物业服务合同纠纷

山西省大同市平城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）晋0213民初6081号

原告：齐X，男，汉族，1991年10月15日出生，无业，住大同市平城区。

委托诉讼代理人：丁剑，山西XX律师。

被告：山西XX公司，住所地山西省大同市平城区南环路南XX。

法定代表人：陈X，系该单位经理。

被告代理人：张XX，男，汉族，1987年11月28日出生，系该公司员工。

原告齐X与被告山西XX公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告齐X的委托诉讼代理人丁剑、被告山西XX公司的委托诉讼代理人张XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告齐X向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告垫付的电梯修理费用7100元，房屋鉴定费用5000元；以上合计：12100元；二、对房屋共用部分：屋面排水沟防水卷边进行修复完善；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为大同市复地御澜湾1期五楼二单XX业主，2020年7月大同市平城区恰逢大雨天气，降水量增加。被告物业公司未及时对房面排水沟进行清理，导致低洼处存水，致使雨水渗漏到电梯间，使电梯出现故障。原告发现故障后多次上报被告物业管理公司，但被告一直迟迟未予以修复。原告因家庭成员腿脚不便上下楼困难，无奈自行对电梯进行修复。原告与被告签订物业管理服务合同，根据合同第十条、第二十一条之规定，被告应对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理，未达到管理服务质量约定目标的，逾期未改正给原告造成损失的，被告应承担相应法律责任。综上，被告违反合同约定，给原告造成相应损失，请法庭在查清事实的基础上支持原告的诉讼请求。

被告山西XX公司辩称，双方存在物业服务合同关系，对原告诉求不认可。原告诉求电梯为私有财产并非公共区域，电梯是房屋的配套设施，电梯损坏原因是漏水造成的，漏水是因原告违规装修导致没有修理，房顶天沟地漏堵塞，造成积水漫过屋顶防水卷边，造成漏水。原告在电梯正上方违规搭建阳光房，应当由原告自行承担责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷予以佐证。

本院经审理查明事实如下：原告系大同市平城区复地御澜湾1期五楼二单XX业主，被告为该小区提供物业服务。2020年7月，案涉房屋雨后屋顶房面排水沟未及时清理导致存水漫过防水卷边后，致使雨水渗漏到电梯间，电梯出现故障。原告向被告主张修理电梯未果后，原告出资对电梯故障进行维修。

事故发生后，原告委托大同市XX公司对房屋安全性申请鉴定，2020年8月8日，该机构出具鉴定报告，载明对房屋安全性评定为B级，案涉房屋基本符合安全适用要求，主体结构基本满足房屋安全性正常使用要求；并提出检测建议：屋面排水沟防水卷边做至屋檐下，屋面排水沟排水坡度畅通（现有低洼存水处）不应存水，尽快修复电梯，使住户正常出行。

本案争议焦点为，被告是否应当修复屋面排水沟防水卷边并承担原告电梯的修理费用，本院认为，原告提供物业服务合同和电梯维修发票，被告辩称原告在电梯正上方违规搭建阳光房，并改造落水管，应当由原告自行承担修理费用，并提供违规整改通知书及免责声明、工作人员维护屋顶照片、装修工程竣工验收记录。本院认为，《物业服务合同》第二条第一款约定，物业管理区域内，乙方（被告）提供的物业管理服务包括，物业共用部位的维修、养护和管理；本案案涉房屋面属于物业管理区域范围，物业服务管理公司应当尽到妥善维修的义务，房屋面本质属性为公共区域，被告应定期对屋面的排水地漏进行维护和修缮，故本院对原告主张被告对房屋共用部分屋面排水沟防水卷边进行修复的诉讼请求予以支持。

被告辩称因原告违规搭建阳光房致使工作人员至屋顶存在安全隐患，本院认为，被告后期可以到达案涉屋面并对屋面排水进行维护，原告违规搭建阳光房并不构成被告免除对其物业管理区域公共区域的维修义务，被告提供的与原告签订的免责条款中约定“因五六楼南北阳台封闭进行了拆改，因改造造成产权不能正常办理及影响小区其他业主的正常生活等，均由业主承担全部责任”，该免责条款约定免除的是产权不能正常办理及影响小区其他业主的正常生活的情形，并不适用本案的情形；被告辩称原告改造落水管，应由原告自行承担责任，本院认为，因被告在后期对屋面的排水清理正常进行，故屋面排水不畅的原因并非被告所认为的原因，本院对被告的抗辩意见不予采纳。物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，原告作为业主履行了缴纳物业费义务，被告应当按照合同约定履行相关义务。本案被告没有及时履行屋面排水的清理义务导致屋面雨后积水漫过防水卷边后，雨水渗漏到电梯间致使电梯出现故障，故被告应对原告的电梯损失承担赔偿责任。原告提供的维修费发票可以证实原告实际支出电梯修理费7100元，本院对原告主张被告赔偿原告电梯修理费7100元的诉讼请求予以支持。

关于本案鉴定费是否应由被告承担的焦点问题，原告提供的鉴定报告是对房屋安全性鉴定，鉴定结论关于房屋安全性评定为B级，案涉房屋基本符合安全适用要求；鉴定结论中提出的三个检测建议：屋面排水沟防水卷边做至屋檐下，屋面排水沟排水坡度畅通（现有低洼存水处）不应存水，尽快修复电梯，使住户正常出行；本院认为，房屋安全性鉴定与本案无关联性，原告申请房屋安全性鉴定系其自行扩大的损失；因鉴定结论中的检测建议的结论本院予以采信，故本院酌定原告自行负担鉴定费2500元，由被告负担鉴定费2500元。

综上，依据《物业管理条例》第三十五条之规定，判决如下：

一、被告山西XX公司于本判决生效之日起十日内对房屋共用部分屋面排水沟防水卷边进行修复；

二、被告山西XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告齐X电梯修理费7100元；

三、被告山西XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告齐X鉴定费2500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计51元，由原告负担11元，由被告负担40元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。

审判员　周XX　　超

二〇二一年十一月二十三日

书记员　    张XX