商品房销售合同纠纷

天津市滨海新区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津0116民初13320号

原告：滨海XX公司

委托诉讼代理人：张X，天津XX律师。

委托诉讼代理人：钟馨，天津XX律师。

被告：杨X

原告滨海XX公司（以下简称滨海XX公司）与被告杨X商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告滨海XX公司的委托诉讼代理人张X，被告杨X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告滨海XX公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金及逾期付款利息（暂计至2020年3月23日，合计为983994.89元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。在本案庭审过程中，原告将其诉讼请求调整为：1.判令被告立即支付欠付原告剩余购房款89万元；2.判令被告向原告支付违约金、逾期付款利息（逾期付款利息以剩余购房款89万元为基础，自2017年2月28日至2019年8月19日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按ＬＰＲ计算；违约金以全部购房款XXX元基数，自2017年2月28日至实际付清之日止，按日万分之五计算；违约金及利息暂计算至2020年3月23日，合计856412.89元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月30日，原被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市滨海新区房屋，该房屋建筑面积为113.71平方米，总价款XXX元。购房付款方式为：贷款付款，乙方一次性存入商品房首付款385826元，其余价款办理贷款，被告保证贷款银行能将其所贷款项按合同约定期限支付原告。双方签订的《补充协议》第三条、第四条、第五条约定，被告如未能获得银行贷款则需以自有资金支付剩余款项，逾期超过45日的，原告有权解除合同，并有权要求被告按照商品房价款10%的标准支付解除合同违约金及逾期付款违约金及利息等。合同签订后，被告仅支付了首付款，其后未能按照合同约定时间支付剩余尾款。期间经原告多次催促，被告仍拒绝支付付款义务。原告认为，被告拖延支付尾款，构成严重违约，特提起本诉，望判如所请。

被告杨X辩称，被告认可继续支付涉案购房款尾款89万元，但不同意支付利息和违约金。2017年3月31日，天津市房屋贷款政策发生变化，二套房首付款由三成增至六成，被告必须先交完六成首付款，才能继续办理银行贷款。被告因凑不成六成首付款，导致银行贷款办理不下来。被告之前和原告销售人员联系过，原告销售人员承诺给予被告半年左右的付款宽限期，同时协助被告办理贷款。被告认为原告要求支付的违约金过高，要求予以调整。被告不认可原告主张的逾期利息和违约金起算时间，认为即使应计算违约金和利息，也应该在上述时间点基础上后推半年。

当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据能否证明其待证事实，本院在论理部分再做详述。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年12月30日，原告滨海XX公司（出卖人，甲方）与被告杨X（买受人，乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区房屋，建筑面积113.71平方米，每平方米价格为11220元，房屋总价款XXX元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2017年1月1日前将符合上述条件的商品房将交付乙方使用。第4条约定乙方按照贷款方式付款，乙方应于2017年1月9日前一次性存入商品房首付款385826元，其余价款办理贷款。第6条约定乙方如未本合同约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权要求继续履行合同，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的0.5‰向甲方支付违约金。

双方当日签订的《补充协议》第3条约定合同第四条乙方付款形式及付款时间补充如下：乙方如采用贷款方式支付房款，则应在下述规定时间内，办理完毕相关手续：（1）乙方应于合同签署后三日内，向甲方交付办理合同备案所需的材料，并办理完毕合同备案所需手续。（2）乙方如需按揭贷款应于合同签署后十五日内，按照贷款银行的要求办理完毕贷款的全部手续。如需公积金贷款应于合同签署后三十日内按照贷款银行的要求办理完毕贷款的全部手续。如乙方未在上述规定的时间内办理完毕相关手续，则视为乙方逾期支付房款，乙方需按照合同第六条及本补充协议第4条的内容，承担逾期付款的违约责任。如因乙方不具备贷款条件或其他原因，银行未批准乙方的贷款或批准额度未达到本合同约定金额时，则对于银行未批准的贷款金额，乙方需以自有资金支付，配合办理付款方式的变更手续或变更后的内容重新签订商品房买卖合同，并在贷款银行作出相应决定之日起五日内付清，如乙方未及时足额支付银行未批准的贷款金额以及办理购房相关的费用，则视为乙方逾期支付房款。乙方需按照合同第六条和本补充协议第4条的内容承担逾期付款的违约责任，且甲方不承担迟延交房的违约责任。第4条约定合同第六条乙方逾期付款责任补充如下内容：（1）乙方若未按《天津市商品房买卖合同》第四条约定的日期付款，逾期在三十日内的，按照《天津市商品房买卖合同》第六条相关内容执行；（2）乙方逾期付款时间超过三十日的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息。利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款0.5‰向甲方支付违约金。（3）乙方逾期付款超过四十五日的，甲方有权按本条第（2）项约定的违约金比例继续要求乙方支付违约金，直至乙方实际付款之日止，也可解除合同，甲方解除合同的，乙方除应自合同约定乙方应付款之日次日起至合同终止之日止，按本条第（2）项约定的违约金比例向甲方支付逾期付款违约金及按银行同期贷款利率向甲方支付逾期付款利息外，还应向甲方支付商品房总价款10%的违约金。

上述合同签订后，杨X依约向滨海XX公司支付了合同约定的购房首付款385826元，滨海XX公司给杨X开具了相应额度的增值税发票。2018年6月、2019年8月，滨海XX公司先后向杨X送达了《通知函》和《律师函》，要求杨X支付剩余购房款。杨X认可收到了上述《通知函》和《律师函》。杨X主张，其在办理涉案购房商业贷款时，因天津市购房政策在2017年3月底发生调整，二套房的首付款由三成提高至六成，其因无法凑齐六成购房首付款，致使银行贷款未能如期办成，滨海XX公司销售人员承诺给予其半年左右付款宽限期。滨海XX公司认可杨X的上述主张。杨X主张其在2019年底同意向滨海XX公司支付剩余购房款，但滨海XX公司拒绝收取。滨海XX公司对此不予认可。

另查，2017年3月31日，中国人民银行天津分行、天津银监局发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（津银发[2017]65号）规定，在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%，该通知自2017年4月1日执行。

又查，滨海XX公司于2017年3月2日就涉案房屋为杨X申请办理了预告登记。

本院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效。当事人应依照约定全面履行己方义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，双方对杨X已经依约支付了涉案房屋购房首付款385826元，逾期未支付剩余购房款89万元的事实无争议。被告应依约支付上述款项，本院对原告请求被告支付剩余购房款89万元的主张予以支持。

被告杨X逾期未支付剩余购房款，依约应支付逾期付款利息。原告主张被告应支付以剩余购房款89万元基数计算的利息，自2017年2月28日至2019年8月19日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按LPR计算。双方签订的补充协议第三条第三款约定：如因被告不具备贷款条件或其他原因，银行未批准被告的贷款或批准额度未达到本合同约定金额时，则对于银行未批准的贷款金额，被告需以自有资金支付，配合办理付款方式的变更手续或变更后的内容重新签订商品房买卖合同，并在贷款银行作出相应决定之日起五日内付清，如被告未及时足额支付银行未批准的贷款金额以及办理购房相关的费用，则视为被告逾期支付房款。2017年3月31日，中国人民银行天津分行、天津银监局发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，天津市二套房付款比例调整为不低于60%，该通知自2017年4月1日执行。杨X主张，其在办理涉案购房商业贷款时，因天津市购房政策在2017年3月底发生调整，二套房的首付款由三成提高至六成，其因无法凑齐六成购房首付款，致使银行贷款未能如期办成，滨海XX公司销售人员承诺给予其半年左右付款宽限期。滨海XX公司认可杨X的上述主张。综合上述情况，本院酌定杨X的逾期付款利息起算时间为2017年10月1日，对于原告主张的自上述日期起算的逾期付款利息部分，本院予以支持，原告主张超出的部分，本院不予支持。被告杨X主张，其欲于2019年年底向原告滨海XX公司支付剩余购房款，而原告拒绝收取。因原告不认可被告的上述主张，被告也未提交证据证明其上述主张，本院难以支持其上述主张。

关于原告主张的逾期付款违约金部分。原告主张被告应支付以全部购房款XXX元基数，按日万分之五计算，计算自2017年2月28日至实际付清之日止的违约金。被告不认可支付上述违约金，同时认为即使应支付，上述违约金也约定过高，请求予以调整。因原告主张的上述违约金明显过高，且其无证据证明其因被告逾期付款所产生的违约损失已超过被告应支付的逾期付款利息，考虑到被告支付的逾期付款利息已足以弥补其违约损失，故本院对原告的该项主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告杨X于本判决生效后十日内给付原告滨海XX公司剩余购房款89万元及利息（利息以购房款89万元为基数，自2017年10月1日至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）。

二、驳回原告滨海XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10259元，由原告滨海XX公司负担4193元（原告已预交），由被告杨X负担6066元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。

审判员　　刘清华

二〇二〇年七月二十四日

书记员　　宗XX

附相关法条：