房屋租赁合同纠纷

天津市东丽区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）津0110民初1276号

原告:天津市东丽区东减河管理所

委托诉讼代理人:姚X，天津XX律师。

委托诉讼代理人:李慧慧，天津XX律师。

被告:姚XX

委托诉讼代理人：苗XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：王XX，天津XX律师。

第三人：天津市东丽区军粮城街道办事处魏王庄村民委员会

委托诉讼代理人：苗XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：刘XX，天津XX律师。

第三人：天津市XX公司。

原告天津市东丽区东减河管理所与被告姚XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，于2016年3月2日、4月11日、4月21日公开开庭审理了本案，经审理发现，本案案情复杂，裁定转为普通程序。于2016年5月10日公开开庭进行审理。案件审理中，经原告申请，本院依法追加天津市东丽区军粮城街道办事处魏王庄村民委员会（以下简称魏王庄村委会）、天津市XX公司（XXX）为第三人参加诉讼。本案于2016年7月29日，再次公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人魏王庄村委会的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人XXX的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同和土地租赁补充合同书；2.判令被告立即将租赁土地及配套房屋恢复原状并返还原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金及滞纳金，租金自2015年5月至2016年1月为225000元；滞纳金自2015年4月2日起暂计至2016年1月15日止为64800元（按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的日千分之一），合计为289800元；4.本案的诉讼费由被告承担。

事实和理由：2013年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于东丽区东减河管理XX内（原办公楼）出租给被告，年租金300000元；租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。2014年5月1日，双方就上述房产及土地又签订了《土地租赁补充合同书》，合同约定：1、租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日止。2、乙方（被告）应于每年5月1日前缴纳当年租金。乙方（被告）逾期缴纳租金的，应向甲方（原告）支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的日千分之一。3、在租赁期间若遇乙方（被告）拖欠租金超过35日，甲方（原告）有权提前解除合同。合同生效后，原告依约履行了合同义务，但被告仅于2013年4月缴纳租金300000元，其后未给付租金。2015年8月原告诉至天津市东丽区人民法院，东丽区人民法院作出（2015）丽民初字第3630号民事判决书，判令被告给付原告2014年8月至2015年4月的租金、滞纳金，但被告至今未能给付。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求1、2，因原、被告之间签订的《土地租赁补充合同书》中约定了合同效力附条件“签字盖章，并收到被告支付的首期租赁费及保证金款项后生效”关于保证金的支付重要性尚在其次，对于首期租赁费，被告认为根据合同约定，被告可以自行建造3500平米的仓库，被告前五年可以免费使用，到第六年即2020年原告交了首期租赁费，合同才生效，因此《土地租赁补充合同书》虽成立，但因所附条件未成就，合同并未生效，不能解除，也不能因《房屋租赁合同》的法律变化，使得原告可以终止或作废合同。被告建造仓库，耗资达200万元，该仓库建成后足以维持十年以上，根据物尽其用的原则，不能将其推倒，恢复原状。由于《土地租赁补充合同书》并未生效，合同中对于自建仓库产权和租赁费的约定，没有法律效力，对于自建仓库的归属与使用，应当按照法律规定，由出资人即被告享有权利。为了达到更好的物尽其用、合作共赢的目标，主张合同继续履行。不同意原告的诉讼请求3，因租赁房屋存在漏水情况，被告与原告协商减租问题，所以推延了给付租金，现被告同意承担租金给付责任，但因房屋漏水问题，不同意支付全部租金。对于滞纳金合同约定过高，要求法院依法酌减。

第三人魏王庄村委会述称，不同意原告要求第三人腾空租赁物的诉讼请求，魏王庄村委会与原告不是合同相对方，也没有实际使用涉诉房屋。被告将涉诉房屋中一部分宿舍转租给魏王庄村委会后，魏王庄村委会将该宿舍转租给XXX。因涉诉房屋在原告院内，原告知道被告的转租行为，没有提出异议，应视为追认，转租行为有效，魏王庄村委会从XXX收取的租金，扣除部分费用后直接给付被告，全面履行了合同义务。解除合同的行为会造成巨大的经济损失和资源浪费，继续履行合同符合发展需要，请求法院依法判决。

第三人XXX述称，不同意原告的诉讼请求，XXX与原告之间没有合同关系，且XXX与被告的租赁合同合法有效，且并未到期，XXX没有违约行为，不同意腾空房屋。

对于原告提供的房屋租赁合同及土地租赁补充协议书及天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第3630号民事判决书，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。对于被告提交的土地租赁补充协议书与原告提交的内容一致，本院予以采信。对于第三人魏王庄村委会提交的组织机构代码证及与被告签订的租赁协议，本院依法予以采信。

根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。约定，被告承租原告的院办公楼及办公楼后闲置地，占地面积6770平方米，房屋为砖混结构。房屋用途：办公楼。租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。年租金30万元（不含税费）。付款方式：租金交纳为年缴（上纳租），每年4月1日前缴纳下一年度租金。交付房屋期限：原告于本合同签订之日起5日内，将房屋交付被告。因乙方责任终止合同的约定：乙方拖欠租金累计达1个月的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由乙方负责赔偿。违约责任：任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年租金的5%作为违约金。逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%向被告加收滞纳金。被告于2013年3月22日向原告交付租金30万元。合同签订后，原告将租赁物交付被告。

2014年5月1日，原、被告签订《土地租赁补充合同书》，约定：原告将原告院内的部分土地及附属配套房屋等租赁于被告使用，租赁土地面积经双方确认为7200平方米，四至见附图。被告可以在租赁土地上建造3500平米的仓库。租赁期限为2014年5月1日至2024年4月30日。本出租合同的租赁保证金为人民币20000元，租金每年见本合同第七条。被告应于本合同签订之日，向原告支付租赁保证金人民币20000元。应于每年5月1日前向原告支付当年租金。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的日千分之一。被告在本合同生效后，在租赁土地上自建3500平米仓库一间，其他土地进行水泥地面铺设，由津XX二线自行铺设水泥路一条至出租院内。费用由被告自行承担。第七条，被告出资自建房屋自本合同生效之日起由被告免费使用五年。本合同履行第六年，原告无偿享有被告自建仓库及水泥地面、所修建道路的20%所有权，被告按照当时仓库、场地及道路应缴纳租金的20%并且不少于人民币60000元，以此类推，本合同履行至期满时，原告无偿享有被告自建仓库及水泥地面、所修建道路的100%所有权。若遇被告欠缴租金超过35日，原告有权提前解决本合同。本合同与原合同具有同等法律效力，均具有法律效力，但本合同约定内容与原合同约定内容相冲突时，以本合同约定内容为准，原合同约定内容作废。本合同经双方签字盖章，并收到被告支付的首期租赁费及保证金款项后生效。补充合同签订后，被告未交纳租金及保证金。

2014年被告在租赁的原告场地内建造长100米、宽35米，共计3500平方米的仓库（具体位置见判决附图）。被告于2014年5月1日将租赁原告的四层办公楼转租给第三人魏王庄村委会，于2014年8月1日将自建的仓库租赁给第三人XXX，二位第三人使用租赁物至今。

2015年6月3日原告起诉至天津市东丽区人民法院，要求被告给付自2014年5月至2015年4月的房屋租金及滞纳金。该案中，本案被告辩称，因房屋漏水问题，租赁物交付时间为合同签订的三四个月后。东丽区人民法院作出（2015）丽民初字第3630号民事判决书，确认租赁物交付时间为2013年8月，鉴于被告已交纳第一年租金，故判令本案被告给付本案原告2014年8月至2015年4月的租金及滞纳金。本判决已生效，判决款项被告至今未给付。

庭审中，双方均确认《土地租赁补充合同书》为《房屋租赁合同》的补充约定，租赁面积由6770平方米变更为7200平方米，租金没有发生变化。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。对于双方争议的《土地租赁补充合同书》的效力问题，本院认为，补充合同为附生效条件的合同，所附条件为被告支付首期租赁费及保证金，该约定是为保证合同顺利履行，对被告行为的约束。但被告在合同签订后拒不交付首期租赁费和保证金，不正当的阻止条件成就，故应视为条件成就，且被告实际建造仓库，并出租给第三人使用至今，该补充合同已实际履行，故《土地租赁补充合同书》已生效，双方应按照房屋租赁合同及补充合同书的约定履行义务。原告依约将租赁房屋及土地交付被告使用，然被告未按照合同约定的期限给付租金，且在法院判决给付的情况下仍拒不给付，构成违约，按照合同约定，原告主张解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《土地租赁补充合同书》的主张本院依法予以支持。

合同解除后，被告应将租赁物恢复原状，并返还原告，租赁物由第三人实际占用，故第三人负有协助义务。但鉴于被告在经得原告同意的情况下建盖了3500平米的仓库，并出租给第三人XXX使用。被告租赁的原告的办公楼于2014年5月转租给第三人魏王庄村委会，因办公楼在原告院内，原告应当知道转租事宜，但并未提出异议，应视为转租行为有效，原告要求恢复原状、返还租赁物的主张，涉及到被告及两位第三人的利益，对于被告及第三人之间的争议可另行解决。

原告主张被告给付从2015年5月至2016年1月的租金225000元的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。对原告要求的滞纳金，该滞纳金按双方约定的内容，应为违约金。对上述租金225000元，按补充合同约定，被告应于2015年5月1日前付清。被告未给付，应承担违约责任，故计算违约金的期限应自2015年5月2日开始计算至2016年1月15日。现被告认为双方约定标准过高，请求法院予以调整。本院确认按同期银行贷款利率的130%给付滞纳金为宜，即10708元。

被告辩称，补充协议书中的“首期租赁费”的缴纳时间为合同订立后第六年的问题，本院认为，补充协议书中对于前五年免租金的约定仅限于被告自建的仓库，对于办公楼和场地的租赁费仍然为每年300000元，补充协议书中的首期租赁费缴纳时间应为2014年5月1日。被告提出的因房屋漏水不同意全额给付租金的问题，本院认为，在（2015）丽民初字第3630号案件中，对房屋存在漏水问题已经进行解决，且被告未能提供证据证明在2015年5月至2016年1月期间房屋存在漏水情况，故应承担不利的法律后果。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告天津市东丽区东减河管理所与被告姚XX签订的《房屋租赁合同》、《土地租赁补充合同书》。

二、被告姚XX于本判决生效之日起的两个月内将租赁土地及配套房屋恢复原状并返还原告天津市东丽区东减河管理所，第三人天津市东丽区军粮城街道办事处魏王庄村民委员会、天津市XX公司协助被告恢复原状，返还租赁物。

三、被告姚XX与本判决生效之日起十日内向原告天津市东丽区东减河管理所支付自2015年5月至2016年1月的租金225000元；自2015年5月2日至2016年1月15日的滞纳金10708元。

四、驳回原告天津市东丽区东减河管理所的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5646元，由原告天津市东丽区东减河管理所负担811元，被告姚XX负担4835元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级

人民法院。审判长何XX

审　判　员　　高XX

人民陪审员　　田X岺

二〇一六年八月八日

书　记　员　　陈XX