重磅！深圳法院：小产权房买卖合同有效！郑律师代理卖家主张解除合同、赔偿损失获法院支持！

　　小产权房买卖纠纷/买家未付款，房屋被转卖并被侵占，父女对簿公堂！

　　郑律师代理卖家主张解除合同、赔偿损失获法院支持！

　　对于小产权房(本文仅指历史遗留违法建筑)买卖纠纷，深圳法院近几年以来基本秉持着“先行后民、不予受理/驳回起诉”的做法，能不处理就不处理。当然，也有少数判决以小产权房未取得合法权属证明、违反法律规定为由认定合同无效，去年甚至还有以违背公序良俗为由判决合同无效的，实在令人震惊!无论是认定小产权房买卖合同无效还是回避处理的做法，笔者都难以苟同。

　　近日，广东恒港律师事务所郑汉东律师代理的一起小产权房买卖纠纷案，深圳中院作出二审生效判决：解除合同、买家赔偿卖家损失。

　　案件基本情况

　　许XX与许XX系父女关系。2007年，许XX从他人处受让小产权房一套，并对外出租。2015年，许XX以38.8万元的价格向许XX购买涉案房屋，并签订了房产转让协议书，但协议书仅有一份，在许XX手中。协议签订后，许XX并未付款，并私自将房屋转让给他人。涉案房屋随后又被多次转手，直至2017年租客被最后一手买家赶走，许XX方知房屋被多次转卖的事实。

　　2018年，许XX以返还原物纠纷对许XX提起诉讼，后撤诉。

　　2019年，许XX起诉最后一手买家，要求返还涉案房屋。该案经一、二审判决，认定最后一手买家有权占有涉案房屋。

　　至此，许XX钱房两空，七旬老翁何去何从?

　　确定诉讼方案、放手一搏、大胆起诉

　　对于深圳法院历来回避小产权房买卖纠纷的做法，笔者深感无奈。然，对于年过七旬的许XX而言，若不尽快处理，难道要等到其百年后才来处理吗?既如此，不如放手一搏。

　　分析本案，鉴于涉案房屋已被多次转手，法院亦认定最后一手买家系合法占有，唯有主张解除合同，在认定买家无法返还房屋的事实基础上，要求买家以后手转让价赔偿卖家损失。

　　2020年底，郑律师接受许XX委托，启动诉讼程序。

　　一审判决：认定合同有效，但以诉讼时效为由驳回我方全部诉求。

　　一审阶段，郑律师检索了大量的案例，并向法院提交了数份涉及小产权房合同效力的相关判例，力求法院切实对本案进行实体审理。同时针对被告方提出的诉讼时效问题予以反驳并进行论述，强调不应混淆解除时效与诉讼时效的概念。

　　2020年9月，一审法院作出判决，认定小产权房买卖合同有效，但以超过诉讼时效为由判决驳回我方的诉讼请求。

　　针对合同效力问题，一审判决观点认为：关于案涉《房产转让协议书》是否有效，虽然案涉房屋被法院生效判决认定为未取得不动产权证或未办理合法报建手续的建筑物，但原、被告签订《房产转让协议书》未违反法律强制性规定，当事人在签订协议时对案涉房屋有无处分权不影响合同效力的认定，故《房产转让协议书》有效。

　　郑律师认为，认定合同有效，也就一句话的事儿，自然也无需过多论述。虽然我方一审败诉，但一审法院对小产权房合同效力的认定值得肯定。

　　二审判决：撤销一审判决，改判解除合同、买家赔偿卖家损失

　　二审阶段，郑律师继续针对诉讼时效问题和赔偿损失问题发表代理意见，强调我方诉求系解除合同，解除权的行使并未超过解除时效，基于合同解除后提起的赔偿损失诉求更未超过诉讼时效。

　　2023年3月，深圳中院作出终审判决，撤销一审判决，改判支持我方诉讼请求。