房屋租赁合同纠纷

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终12762号

上诉人（原审第三人）：北京XX公司

委托诉讼代理人：马X，北京XX律师。

委托诉讼代理人：鲁XX

被上诉人（原审被告）：隋XX

被上诉人（原审原告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：刘蔓萍，北京XX律师。

委托诉讼代理人：刘XX，北京XX实习律师。

上诉人北京XX公司（以下简称蓝山XX）因与被上诉人隋XX、北京XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初7223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人蓝山XX委托诉讼代理人马X、鲁XX，被上诉人隋XX，被上诉人XX公司委托诉讼代理人刘蔓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

蓝山XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、蓝山XX对于隋XX不按时缴纳租金的处理方法并不存在过错。1.蓝山XX不存在故意规避执行行为。2.蓝山XX于2020年12月15日就告知隋XX缴纳下一期租金，2020年12月29日告知其变更账户，在此期间隋XX并未将租金支付至原账户，且其如对变更账户有异议其可以进行交涉或直接按照原账户进行履行，蓝山XX也未拒绝隋XX向原账户继续履行。隋XX不但未按时支付租金，其未通知蓝山XX，自行与顺义区执行法院联系，要求租金直接支付至法院，为逃避其逾期支付租金的行为。但顺义法院于2021年1月6日向其送达协助执行通知书后，隋XX仍未按照蓝山XX与隋XX签订的租赁合同约定时间足额缴纳租金。隋XX多次违约，导致蓝山XX解除与其的租赁合同应受法律保护。3.按照蓝山XX与隋XX签订的租赁合同及补偿协议，隋XX逾期支付租金及滞纳金，无论金额大小，蓝山XX均有权解除双方签订的合同，至今隋XX也未向蓝山XX支付滞纳金，蓝山XX有权解除双方的租赁合同。二、根据实际情况，蓝山XX与隋XX之间的合同客观已不可能继续履行。蓝山XX与隋XX解除合同后，蓝山XX已将租赁物，分别对外进行出租，其他租户已经向蓝山XX缴纳租金并对租赁物进行装修经营，客观上已不存在继续履行的可能。三、对于XX公司，蓝山XX一直同意按照其与隋XX签订的租赁合同约定的条件，继续使用涉案租赁物。四、对于隋XX支付给法院的款项，蓝山XX亦同意向隋XX进行返还。

XX公司辩称，同意一审判决，不同意蓝山XX的上诉请求。

隋XX辩称，同意一审判决，不同意蓝山XX的上诉请求。

XX公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令继续履行合同并恢复供电；2．判令第三人蓝山XX履行配合XX公司办理售电业务；3．判令隋XX、蓝山XX赔偿XX公司损失（2021年2月3日半日经营损失22527元，2021年2月4日至2月7日损失12500元，2021年2月20日至2月23日损失13745元，2021年2月24日至2021年3月25日起以每日4800元为标准计算，2021年3月26日起以每日6720元为标准计算至通电之日止）；4．判令隋XX、蓝山XX就上述损失承担连带赔偿责任；5．本案诉讼费由隋XX、蓝山XX承担。

一审法院认定事实：2009年9月9日，乙方北京XX公司与甲方隋XX签订《蓝山国际租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市顺义区空港工业区B区裕安路x号蓝山XX东楼的1889平方米出租给乙方使用，乙方以此房屋开办营业性餐厅。承租单位的租赁期为14年零11个月，合同自2010年1月1日起，至2024年11月30日终止，共计179个月。

2021年2月23日，北京XX公司出具《证明》，内容为：兹证明我单位与隋XX于2009年9月9日签订的《蓝山国际租赁合同》，该合同的实际履行方系北京XX公司。由于该司在2009年9月合同签订时处于筹备阶段，未曾成立，遂暂以我司名义与隋XX签订合同。特此证明。

XX公司、隋XX确认《蓝山国际租赁合同》的承租人系XX公司。隋XX确认XX公司已依约给付当期房租。

2017年8月，甲方蓝山XX与乙方隋XX签订《补充协议》，约定：二、根据《租赁合同》第九条第四款第一项，不按照约定支付租金超过30日的甲方有权单方解除合同。只要租金本金和滞纳金欠交天数超过30天（无论数额大小），均视为乙方无条件自动撤出合同，甲方有权与其项下的租赁企业重新签订租赁合同。

2018年7月23日，甲方蓝山XX与乙方XX公司签订《协议》，约定：鉴于2018年7月23日甲方蓝山XX与乙方XX公司就甲方位于顺义区空港工业区B区裕安路x号蓝山XX配套楼大鸭梨一楼部分面积出租盖章办理营业执照事宜，经双方友好协商，乙方同意借给甲方三年期免息借款人民币300万元，特签订补充协议。一、甲方同意为乙方承租的顺义区空港工业区B区裕安路x号蓝山XX配套楼大鸭梨一楼部分面积出租乙方作为餐饮服务经营使用，并提供办理营业执照和消防的所需手续及（甲方盖章）等事宜。二、乙方同意借给甲方人民币300万元整。三、乙方于2018年7月23日通过银行账户向甲方银行账户转账人民币300万元整。四、借款期限三年（自2018年7月23日至2021年7月22日），借款期限内免息。五、还款期限：甲方应于2021年7月22日向乙方一次性还款人民币300万元整，逾期未还的，按未还款总额、按年化单利10％开始计算利息，直至付清为止。六、如逾期还款，乙方有权将此借款连本带利折抵乙方与出租方（隋XX）房租，甲方认可此笔借款连本代利系出租方（隋XX）应交付的房租。七、甲方认可大鸭梨与二房东（隋XX）之间签订的租赁合同，如果甲方与隋XX之间发生任何合同纠纷与大鸭梨无关，任何一方继续履行原有合同及租赁价格。

2021年1月1日，蓝山XX李文广通过微信向隋XX发送《告知函》，内容为：现查您本期的蓝山国际房屋租金和物业管理费尚未缴纳。我方物业管理从2020年1月1日起交接转换，为保证资金交割和物业管理服务的正常运转，本期房屋租金和物业管理费停止向蓝山XX公司银行转账汇款，您须以转账支票交到北京XX公司物业现场办公室，或以网银（柜台）汇款至物业管理受托方北京XX公司账户（开户行和账号见此前通知）。以上两种支付均要求于2021年1月1日内支付，如逾期我方将通知您纠正违约。如您在1月2日内尚未付款，我方将采取相应的停电措施，产生的后果概由您负责。

2021年2月1日，蓝山XX李文广通过微信向隋XX发送《关于撤销租赁合同的通知》，内容为：隋XX先生：按您与我北京XX公司于2009年7月28日签署的《蓝山国际租赁合同》以及之后至2019年5月3日之间的各项补充协议，您应于2021年1月1日前交纳我公司本年度上半年（1月至6月）租金（包括场地租赁费和综合物业服务费）142万元。又您应按顺义区人民法院此前有关指令将上述租金实行冻结保全，存缴到法院指定银行户头。鉴于自2021年1月1日至2021年1月30日24时，我公司指定银行账号未收到上述租金款和您本人向法院指定银行存缴租金款的银行业务回单复印件，并经调查您向法院指定银行存缴的租金金额不足，以上均触发了租赁合同单方面解除（退出）的条件。根据《蓝山国际租赁合同》第九条合同解除条件第四款第1项的约定和2017年8月20日的补充协议第二条的约定，为此自2021年2月1日时起，我公司终止并永久解除撤销您我双方的租赁合同，请您在一周内完成租赁场地全区域清偿，移交我公司。同时我公司继续保留追究您违约造成我方损失的一切权利。

2021年2月1日，蓝山XX出具《公告》，内容为：各有关商户：因蓝山国际南XX的承租人未能在规定的时间内足额支付2021年度上半年租金，根据我公司与当事人之间的租赁合同有关违约条款的约定，我公司自2021年2月1日其依法依规撤销该租赁合同并进行清场。自今日起该楼所有商户须停止营业，所受损失概由该楼第一承租当事人负责。清场具体事项请各商户负责人2月1日到物业管理办公室接洽。此公告。

2021年2月3日，蓝山XX出具《停电通知》，内容为：各有关电力用户：自2021年2月1日，我公司依双方租赁合同关于租金交纳的违约条款的约定，撤销了蓝山国际物业南XX承租人隋XX的租赁合同，对该楼进行清场管理。预定于2021年2月3日14时停止供电，请做好相应准备工作。

2021年2月4日，甲方（承租方）XX公司与乙方（出租方）北京XX公司（以下简称XX公司）签订《发电车租车合同》，约定2021年2月4日至2021年2月7日，乙方提供250KW发电车一辆，70平方国际电缆线50米，使用时间共计50小时。本合同共计租赁费12500元。

2021年2月6日，蓝山XX出具《告知书》，内容为：各有关商户：为蓝山国际物业有序健康运营，我公司按合同的约定，于2021年2月1日合理合法解除了与隋XX的租赁合同，同时隋XX与各商户之间的转租合同对我公司已经无实际意义。我公司决定有选择的直接与相互认可的商户接续签订租赁合同。当前春节、两会、抗疫对物业管理提出更高的要求。在政府部门的指导下，我公司对签署租赁合同做如下安排：一、今起10天为限，由各商户咨询、研判签约条件，确定是否在本物业继续经营和签订租赁合同。二、同意签署租赁合同的商户，可于2月18日前签署蓝山国际房屋租赁合同并同时交纳履约保证金、双方履行合同。租赁合同起始（起租）时间为2021年2月1日。三、不同意签署租赁合同的商户，可自动退出物业。至2月18日为最后期限，视为放弃承租权利，三日内清退房屋离场。此告知。

2021年2月19日，蓝山XX出具《通知》，内容为：大鸭梨烤鸭店：我公司依合同约定解除了与隋XX的租赁合同，按我公司关于各有关商户于2021年2月18日前接续签订租赁合同的告知书的期限和要求，你店未与我公司接续签署房屋场地租赁合同，此视同放弃在我公司蓝山国际的租赁经营权益，我公司将收回房屋。请你店今起停止营业，并在三日内撤出。此通知。

2021年2月20日，甲方（承租方）XX公司与乙方（出租方）XX公司签订《发电车租车合同》，约定2021年2月20日至2021年2月23日，乙方提供250KW发电车一辆，70平方国标电缆50米，使用时间共计65小时13分。本合同共计租赁费13745元。

2021年2月21日，蓝山XX出具《关于拆除外供电线路的告知函》，内容为：大鸭梨烤鸭店：我公司解除隋XX租赁合同，取消了这个有害无益的转租环节，并创造宽宏条件欢迎各有关商户无缝顺行过渡到新的租赁关系，但是你店未能在规定期限与我公司接续签订房屋场地租赁合同，客观上放弃了在蓝山国际继续经营的权益，我公司已经通知你店停止营业，退出经营场所。现你店无视基本的商业规则，无视电力运行安全规则，在变压器供电主回路没有实施物理断路的情况下，未经物业管理方和国家电网的审核备案，擅自外接发电装置继续经营。对此，我公司要求你店应立即拆除外供电线路，停止营业。同时为消除隐患、预防重大反送电事故，确保物业整个供电系统的安全和国家电网的安全运行，将对变压器端切断你店供电回路。因你店引入外电源造成的一切人身安全、消防安全、电力运行和其他可能的事故、损失，概有你店负责并承担法律责任。

2021年2月24日，甲方（承租方）XX公司与乙方（出租方）XX公司签订《发电车租车合同》，约定2021年2月20日至2021年／月／日，乙方提供200KW发电车一辆，70平方国标电缆50米，使用时间共计小时。

2021年3月26日，甲方（承租方）XX公司与乙方（出租方）XX公司签订《发电车租车合同》，约定2021年3月26日至2021年／月／日，乙方提供50KW发电车一辆，25平方国标电缆20米，使用时间共计小时。

诉争房屋自2021年2月3日下午14：30停电，至2月8日早来电。自2月20日早停电至今。蓝山XX第一次停电系电力检修，第二次停电系XX公司电卡没有金额了，蓝山XX拒绝向其卖电导致。XX公司、隋XX均主张两次均为蓝山XX恶意停电。

停电后，XX公司李XX店长通过微信与隋XX联系恢复供电事宜。

李XX在收到关于发电车的通知后，向蓝山XX鲁XX发送短信，告知其不认可相关内容，同时保留起诉其侵权行为及赔偿损失的合法权益。

XX公司向XX公司给付2021年2月5日至2021年4月16日期间发电车租金共计184000元。

2021年1月6日，一审法院作出（2020）京0113执9187号执行裁定书，内容为：冻结、扣留、划拨你（单位）应支付给被执行人北京XX公司的租金（以五千〇八十九万二千四百〇八元金额为限）。

2021年1月6日，一审法院作出（2020）京0113执9187号协助执行通知书，内容为：隋XX：……请协助执行下列项目：一、冻结、扣留、划拨你（单位）应支付给被执行人北京XX公司的租金（以五千〇八十九万二千四百〇八元金额为限）。二、将上述款项汇至一审法院账户，账户信息如下：……

后隋XX于2021年1月20日通过食全管家（北京）供应链管理公司向一审法院缴纳案款500000元；于2021年2月1日通过食全管家（北京）供应链管理公司向一审法院缴纳案款700000元；于2021年2月8日通过食全管家（北京）供应链管理公司向一审法院缴纳案款100000元；于2021年2月10日通过食全管家（北京）供应链管理公司向一审法院缴纳案款40000元；于2021年2月11日通过食全管家（北京）供应链管理公司向一审法院缴纳案款80000元。

XX公司提交后沙峪店1月27—2月10日晚市流水明细，拟证明XX公司因停电损失的数额为22527元。隋XX对该证据真实性认可。蓝山XX对该证据真实性不认可。

蓝山XX提交房屋租赁合同四份，拟证明蓝山XX已经将涉案房屋及场地对外出租。虽然对外出租，但XX公司如同意与蓝山XX签订合同，蓝山XX可以进行协调。XX公司认为该组合同签订系蓝山XX的违法行为，不认可其证明目的。隋XX对该组证据证明目的不认可，认为诉争房屋已经查封，再签订租赁合同不合法。

一审法院认为，XX公司与隋XX之间形成的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行合同。

本案的争议焦点为隋XX与蓝山XX的房屋租赁合同是否已于2021年2月1日解除。首先，蓝山XX与隋XX之间的合同无法正常履行的原因在于蓝山XX要求隋XX变更租金给付方式。经综合审查，一审法院认为蓝山XX要求隋XX变更合同履行方式系为规避一审法院（2020）京0113执9187号一案的强制执行措施。故一审法院认为蓝山XX要求变更租金支付方式的行为不妥。其与隋XX之间的合同无法正常履行，蓝山XX存在过错。其次，经一审法院通知，隋XX至2021年2月11日共向一审法院缴纳案款XXX元。即隋XX于2021年2月11日履行完毕其合同义务。虽然隋XX履行其合同义务超过合同约定时限，但其超期给付系因蓝山XX要求变更支付方式，亦因蓝山XX未向一审法院缴纳全部执行案款而隋XX代其缴纳所导致。最后，审查蓝山XX于2021年2月1日向隋XX发送的《关于撤销租赁合同的通知》中，“并经调查您向法院指定银行存缴的租金金额不足”，可以知晓蓝山XX已经通过一审法院了解隋XX已缴纳案款的情况。那么，蓝山XX亦可以在隋XX向一审法院缴纳XXX元案款后知晓相关情况。而在蓝山XX明确知晓隋XX已缴纳案款的情况下，自2021年2月1日至今，并未返还隋XX自蓝山XX主张的合同解除之日以后的租金。综上，一审法院认为蓝山XX于2021年2月1日向隋XX送达的通知，不发生双方合同解除的法律效果。即隋XX与蓝山XX的房屋租赁合同并未于2021年2月1日解除。

就XX公司的诉讼请求，因蓝山XX与隋XX的合同并未解除。隋XX具备与XX公司继续履行诉争合同的权利基础。故诉争合同应继续履行。断电系因蓝山XX不配合大鸭梨售电办理售电业务导致，又因诉争合同正常履行过程时即由蓝山XX向XX公司协助供电，且蓝山XX配合售电可以减少各方损失，故蓝山XX应配合XX公司办理售电业务。就XX公司要求隋XX、蓝山XX连带赔偿供电损失一节，审查XX公司提交的证据，法院据其实际向发电车出租人的付款情况确认截至2021年4月15日损失金额共计184000元。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。供电损失虽系蓝山XX导致，据前述法律规定，该损失应由诉争合同出租人隋XX向XX公司赔偿。隋XX履行赔偿义务后，有权向蓝山XX追偿。因法院难以据XX公司提交的流水明细，确定其主张的营业损失金额，就XX公司主张的营业损失，法院不予支持。

据此，一审法院判决：一、确定北京XX公司与隋XX继续履行2009年9月9日北京XX公司与隋XX签订的《蓝山国际租赁合同》；二、北京XX公司配合北京XX公司办理售电业务；三、隋XX于判决生效之日起七日内赔偿北京XX公司供电车租赁费损失十八万四千元；四、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。如果隋XX未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百九十九元，由隋XX负担，于判决生效之日起七日内给付北京XX公司。

本院二审期间，XX公司提交顺义区人民法院查封公告，证明蓝山XX与其他商户签订的合同是逃避法院执行的行为，不应认定为有效，更不足以证明蓝山XX与隋XX之间的合同无履行可能。蓝山XX认可证据的真实性，但对证明目的不认可，认为蓝山XX与其他商户签订的租赁合同与本案无关。而且并不存在规避执行的行为。如果有规避法律执行的行为，执行法院会另行对蓝山XX进行处罚。蓝山XX已经与其他商户对标的物达成了新的租赁合同，并且已经交付使用。故客观上，蓝山XX与隋XX之间的合同已经不可能履行。隋XX同意XX公司的意见，认为蓝山XX和商户签的合同是查封之后签的，不合规不合法。

本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。

本院认为，XX公司与隋XX之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行合同。蓝山XX上诉主张其与隋XX之间的房屋租赁合同已经解除，系因隋XX在2月1日之前未足额缴纳租金所致。隋XX主张系因2021年初应当交纳房租时蓝山XX私自变更账户。由于双方在合同中明确约定了打款账户，是因为蓝山XX该账户被查封，才变更账户，后隋XX通过蓝山XX的债权人联系执行局，最终将款项交到执行庭。综合隋XX的上述陈述以及顺义法院（2020）京0113执9187号执行裁定书，可见蓝山XX与隋XX之间的合同未能够正常履行的主要原因在于蓝山XX要求隋XX变更租金给付方式。且从本案全案情形可以认定，蓝山XX所要求隋XX变更合同履行方式系为规避法院强制执行措施，故对于双方之间的合同无法正常履行蓝山XX显然存在过错。结合隋XX至2021年2月11日已经全额缴纳租金的情况，一审法院认定蓝山XX2021年2月1日向隋XX送达的通知，不发生双方合同解除的法律效果，并无不当。在此基础上，XX公司与隋XX之间的合同应当继续履行，原审法院综合考虑合同履行实际情况，判令蓝山XX配合XX公司办理售电业务，是基于对各方利益的考量，处理较为妥当，本院予以维持。

综上所述，北京XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4398元，由北京XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　杨　夏

二〇二一年十月二十七日

法官助理　　史晓霞

法官助理　　李XX