租赁合同到期，为原告争取维持原判

山西省临汾市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）晋10民终2579号

上诉人（原审被告）：临汾市新立学校，住所地：临汾市贡院东街步行南XX。统一社会信用代码：52141XXXX696810U

法定代表人：张XX，董事长。

委托诉讼代理人：吕XX，男，山西XX律师。

被上诉人（原审原告）：山西省地方病防治研究所。住所地：山西省临汾市临XX。

法定代表人：贾XX，所长。

委托诉讼代理人：李XX，山西XX律师。

委托诉讼代理人：邹双宝，山西XX律师。

原审第三人：李XX，男，1992年11月27日出生，汉族。

原审第三人：张XX，男，1987年3月21日出生，汉族。

原审第三人：樊XX，男，1961年2月19日出生，汉族。

上诉人临汾市新立学校因与被上诉人山西省地方病防治研究所，原审第三人李XX、张XX、樊XX租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人临汾市新立学校的委托代理人吕XX，被上诉人山西省地方病防治研究所的委托代理人李XX、邹双宝到庭参加了诉讼。原审第三人李XX、张XX、樊XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。

尧都区人民法院查明：2009年至2018年山西省地方病防治研究所与临汾市新立学校先后陆续签订《房屋租赁合同》，由临汾市新立学校承租山西省地方病防治研究所位于××区，该房屋总共六层，建筑面积2496平方米，用于学生公寓。在2017年8月31日届满前，山西省地方病防治研究所根据国家规定决定不再继续租赁此房屋，并通知了临汾市新立学校，要求临汾市新立学校依据合同约定在租赁期限届满时交回租赁的房屋。临汾市新立学校提出由于学生暂时无法安置，希望山西省地方病防治研究所给予一定的期限。山西省地方病防治研究所本着社会稳定大局的考虑，续租期限届满后，临汾市新立学校承诺无条件将租赁的房屋交给山西省地方病防治研究所。双方达成合意后，于2018年1月19日签订了租赁合同，约定租期为一年，时间从2017年9月1日-2018年8月31日止，租金为30万元。合同第六条约定，协议期限届满时，临汾市新立学校应无条件按照本协议退还租赁资产，如不履行协议，山西省地方病防治研究所有权依法将被告室内设施强行搬走，造成的一切后果均由临汾市新立学校承担。每逾期一日，临汾市新立学校应向山西省地方病防治研究所支付原日租金1.5倍的逾期赔偿金，临汾市新立学校应向山西省地方病防治研究所支付1个月租金额的赔偿金。租赁期届满后，山西省地方病防治研究所多次要求临汾市新立学校腾出房屋未果。临汾市新立学校未经山西省地方病防治研究所同意擅自把一楼的门面房转租给第三人李XX、张XX、樊XX等。目前第三人李XX和张XX已经搬离，樊XX以与被告签订的合同没有到期为由仍然占有使用。以上事实有双方的当庭陈述及相关证据予以佐证。

尧都区人民法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的租赁合同早已到期，山西省地方病防治研究所为了让临汾市新立学校重新找地方安置学生住宿已经多延续了一年租期，临汾市新立学校现在仍然以学生住宿无法安置为由拖延理由不能成立，临汾市新立学校应当立即返还租赁物。考虑到临汾市新立学校的实际情况，可以适当给予一定搬迁时间。因临汾市新立学校没有按时交付租赁物，根据双方所签的协议，每逾期一日，临汾市新立学校应向山西省地方病防治研究所支付原日租金1.5倍的逾期赔偿金，即每日占用费1232.9元。临汾市新立学校未经山西省地方病防治研究所同意擅自转租的行为无效，第三人樊XX应无条件腾出，临汾市新立学校跟第三人之间所签订的租赁合同所产生的纠纷可另案诉讼。据此原审法院作出（2019）晋1002民初824号民事判决：一、被告临汾市新立学校在判决生效后一个月内腾出贡院东XX楼房并交付给原告山西省位于临汾市地方病防治研究所。二、被告临汾市新立学校支付原告山西省地方病防治研究所租赁费用，自2018年9月1日起至腾房并交付给原告之日止，每日按原日租金1.5倍计算，即每日占用费1232.9元，履行期限为腾房交付之日。三、第三人樊XX在判决生效后一个月内腾出所占用的门面房。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3756元减半收取1878元，由被告临汾市新立学校负担。

临汾市新立学校不服（2019）晋1002民初824号民事判决，向本院提起上诉称：双方所签《租赁协议书》约定，协议期届满，上诉人应无条件退还租赁资产......每逾期一日，上诉人应向被上诉人支付原日租金1.5倍的逾期赔偿金，还应支付1个月租金额的赔偿金。合同虽然约定了逾期腾房的赔偿金，但该赔偿金数额过高，应适当减少。理由为，上诉人租赁的楼房作为学校初二学生的学生公寓，现居住有400多名学生，要到2020年7月才能毕业，暂时无法找到合适的住房安置，现在搬家，势必影响学生正常学习和生活。上诉人作为民办非企业单位，收入来源渠道有限，主要是学生学费，如果按照合同约定计算赔偿金，势必加重上诉人的经济负担，影响正常的教育工作。上诉人之前租赁该楼房租赁费30万元/年，上诉人逾期腾房一年应当给被上诉人支付的赔偿金就达到了45万元，明显超出被上诉人实际损失，请求二审法院依法改判以30万元为基数，从2018年9月1日起至腾房之日，按年利率6%计算逾期赔偿金。

山西省地方病防治研究所答辩称：1、关于腾房一事，早在2017年双方便对此进行了约定，双方明确约定再给上诉人一年的租赁期限，让上诉人腾出租赁房屋，否则按日租金1.5倍支付租金。据此，未能腾出房屋的过错在于上诉人，且被上诉人也给了上诉人合理的期限。故本案不存在赔偿金过高的问题。2、根据目前房屋租赁市场，上诉人支付每年30万元的租金要比市场价格低，即使按照日租金1.5倍支付租金，与目前市场的价格相当，故本案赔偿金适当。

李XX、张XX、樊XX未到庭，亦未提出书面答辩意见。

本院经审理查明的主要事实与原审法院审理查明一致。

本院认为，本案双方争议的焦点为，违约金是否过高，是否应当减少。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人临汾市新立学校主张本案违约金过高，要求减少，被上诉人则认为违约金适当，主张根据目前房屋租赁市场，每年30万元的租金要比市场价格低，按照双方约定的违约金，与目前市场的价格相当。因上诉人未能提供有力证据证实按照双方约定的违约金过分高于被上诉人造成的损失。且在租赁期满后，被上诉人为让上诉人重新找地方安置学生住宿，已延续了一年租期。故对于上诉人的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由上诉人临汾市新立学校承担。

本判决为终审判决。

审判长　吉　磐

审判员　宋春红

审判员　王永良

二〇一九年十二月二日

书记员　杨XX