房屋租赁合同纠纷

天津市河东区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)津0102民初1039号

原告（反诉被告）：天津XX公司

委托诉讼代理人：张靖昆，北京XX律师。

被告（反诉原告）：XX公司

委托诉讼代理人：张XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，天津XX律师。

原告天津XX公司与被告XX公司房屋租赁合同一案，本院于2018年1月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张靖昆，被告的委托诉讼代理人张XX、张XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

天津XX公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除《房屋租赁合同》及补充协议；2.要求被告于30日内将全部租赁房屋腾空并恢复原状后交还原告；3.要求被告于30日内将所使用的库房和冷库（位于天津市河东区全部腾空并恢复原状后交还原告；4.要求被告支付欠缴房屋租金379167元（暂计算至2018年1月租金）及违约金108333元，并按照每月54167元的标准向原告双倍支付自解除租赁合同之日起至实际腾房之日期间的房屋占用使用费；5.要求被告支付2018年2月1日至2018年5月1日租金162500元（三个月）；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告系房屋租赁关系。2014年4月30日，双方签订《房屋租赁合同》约定原告将合法开发的坐落于天津市河东区共计产权面积1236.45平米房屋出租给被告，租期十年，自2014年7月1日至2024年6月30日，用于被告经营餐饮活动，被告于每半年提前一个月支付租金，租金数额自2014年7月1日起算，第一年租金为90万元，以后逐年递减。合同签订后，被告提出申请减租，双方于2015年10月13日签订了《房屋租赁补充协议》，约定2015年租金仍按90万元计收，原协议其他条款不变。2016年又经被告提出，原告同意修改了承租面积，租期及租金等条款，双方签订补充协议，约定租期减为2016年7月1日至2019年6月30日止，被告退出上述租赁房屋中1010号，对剩余部分继续租赁。上述租赁合同及补充协议签订后，被告每次迟付租金，分别于2014年6月3日、2014年12月9日、2015年10月15日和2016年10月18日支付四次租金金额共计247万元。截至2017年12月31日，被告已欠缴2017年7月1日起下半年租金共计325000元，且被告一直仍在租用，至今被告仍在拖欠房租，故成诉。

被告辩称，原、被告双方于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落于天津市河东区房屋出租给被告，出租用途为被告经营餐饮，租赁期限为10年，并约定原告应保证该房屋设施、设备齐全、运行正常、手续合法。房屋交付使用后，被告在原告同意的情况下，开始进行营业执照注册审批、装修、招聘员工、购买餐饮用具等大量的工作和大额的资金投入。开业后，基于原告的原因导致被告无法正常经营，首先，因原告擅自改变房屋主体结构，私自搭建共享空间，不符合消防安全法等相关规定，多次被消防部门要求停业整改；其次由于不符合《天津市大气污染防治条例》的规定，被告也被天津市河东区环境保护局做出处罚决定书，要求停业；最后，原告作为出租房屋的开发商，签订租赁合同时，允许被告酒店门外的人员和车辆的通行通道，被相关部门整改重建绿化，就餐人员不能便捷进入，导致被告无法正常营业，以上原因原告系了解认可的，并与被告多次签订降低租金，缩短租期，减少出租房屋等补充协议，但被告仍然无法实现承租此房屋从事餐饮经营的合同目的。被告经原告允许从事经营餐饮而承租该房屋，投入大量资金，但由于以上原因导致无法经营，多次被相关部门要求停业，对一些已经提前预定的婚宴、寿宴等，需提前终止预定进行赔偿，且前期投入的大量资金无法回笼，无法实现合同目的，故要求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.要求原告返还被告交付房屋押金200000元；3.要求原告赔偿被告经济损失200XXXX6564.32元；4.由原告承担本案全部诉讼费用。

原告对被告上述事实不予认可，要求驳回被告反诉诉请。

本院经审理认定事实如下：

原、被告双方于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》1份，双方约定：出租方为甲方（原告）、承租方为乙方（被告），甲方将位于天津市河东区共计产权面积1236.45平米房屋出租给乙方，该房屋租期为自2014年5月1日至2024年6月30日止，免租期为2个月；乙方每半年支付租金，交付6个月租金，提前一个月支付；乙方向甲方支付房屋押金，金额为200000元整，押金自本合同签署后3日内交付，押金不可转为房租，乙方若无违约事项，在乙方腾空租赁房屋后15个工作日内，甲方将押金退回乙方；…不影响小区业主日常生活的条件下，甲方在地下车库提供100-200平米左右库房，作为乙方存放餐桌及其他用品使用。乙方不得在库房内留宿人员，如违反此项规定曹成安全隐患或事故的，乙方自行承担全部责任及损害赔偿；为满足乙方经营需要，在地下车库指定位置F098、F099改造2个车位作为乙方改建冷库使用，甲方配合乙方进行冷库电路及排水改造，全部改造费用及后期冷库电费由乙方承担；…合同解除或终止，乙方应将承租房屋恢复原状，拆除室内装修、装饰物，但不能对承租房结构、设施、设备造成破坏，不得影响甲方租赁使用，拆除费用由乙方承担；乙方正式运营前要将消防等报批手续报甲方留存；…乙方未按照本合同约定的时间、金额交纳该房屋租金（除本合同第四条第一款第4项规定的情形外），违约金按日租金的两倍乘以拖欠天数计算，拖欠时间超过30日的，乙方应向甲方支付2个月租金作为违约金，甲方有权解除合同；…本合同终止后，乙方未按照约定或甲方的通知的日期腾空并返还承租房屋的，迟延期内，应按本合同租金标准支付双倍房租。合同签订后，原告按照合同约定将出租房屋交付被告使用并履行合同义务，被告按照合同约定使用该房屋作为餐饮场所使用。2015年10月13日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》1份，双方明确约定“…由于市场不行，餐饮业整体经营困难，乙方自开业以来承受了巨大亏损，为保证双方友好互利，长期合作…甲方同意对乙方的经营困难给予适当帮扶，具体方式为：承租本协议所述房屋的租金，应当由900000元调增至XXX元，甲方决定在2015年7月1日至2016年6月30日期间不予增调，仍按照900000元的起点租金标准收取，原协议其他条款不变…”；2015年10月13日，双方再次签订《房屋租赁补充协议》1份，达成协议“…由于市场不行，餐饮业整体经营困难，乙方自开业以来承受了巨大亏损，为保证双方友好互利，长期合作…甲方同意对乙方的经营困难给予适当帮扶，具体方式为：承租本协议所述房屋的租金，应当由900000元调增至XXX元，甲方决定在2015年7月1日至2016年6月30日期间不予增调，仍按照900000元的起点租金标准收取，原协议其他条款不变…”。后原、被告再次签订〈《房屋租赁合同》补充协议2〉，双方约定“…现乙方提出，受餐饮市场萧条和相关客观环境因素影响，乙方经营出现困难，为达到减亏目的，希望减少承租面积和租赁期限，并调整租金，甲方对此表示谅解。…甲方同意乙方在原承租房屋内，退出天津市河东区卫国道XX1010号房屋，乙方对剩余部分以现状情况继续租赁、经营。租期改为2016年7月1日至2019年6月30日止。租金自2016年7月1日起调整后的年租金为人民币650000元。乙方按照年度支付租金，每年6月1日前一次性支付甲方下一年度的全部租金….；本补充协议在双方签署之日起生效。原《合同》中与本协议不符之处，均以本协议为准”。上述协议签订后，被告按照协议履行了部分合同义务。

另查，2017年5月12日，天津市河东区环境保护局为被告出具《限期补办环保手续通知单》1份，载明“XX公司，经查你单位位于天津市河东区卫国道XX-1010的项目，未按照《建设项目环境保护管理条例》第二十二条第二款规定办理建设项目环保手续，现责令你单位立即停止生产经营，3日内到天津市河东区行政审批局办理相关手续，逾期不办理的，我局将依照国家和地方有关法律法规进行行政处罚并移送相关部门”；2017年7月3日，天津市河东区环境保护局为被告出具《责令改正违法行为决定书》1份，载明“…经查，你单位未办理建设项目环境影响评价手续擅自投入使用，违反了《天津市建设项目环境保护管理办法》的相关规定…责令你单位停止营业，并立即补办环境保护设施竣工验收手续；…如对责令限期改正的决定不服，可在收到本处罚决定书之日起六十日内向天津市环境保护局或者天津市河东区人民政府申请复议，也可在六个月内直接向河东区人民法院起诉…”。同日，天津市河东区环境保护局就被告该违法行为出具《行政处罚事先告知书》，并罚款人民币8000元。2017年7月3日，天津市河东区行政审批局为被告出具《行政许可不予受理告知书》1份，载明“XX公司于2017年7月3日向本行政机关提出的环评申请事项，经审查，不符合法定的受理条件，本机关决定不予受理，理由为《天津市大气污染防治条例》第五十七条第二款的规定，如对本决定不服，您可以自接到本决定之日起六十日内，依法向行政复议机关申请行政复议，也可在六个月内依法向天津市河东区人民法院提起行政起诉”。

再查，原告所有的坐落于天津市河东区房屋产权证显示，上述房屋的设计用途均为非居住。

庭审中，原告向本院提交的证据包括1.房屋租赁合同、2.补充协议、3.补充协议二、4.被告缴纳房屋租金的发票及银行收款回单、5.天津市房屋产权证、6.被告餐饮经营许可证、7.被告于2018年1月9日、2018年3月22日给原告开具的餐饮业服务发票；8天津消防信息网截屏、9.餐饮申报单。被告对于原告证据，其中对证据1、2的真实性认可，对证明目的不认可；被告对证据3的真实性认可；对证据4的真实性没有异议，但与被告记载的财务账中支付的房屋租金的金额有差异，被告实际缴纳的是XXX元；对证据5、证据6的真实性没有异议；对证据7的真实性认可，但不认可证明目的，不能用两张发票证明被告经营没有受到影响，现被告是停业的状态；对证据8真实性、合法性、关联性均不认可，原告提交的潮州菜馆改造工程，工程地点为卫国道XX，本案涉案房屋租赁合同地点为卫国道133号，与本案无关；对证据9申报人员签字不是公司员工所签，且是复印件，对其真实性、合法性不予认可。即使这份餐饮申报单是被告填写，填写内容与租赁合同内容相一致，地点是卫国道133号，不能证明原告的证明目的。

被告提交的证据包括1.房屋租赁合同、2.补充协议3.河东区环保局限期补办环保通知单责令改正违法行为决定书、行政处罚告知书、行政许可不予受理告知书、4.2017年10月被告向原告发出的通知书及原告回函、5.押金收据、6.工程装修费、酒店物品、实际支出、物业类、酒店开办费、劳务费用等相关支出、7.营业场所通知的照片。原告对于被告证据，其中对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，原告认为因餐饮业补办环评手续应该由项目申请人即被告自行办理，因此原告认为环评没有过关与原告无关。《行政许可不予受理告知书》说明的不予受理的原因是被告多次提出的居民住宅楼不可以办理该手续，而原告提交的证据5中载明的房屋性质为非住宅，此情节不属于不予受理告知书上所注明的情况；对证据4没有异议，但原告认为导致环评没有通过系由于被告在《河东区餐饮单位申报单》上填错信息造成的，原告曾建议被告通过法律程序或复议等来解决，而被告没有任何进展；对证据5的证明目的有异议，根据租赁协议的约定承租方如出现违约情况，押金不予退还，原告已经提交过几次缴纳租金的费用发票可以证明被告屡次缴纳押金晚于合同约定时间，属于违约情况；对证据6有异议，被告提供的证据难以证明损失与本案的房屋租赁有关或直接相关的，并不是被告遭受的损失，所有的费用是被告自行开办产生的支出，不真实；对证据7的合法性认可，对证明内容不认可。被告作为餐饮业经营者应该按照法律规定完成消防备案和环评手续，所以消防部门的整改通知既没有证据显示也不能证明属于反诉被告的原因造成，与本案没有直接的逻辑关系。后面的协议属于被告单方自行制作，对于证据的合法性、关联性、真实性不予认可。

针对原、被告双方证据本院认证如下：

针对原告证据，证据1-6能够证实双方存在房屋租赁关系的事实及被告拖欠房屋租金的事实，本院予以认可；对于证据7与本案无关，不予认可；对于证据8，能够证实原告出租的房屋符合消防验收及被告承租该房屋后装修改造消防工程验收合格的事实，该证据本院认可；对于证据9，该证据系复印件，本院不予认可。

针对被告证据，其中证据1、2双方均无异议，本院予以认可并在卷留存；针对证据3、4的真实性本院认可，但对其证明目的本院不予认可；针对证据5的真实性本院认可；对于证据6、7系被告单方出具，不具备客观性，本院不予认可。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议2》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院确认其有效；原告按照《合同》及《协议》约定，履行了合同义务，被告在承租房屋期间，未能按照双方约定向原告交纳租赁费用，应承担本案民事责任。关于被告提出“双方合同明确约定房屋用途为餐饮，现因原告改变房屋主体结构及房屋的性质不允许经营餐饮导致合同目的无法实现。被告基于10年的合同才投入并装修，因原告导致合同无法履行的应当由原告对被告进行补偿，被告迟缴租金的原因系环保部门责令被告停业，被告无法正常经营才未缴纳。我们同意解除合同，并要求原告对被告进行赔偿”的辩解意见，本院认为，首先，双方签订的2份《补充协议》均能够证实之所以变更房屋租金及租赁时间均系由于被告经营发生困难，原告出于帮扶互利的原因造成，即被告在经营上出现了亏损。其次，根据原告出具的出租房屋产权证上登记记载的该房屋的性质为非居住，且出租房屋从建筑整体消防及菜馆装修改造消防均通过了消防局的验收，并不因此影响被告承租使用该房屋。另外，虽然河东区环境保护局及河东区行政审批局对被告出具了《责令改正违法行为决定书》等行政处罚决定，但被告对该决定均享有行政复议及诉讼的权利，而被告并没有及时行使该权利，证明了其对行政机关的处罚决定予以认可，故被告上述因环评未能达标与原告无关，被告的辩解意见本院不予采信；关于《补充协议2》中双方约定的“本补充协议在双方签署之日起生效。原《合同》中与本协议不符之处，均以本协议为准”的条款，本院认为，该约定系对《房屋租赁合同》的补充，而非《补充协议2》取代了整个《房屋租赁合同》。关于原告“要求被告按照每月54167元的标准向原告双倍支付自解除租赁合同之日起至实际腾房之日期间的房屋占用使用费”的诉请，本院认为，在双方签订的《合同》中明确约定:“本合同终止后，乙方未按照约定或甲方的通知的日期腾空并返还承租房屋的，迟延期内，应按本合同租金标准支付双倍房租”的约定，该项诉请本院予以支持；关于被告提出的“要求原告赔偿被告经济损失200XXXX6564.32元及要求返还押金200000元”的反诉诉请，本院认为，被告就该项诉请所提交的证据均为其单方出具，不具有客观性且没有事实及法律依据，本院不予支持；根据《合同》“乙方向甲方支付房屋押金，金额为200000元整，押金自本合同签署后3日内交付，押金不可转为房租乙方若无违约事项，在乙方腾空租赁房屋后15个工作日内，甲方将押金退回乙方”的约定，由于被告方迟延给付原告房屋租金，构成违约，被告该项诉请本院不予支持；关于被告提出的“要求本院调取因原告擅自对涉案房屋改变结构被消防部门要求停业整改导致申请人无法正常经营，合同目的无法实现及天津市河东区环保局多次对涉案房屋进行检查，并要求停业整改的相关情况”的申请，本院认为，根据原、被告双方提交的证据，充分证实了涉诉房屋无论是整体建筑还是改造后作为饭店使用均通过了消防验收；对于河东区环保局整改通知书及处罚决定等，被告既没有提起行政复议，也没有进行诉讼解决，证明了其对该通知及处罚的认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，被告方所提申请本院不予准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、二百一十二条、第二百二十三条第二款的规定，判决如下：

一、原告天津XX公司与被告XX公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》均予以解除；

二、被告XX公司于本判决生效之日起三十日内将原告所有的坐落于天津市河东区卫国道XX1002、1003、1004、1005、2001房屋腾空并恢复原状后交还原告；

三、被告XX公司于本判决生效之日起三十日内将原告所有的坐落天津市河东区卫国道XX红城小区地下车库指定位置F098、F099全部腾空并恢复原状后交还原告；

四、被告XX公司于本判决生效之日起三十日内将原告所有的坐落天津市河东区卫国道XX红城小区地下车库指定位置使用的库房全部腾空并恢复原状后交还原告；

五、被告XX公司于本判决生效之日起十日内一次支付原告天津XX公司人民币650000元（其中包括截至2018年1月拖欠租金379167元、违约金108333元、自2018年2月至5月房租162500元）；

六、被告XX公司按照每月人民币54167元的标准双倍向原告支付自本判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费；

七、驳回被告其他反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10300元，反诉费71567元，合计81867元全部由被告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审　判　长　孙洪雷代理审判员周畅

人民陪审员　张　　　 爱　　　 丽

二〇一八年六月二十一日

书　记　员　何XX