购买房屋被查封，执行异议可成功

异议人（案外人）：王XX，女，汉族，1982年9月12日出生，住安徽省涡阳县。

委托代理人：孙富强，安徽XX律师。

原案申请人：史XX，男，汉族，1965年9月21日出生，住安徽省涡阳县，公民身份号码342XXXX6509××××。

原案被申请人：孟XX，男，汉族，1977年1月12日出生，住安徽省涡阳县，公民身份号码342XXXX7701××××。

在本院执行史XX与孟XX民间借贷纠纷一案过程中，案外人王XX对位于涡阳县××道××小区××幢××号住宅提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

异议人称，2017年6月22日异议人支付20000元定金购买孟XX位于德铭小区11号楼10层西户120平方米的房屋，同年6月26日双方签订房屋买卖协议，约定王XX以516000元购买孟XX位于德铭小区11幢一单元10楼西XX。王XX于2017年6月27日支付200000元，同年6月30日233800元，另支付50000元现金，当日双方又对合同增加一条违约条款，付款时孟XX给异议人优惠2200元，实际应付513800元，目前已付503800元，尚有10000元过户押金未付，异议人同意将剩余房款交付法院执行。合同签订后孟XX即将房屋交付异议人使用。交房后异议人多次催促办理过户手续，但孟XX一直不予配合。涡阳县人民法院依（2022）皖1621执955-1号民事裁定书查封案涉财产，侵害了异议人权益，应中止对该房的执行。

经审查查明，史XX与孟XX、申进军民间借贷纠纷一案，本院经审理后作出的（2021）皖1621民初9484号民事判决已发生法律效力。由于孟XX未履行义务，史XX申请执行。执行过程中，本院作出（2022）皖1621执955-1号执行裁定于2022年3月10日查封登记在孟XX名下位于涡阳县××小区××幢××号住宅［不动产权证书号：皖（2021）涡阳县不动产权第0××6号］，期限三年。

另查明，2017年6月22日王XX支付20000元定金购买孟XX名下位于涡阳县××小区××幢××号住宅，同年6月26日双方签订房屋买卖协议，约定合同价款为516000元。2017年6月27日郑X以转账方式向孟XX银行账户转入200000元，同年6月30日王XX以转账方式向孟XX银行账户转入233800元，双方对合同违约条款进行补充约定，并口头约定合同价款变更为513800元，当日孟XX将房屋交付王XX占有使用。次日王XX向孟XX支付50000元现金。

再查明，郑X与王XX系夫妻关系。案涉房产进行物权登记后，王XX或自己、或通过买卖中间人马X要求孟XX办理变更登记，但孟XX未予协助办理。另在本案审查期间，王XX将剩余价款10000元交付本院。

以上事实，有本院（2022）皖1621执955-1号执行裁定、涡阳县不动产登记中心查档证明、房屋买卖协议、收条、金融机构记账凭证、客户回单、收据、海特管道天然气供气合同、燃气及水电费缴费凭证、订货合同、出库及交货单、证人马X的证言、安徽省涡阳县公证处（2022）皖涡公证字第620号公证书予以佐证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王XX在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有不动产，并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，另外未办理过户登记亦非因王XX原因所致，因此王XX享有的权利足以排除对涉案不动产的执行。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止本院（2021）皖1621民初9484号民事判决作为执行依据案件对涡阳县××小区××幢××号住宅［不动产权证书号：皖（2021）涡阳县不动产权第0××6号］的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长张立

审判员李涛

审判员李松

二〇二二年五月三十日

书记员张XX