，其购置的格力空调、美的空调、XXX视、组装电脑、餐厅餐桌餐椅、家具均未与涉案租赁房屋形成附合，属于动产，原告可自行搬离（搬迁内容详见山东XX价格鉴定意见书）。对原告主张的拆装搬迁费用，被告亦应予承担70%的责任，即22705.9元（32437元×70%）。关于原告主张房屋、隔断墙及铝合金门窗等加建部分系经被告同意建设，被告应予赔偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”故，原告要求该部分赔偿的前提是其加建部分经过被告的同意。从庭审查明看，原告并未提交被告明示同意的证据，被告在庭审中明确表示原告加盖部分未经被告同意，即未追认同意原告加建；原告庭审申请证人出庭，但证人陈X与原告系夫妻，证人蒋X受雇于原告，庭审陈述是听原告说是被告同意加建，证人朱X曾承建祥泰宾XX建设，陈述并未与总工会沟通，故三证人均与原告存在一定的利害关系且证人蒋X、朱X的证言均不能直接证明总工会同意加建，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言”，故在原告仅提交证人证言情况下，未有其他证据相佐证，一审法院无法认定加建部分系经被告同意；且原告加建部分位于被告出租的附属院落中，该院落由原告免费使用，被告并未对此进行收益。综上，原告主张加建部分损失由被告赔偿，证据不足，一审法院不予支持。原被告均委托一审法院评估，山东XX作出的评估结论，一审法院予以采纳，对原被告各自支出的评估费，酌情由原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。综上所述，原告部分诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、被告新泰市总工会自本判决生效之日起十日内赔偿原告张XX涉案房屋内部装饰装修及相关配套设施872377.8元、拆装搬迁费用22705.9元、评估费3500元，共计898583.7元，扣除原告应支付给被告的评估费9000元，余款计889583.7元；二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17361元，保全费1751元，由被告新泰市总工会负担8099元，由原告张XX负担11013元。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，公平原则系指由当事人分担责任而非一概平均分担责任，新泰市总工会在租赁关系中行使法定解除权亦非免除其应负责任的理由。本案中，一审根据有关文件规定、租赁合同的相关约定及租赁合同实际履行期限等因素，认定新泰市总工会承担70%的责任，符合本案实际，并无不当之处。同时，一审法院的前述认定亦系依法行使自由裁量权，并未超出必要限度，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5136元，由新泰市总工会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　毕XX

审判员　　李XX

审判员　　邢友峰

二〇二一年三月二十四日

法官助理王乐文

书记员刘XX