案外人执行异议之诉

    河北省唐山市中级人民法院

    民事判决书

    原告(案外人):张XX，男，19XX年XX月17日生，汉族，现住唐山市高新XXXX。

    原告(案外人):许XX，女，19XX年X月13日生，汉族，现住唐山市高新XXXX。

    委托诉讼代理人:俞佳，河北XX律师

    被告(申请执行人):李XX，男，19XX年X月20日生，汉族，现住唐山市路北区XXX

    委托诉讼代理人:唐XX，河北XX律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:张X，河北XX律师事务所实习律师。第三人:唐山XX公司，住所地唐山市高新XXXX

    法定代表人:尹XX，职务总经理。

    委托诉讼代理人:吕XX，河北XX律师事务所律师。

    原告张XX、许XX与被告李XX，第三人唐山XX公司(以下简称XXX公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2022年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2022年7月25日公开开庭进行了审理。原告张XX、许XX及委托诉讼代理人俞佳律师，被告李XX的委托诉讼代理人唐XX、张X律师，第三人XXX公司的委托诉讼代理人吕XX律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告张XX、许XX向本院提出诉讼请求:1判决确认位于唐山市高新XXXX房产归原告张XX、许XX所有;2.判决立即停止对上述房产的执行，解除上述房产的查封;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2022年4月25日，原告收到贵院送达的(2022)冀02执异XX号执行异议裁定，原告认为贵院裁定驳回原告张XX、许XX的异议请求缺乏事实与法律依据。二原告系夫妻关系。2016年1月25日，二原告与XXX公司签订《商品房买卖合同》，购买了由其开发的位于唐山市高新XXXX房产。合同签订后，二原告一次性支付全额购房款618942元,第三人为其开具统一发票并进行网签备案。符合房屋交付条件后，第三人将涉86案房屋交付给原告，后原告一直在该房屋内居住，并缴纳物业费、水电费等。原告在办理房产过户手续时，得知因被告李XX与唐山市XX房地产开XX、唐山市XX房地产开XX、XXX公司民间借贷纠纷一案，唐山市中级人民法院以(2014)唐民初字第XXX号-2号执行裁定书、(2017)02执15XXX号之一执行裁定书对原告购买的唐山市高新XXXX房产予以查封。原告因此无法办理房屋过户登记手续。原告认为，二原告与XXX公司于2016年5月20日即第涉案房产第一次被查封前已签订合法有效的买卖合同，并支付全部购房款，自交房后居住至今且名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，对原告所提异议请求应予支持。综上所述，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。

    被告李XX辩称，二原告对案涉房产并不享有排出强制执行的民事权益，其主张无事实及法律依据，不能成立，请求依法予以驳回其诉讼请求。理由如下:

    一、本案系执行异议之诉，二原告第一项诉讼请求系确认之诉，与本案不是同一法律关系，不应属于本案的审理范畴，其该项请求依法应当予以驳回。

    二原告提交的《商品房买卖合同》直实性无法确定，不能认定二原告系在李XX申请查封前就案涉房产已签订了合法有效的书面买卖合同。根据(2022)冀02执异XX号执行裁定书查明的事实案涉房产已经于2016年5月20日被依法查封，如果案涉房产已经备案登记在被答辩人名下，其又不是被执行人的情况下，法院是无法进行查封的，现在法院既然已经查封，足以说明答辩人李XX的查封申请合法有效，也说明法院采取查封之时，案涉房产不仅仍登记在房地产公司名下，而且并未设置房地产公司之外其他人的权利。答辩人认为:二原告主张的案涉房产备案登记情况与法院查封时间存在矛盾，二原告依据现有证据主张的在案涉房产查封之前签订了书面商品房买卖合同的观点证据不足，不能成立。

    三、现有证据无法证明案涉房产为二原告用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第一、从二原告提交的《商品房买卖合同》第2页买受人地址的内容可知:二原告在唐山市路北区XXX有住房，因此，即使二原告购买案涉房产，也不属于其唯一用于居住的住房。第二、二原告提交的《个人住房信息查询结果》仅仅是不动产登记记录为0，并不能说明其没有住房，前述第一点足以说明这个问题。另外，此查询只涵盖唐山市路南区、路北区、高新技术开XX，故只能证明二原告在前述三个行政辖区内，不动产登记记录为0，不能排除被答辩人在以上三区以外持有房产，也不能排除二原告持有其他已经购买并取得网签、但还尚未办理《不动产房屋登记簿》的房产。而且，二原告没有提交户籍所在地证据，现有证据不能证明二原告户籍所在地没有房产;另外，其户籍所在地与身份证地址是否一致也没有证据，户籍所在地与身份证地址是否在其所称的案涉房产所在地，这些情况二原告都没有充分的证据予以佐证，故现有证据不能证明案涉房产系二原告用于居住的房产，也不能认定其名下无其他用于居住的房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产”之规定，二原告依据该《规定》第二十九条规定主张享有对案涉房产的排除执行之观点没有事实及法律依据，不能成立。第三、二原告提供的收楼物品移交清单和水电费收据，与案件并无关联性。这只是预交费用，不能证明其实际居住此房屋的事实。这些费用及取暖费用均发生在案涉房产被查封之后，证明被答辩人在房产被查封前没有占有该房产。四、现有证据不能证明二原告已经交付案涉房产的购房款。二原告提交的证明内容是其与XXX公司之间的款项交付，答辩人对此不知情，其真实性无法确定。答辩人认为:即使存在转账，也系许XX与李X之间的个人交易，且交易款项的用途并未显示支付的为案涉房产的购房款，本案案涉购房款为618942元，转账金额与购房款数额不符，现金缴纳部分亦无证据证明，XXX公司房产纠纷频发，该公司的商业信用极差，在无其他客观证据证明二原告与李X之间的交易与案涉房产购房款有关的情况下，其出具的《证明》及发票不足以佐证二原告已经交付案涉房款的观点。XXX公司为本案当事人之一，与本案的结果具有利害关系，对于其出具的证明的真实性，请法院审慎对待。答辩人认为对于该组证据应当不予采纳，被答辩人支付案涉房产的购房款证据不足，不能认定。

    综上所述，根据二原告提供的现有证据无法证明其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十九条规定的全部三个条件，应该认定张XX、许XX对涉案房屋不享有排出强制执行的民事权益。故答辩人作为XXX公司的债权人，要求对其名下的部分房产(包含案涉房产XX景苑小区D2-2-402号房产)予以司法查封并强制执行符合法律规定。

    第三人XXX公司称，我方认可二原告与我公司之间存在商品房买卖合同关系。我们双方于2016年1月25日签订商品房买卖合同即网签合同，并按合同约定向我公司一次性付款618942元，为全款购买。此后我公司向二原告交付案涉房屋。原告自交房之日起占有居住至今，故涉案房产应为二原告的合法财产，不应作为我公司的财产予以执行。二原告享有足以排除强制执行的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张XX、许XX提交证据如下:第一组证据编号GF-2000-0XXX号商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票(自开)、河北省增值税普通发票一张、中信XX账户交易明细、XXX公司证明一份，证明目的:原告与第三人于2016年1月25日签订买卖合同，购买了坐落在XX景苑D2-2-402号房产一套，房屋总价款618942元，并于2016年1月26日由唐山市房地产交易中XX办理备案登记。且原告已足额支付房屋价款并按房屋确权面积补足面积差额，由此证明原告为涉案房产的实际所有人。第二组证据:宝持物业业主手册一份、收楼物品移交清单、物业公司及XXX公司出具垃圾清运费、水费、电费、物业费、暖气费收据7张，证明目的:原告已于2017年3月29日验收涉案房产，并签订物业合同、交纳相关费用。证明涉案房产已实际交付给原告，且一直由原告占有、使用的事实。第三组证据:契税完税证明、住宅专项维修资金专用票据(业主)，证明目的:原告已按照法律规定缴纳涉案房产的出卖契税等相关税费，证明涉案房产系原告所有的事实。第四组证据:原告张XX、许XX个人住房信息查询结果两份，证明目的:原告二人所购房产系用于居住且二人名下无其他用于居住房产。

    对于上述证据，李XX的质证意见是，对于第一组证据中的商品房买卖合同，该合同系原告与第三人签订，真实性我方不清楚，请法庭核实。对销售不动产统一发票的关联性不予认可，不能证明是原告交付的购房款。中信XX账户交易明细显示是许XX与李X的个人交易，交易款项用途未显示是案涉房产购房款，与本案无关联性。对XXX公司的证明真实性、合法性、关联性均有异议，不能作为本案有效证据使用。该证据内容我方不知情，且该证明没有主办人或经办人签字并加盖公司印章，不符合证据合法性要求。此证明是由XXX公司出具，其也是本案当事人，与本案结果有利害关系，对此证据真实性请法院审慎对待。对于第二组证据，售楼物品清单和水电费票，关联性不予认可。水电费票在2017年3月29日之后应交到物业公司，却交至房地产开发公司，不符合常理，对真实性不予认可。该组证据只能证明原告一次性预交水电费事实，无法证明其实际居住且该组票据均发生在房产被查封之后，说明在被查封前原告并未占有该房产，对取暖费收据，取暖费应交至热力公司而不是物业，不能证明其实际占有，对真实性合法性不予认可。且取暖费收据与案件无关联性，不能实现证明目的。契税缴纳时间是2020年3月20日，是在房产被查封之后，不能证明其在查封之前就案涉房产享有合法权利，不能实现其证明目的。对于第四组证据，个人住房信息查询结果不能证明原告名下无其他用于居住的房屋，无法实现原告证明目的。此查询结果显示查询范围只涵盖路南、路北、高新区，不能排除原告在前述三区以外有房产。第三人XXX公司对二原告所提交的证据均无异议，并认为:原告与我公司所签订的商品房买卖合同，经过唐山市房地产交易中XX进行登记备案，且二原告已经缴纳相应维修基金，由此可知二原告应为案涉房产的合法所有权人，被告不应对该房产予以查封。我公司已经收到二原告所缴纳的全部房款，并向其开具了发票，能够证明二原告缴纳房款的事实。二原告名下除案涉房屋外无其他房产用于居住，案涉房屋是二原告唯一房产。李XX与XXX公司均未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:二原告所提交的《商品房买卖合同》已经备案，备案时间为2016年1月26日，本院对该合同的真实性予以认定。二原告提交了向XXX公司员工李X的转账记录，XXX公司在2016年1月25日出具了销售发票，发票记载的金额与合同中约定的价款一致，能够证明二原告已支付全部价款。对于二原告所提交其他证据的真实性，本院均予以认定。二原告庭后补充提交的(2017)唐高宅不动产权第XXX号不动产权证书，显示坐落于高新区中XX宅基地使用权的权利人为二原告的儿子张X(1999年出生，现已成年)，结合二原告提交的个人住房信息查询结果，可以认定二原告在本市市区范围内无其他用于居住的房产。

    经审理查明，李XX与唐山市XX房地产开XX、唐山市XX房地产开XX、XXX公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月17日作出(2014)唐民初字第XXX号民事调解书，调解协议如下一、被告唐山市XX房地产开XX于2015年12月31日前偿还原告李XX借款本金3000万元整;二、被告唐山市XX房地产开XX对上述借款承担连带偿还责任;三、案件受理费减半收取99129.5元，诉讼保全费5000元由被告唐山市XX房地产开XX、唐山市XX房地产开XX承担，诉讼保全费5000元已由原告垫付，待执行中由被告给付原告李XX;四、双方其他无纠纷。本院作出(2014)唐民初字第XXX号-2号执行裁定书、协助执行通知书，查封了XXX公司在唐山市高新XXX景苑小区的部分房产，查封的房产包含了D2-2-402号房产，查封期限为三年，自2016年5月20日至2019年5月19日止。进入执行程序后，执行机构于2019年5月10日作出(2017)冀02执15XXX号之一执行裁定书、协助执行通知书，查封了XXX公司名下唐山市高新XXX景苑小区部分房产，查封的房产包含了D2-2-402号房产，查封期限为三年，自2019年5月16日至2022年5月15日止。另查明，2016年1月25日，张XX、许XX为购买XX景苑小区D2-2-402号房产与XXX公司签订《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价款为618942元，面积为14394平方米。当日，张XX、许XX通过支付现金加银行转账的方式付清了全部价款，XXX公司亦出具了销售不动产统一发票，次日。该合同在唐山市房地产交易中XX进行了备案。2017年3月29日，XXX公司将案涉房产交付张XX、许XX，完成了房屋交接。2020年3月20日，张XX、许XX交纳了住宅-专项维修金，2021年1月20日，张XX、许XX向税务机关缴纳了案涉房产的契税。唐山市高新XX房地产交易中心出具的《个大住房信息查询结果》显示，张XX、许XX在唐山市路南区、路北区、高新区范围内无不动产登记记录。

    本院认为，本案的焦点在于张XX、许XX对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在本院查封案涉房产之前，因居住需要，张XX、许XX与XXX公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部价款，且其二人名下无其他用于居住的房屋，上述情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的全部情形，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，张XX、许XX对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，执行机构不得继续执行案涉房产。关于张XX、许XX请求确认对案涉房产具有所有权的问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。因此买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权，本案中，虽然张XX、许XX与XXX公司签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，但尚未办理过户登记，其依据买卖合同享有请求XXX公司办理房屋过户登记的请求权，但对案涉房产不享有所有权，故其要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

    综上所述，张XX、许XX对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第一款第(一)项第三百一十二条第一款之规定，判决如下:

    一、不得执行唐山XX公司名下坐落于唐山市高新XXXX房产。

    二、驳回张XX、许XX的其他诉讼请求。

    案件受理费9989元，由张XX、许XX负担4994.5元，李XX负担4994.5元。

    如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。

    本判决生效后，本院(2022)冀02执异XX号执行裁定书同时失效。

    审判长樊XX

    宙判员刘XX

    法官助理王XX

    书记员刘XX