陈XX等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

    福建省莆田市荔城区人民法院

    民事判决书

    （2021）闽0304民初2401号

    原告：福建省XX公司，住福建省莆田市荔城区黄石镇黄石XX(人民政府院内305、306室)，统一社会信用代码9135XXXX60929588。

    法定代表人：卓XX，总经理。

    委托诉讼代理人：林X，福建XX执业律师。

    委托诉讼代理人：江芷晴，福建XX执业律师。

    被告：陈XX，女，1983年12月12日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。

    被告：邓X，男，1978年7月24日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。

    福建省XX公司（以下简称：中港XX）与陈XX、邓X商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年4月28日立案后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。中港XX的委托诉讼代理人江芷晴到庭参加诉讼，陈XX、邓X经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    中港XX向本院提出诉讼请求：1.陈XX、邓X于本判决生效之日起十日内协助中港XX办理莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号××商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续、房屋住房公共维修金账户的转让、变更或注销手续，因注销产生的费用由陈XX、邓X承担；2.陈XX、邓X向中港XX支付为实现债权而支出的律师代理费用2500元；3.本案诉讼费由（包括但不限于案件受理费、公告费等）陈XX、邓X承担。事实和理由：2013年7月18日，中港XX与陈XX、邓X签订合同编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》一份，主要约定：由陈XX、邓X向中港XX购买坐落于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号房屋，购房价款为472198元；《商品房买卖合同》第六条第二款第三项的约定，陈XX、邓X签订本合同时，应向中港XX支付首付款142198元，其余房款330000元，陈XX、邓X应自合同签订之日起30日内向银行办理全部贷款手续且达到银行的放款条件。上述《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第五条第三款第六项的约定：陈XX、邓X未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致中港XX作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港XX发出承担担保责任通知之日起或自中港XX知道陈XX、邓X逾期付款之日起，中港XX有权解除合同，并要求陈XX、邓X承担解除合同所产生的费用（包括但不限于法院受理费、律师代理费等）。2013年11月26日，陈XX、邓X与案外人中国XX签订《个人住房借款合同》一份，中港XX系陈XX、邓X该笔借款的保证人。上述合同签订后，位于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号××商品房抵押权预告登记。现因陈XX、邓X拖欠按揭贷款导致中港XX作为保证人被中国XX划扣相关款项，经中港XX多次催促还款，陈XX、邓X仍返还中港XX代偿款项。2018年7月20日，莆田市荔城区人民法院判决解除了上述合同编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》。2021年4月14日，中港XX为维护自身权益与福建XX签订《委托代理合同》，委托福建XX代理一审诉讼活动，并向福建XX支付律师代理费2500元。陈XX、邓X违约在先，《商品房买卖合同》解除后陈XX、邓X应协助中港XX办理案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续和房屋住房公共维修金账户的转让、变更或注销手续，因注销产生的费用理应由陈XX、邓X承担。

    陈XX、邓X未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。

    审理过程中，中港XX本院提交证据1.《商品房买卖合同》一份；证据2.《莆田市预购商品房预告登记申请书》一份；证据3.《个人住房借款合同》一份；证据4.（2018）闽0304民初1000号《民事判决书》复印件一份；证据5.《委托代理合同》、《福建增值税专用发票》各一份，以证明其围绕诉讼请求主张的事实。

    本院经审查认为，中港XX提供的上述证据来源合法，证据内容与其证明对象具有关联性，可以作为认定中港XX主张事实的依据，陈XX、邓X经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自行放弃对张XX所陈述事实的抗辩权和诉称证据的质证权。

    本院经审理认定事实如下：2013年7月18日，中港XX（出卖人）与陈XX、邓X（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：Ｌ201XXXX4901）一份，主要约定：陈XX、邓X向中港XX购买位于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号房屋，购房价款472198元；付款方式为：陈XX、邓X在合同签订时向中港XX支付首付款142198元，330000元由陈XX、邓X自签订合同之日起向银行申请个人住房抵押贷款等。同日，中港XX与陈XX、邓X又订立《合同补充协议》一份，该《合同补充协议》第五条第三款第六项约定：陈XX、邓X未能履行其向银行应尽的义务导致中港XX作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港XX发出承担担保责任通知之日起或自中港XX知道陈XX、邓X逾期付款之日起，中港XX有权解除合同并要求陈XX、邓X于合同解除之日起7日内按全部购房价款的20%向中港XX支付违约金并赔偿中港XX因此所遭受的损失，中港XX有权自所收取陈XX、邓X的交付款项中直接扣除违约金、中港XX的损失、履行担保责任代替陈XX、邓X偿还的按揭款以及因合同解除产生的法院受理费、律师代理费等各种陈XX、邓X应支付给中港XX的款项，房款不足抵扣的，陈XX、邓X应于收到中港XX支付通知后7日内补足。合同签订后，陈XX、邓X与中港XX办理了上述位于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号××商品房预告登记手续。2013年11月26日，中港XX在陈XX、邓X与案外人中国XX签订的《个人住房借款合同》中的保证人处盖章，为陈XX、邓X二人的住房贷款330000元提供担保。自2015年3月份起，因陈XX、邓X未能按期履行偿还按揭贷款的义务，导致中港XX的银行账户分别于2015年3月26日、2015年6月26日、2015年9月29日、2016年3月30日，被中国XX扣划银行账户存款共计25637元，用于代偿陈XX、邓X拖欠的贷款。2018年2月5日，中港XX向本院提起诉讼，请求解除中港XX与陈XX、邓X于2013年7月18日签订的合同编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》；判令陈XX、邓X协助中港XX办理注销编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》的备案登记手续；陈XX、邓X返还中港XX代偿的个人借款14580.39元及按该款自代还之日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（其中代偿借款7651.99元自2015年9月29日起计算，代偿借款6928.4元自2016年3月30日起计算）；陈XX、邓X向中港XX支付违约金94439.6元；陈XX、邓X向中港XX支付为追索本案债权而支出的律师代理费用3500元；陈XX、邓X已交纳的购房款在扣除上述违约金、代偿款、利息、律师费等费用后无息退还给陈XX、邓X。本院于2018年7月23日作出（2018）闽0304民初1000号《民事判决书》判决：“一、解除福建省XX公司与陈XX、邓X于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｌ201XXXX4901）；二、陈XX、邓X应在本判决生效之日起十日内协助福建省XX公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：Ｌ201XXXX4901）的备案登记注销手续；三、陈XX、邓X应在本判决生效之日起十日内支付福建省XX公司代偿的个人借款14580.39元；四、陈XX、邓X应在本判决生效之日起十日内支付福建省XX公司违约金47219.8元；五、陈XX、邓X应在本判决生效之日起十日内支付福建省XX公司为实现本案债权而产生的律师代理费3500元；六、陈XX、邓X已缴纳给福建省XX公司的购房款在扣除上述代偿款、违约金、律师代理费后由福建省XX公司无息退还给陈XX、邓X；七、驳回福建省XX公司的其他诉讼请求。”上述判决生效后，中港XX在申请执行办理合同编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续时发现，位于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号××商品房预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续的前提下，无法办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，故再次向本院提起诉讼。另查明，中港XX为实现本案债权聘请福建XX律师代理本案诉讼，共支出律师代理费2500元。

    本院认为,中港XX与陈XX、邓X签订的合同编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订各方均应按照约定全面履行自己的义务。现上述《商品房买卖合同》经本院生效的（2018）闽0304民初1000号《民事判决书》判决解除后，《商品房买卖合同》在解除前已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故陈XX、邓X应承担《商品房买卖合同》解除后协助恢复原状的义务，现中港XX要求陈XX、邓X协助其办理合同编号为Ｌ201XXXX4901的《商品房买卖合同》中载明的位于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号××商品房××住房公共维修基金账户的转让、变更或注销手续，是《商品房买卖合同》解除后恢复交易房产原状的合理性要求，中港XX的该项诉讼请求事实及法律依据充分，应予支持。根据中港XX与陈XX、邓X签署的《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》约定，因合同解除产生的法院受理费、律师代理费应当由陈XX、邓X负担，中港XX现要求陈XX、邓X支付中港XX为实现本案债权而产生的律师代理费用2500元，符合合同约定及法律规定，予以支持。中港XX于本案中提出诉讼请求，要求陈XX、邓X承担预购商品房预告登记手续、抵押预告登记的注销手续及房屋住房公共维修基金账户的转让、变更或注销手续的费用，但并未提供证据证明上述手续在办理过程中必将产生该项费用，也无证据证明相关费用的具体金额，鉴于中港XX诉讼请求中的该项费用尚未发生，该部分费用的诉讼请求内容并不明确，对中港XX该项不明确的诉讼请求，在本案中无法予以支持，中港XX可在办理上述预购商品房预告登记手续、抵押预告登记的注销手续及房屋住房公共维修基金账户的转让、变更或注销手续的费用实际发生后另案向陈XX、邓X进行主张。陈XX、邓X经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。

    综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百一十九条、第五百零九条、第五百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，判决如下：

    一、陈XX、邓X应在本判决生效之日起十日内，协助福建省XX公司办理位于莆田市荔城区××镇××村××大楼××幢××层××号××商品房××房公共维修基金账户的转让、变更或注销手续；

    二、陈XX、邓X应在本判决生效之日起十日内，支付福建省XX公司为实现本案债权而支出的律师代理费2500元；

    三、驳回福建省XX公司的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费100元，由陈XX、邓X负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。