案情简介:2021年12月,购房者小X到某房XX公司的楼盘看房。在现场,小X向销售人员如实告知个人及家庭经济基础、信贷情况,并明确表示需要以按揭贷款形式购房,且贷款额度不低于房屋总价的80%。现场销售人员反复向小X承诺向银行申请按揭贷款80%没问题。在现场销售人员的催促下,当天小X支付了购房定金,截至2022年1月累计支付了购房款30万元。
之后,房XX公司陆续向小X收取了契税款、维修基金、代办按揭费。2022年5月,销售人员告知银行批准的贷款额度为房价款的70%。小X多次与销售人员沟通,提出在按照原承诺的贷款方案的前提下继续履行合同或者退房退款,遭到房产公司的拒绝。2022年12月,房产公司向小X发出合同解除通知。2023年3月,房产公司申请商事仲裁,要求小X支付相当于房产总价10%的违约金。
案件分析:开发商与小X签订的《商品房预售合同》中,约定了开发商不承担办理贷款的责任、如果贷款审批未足额通过,小X应在指定期限内补足购房款、除非公司书面确认,否则对销售人员的承诺不予认可。单纯从内容上看,合同约定对小X显然是不利的。但律师接受委托后,认为《商品房预售合同》是开发商提供的格式文本,开发商有提示、说明的义务,且部分条款加重了小X的责任,应属无效条款。且开发商的销售人员在合同签订过程中明确向小X承诺可以贷款80%,存在履行瑕疵。再者,合同解除后,市场行情上涨,开发商的损失可以填补。
裁判结果:解除合同,开发商向小X退还购房款,小X向房产公司支付违约金5万元。
律师提醒:1、开发商提供的《商品房买卖合同》一般都是提前印制好的格式文本,消费者要仔细阅读重要条款,尤其是专项约定的内容。2、多数销售人员为了促成合同签订,会做一些夸大的承诺,消费者要仔细甄别,同时要保存相关证据。3、市场行情变化较快,购房前也要谨慎衡量。