上海市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

原告：崔XX，男，1972年9月4日出生，汉族，住江苏省南通市开XX。

委托诉讼代理人：金XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：姜振华，北京XX实习律师。

被告：史XX，女，1995年4月8日出生，汉族，户籍地安徽省枞阳县。

委托诉讼代理人：陈XX（系史XX丈夫），男，户籍地辽宁省朝阳县。

被告：陈XX，男，1994年5月20日出生，汉族，户籍地辽宁省朝阳县。

原告崔XX与被告史XX、陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2022年2月21日公开开庭进行了审理。原告崔XX的委托诉讼代理人金XX、姜振华，被告陈XX暨被告史XX的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告崔XX向本院提出诉讼请求：1、确认崔XX与史XX订立的《房地产租赁协议》于2021年9月30日解除；2、要求史XX、陈XX将擅自在上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）铺设的地板拆除并立即搬离系争房屋；3、要求史XX、陈XX支付自2021年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费标准按照每月11,800元计算）；4、要求没收史XX支付的租赁保证金8,500元。事实与理由：崔XX与史XX于2019年3月31日就系争房屋订立《房地产租赁协议》，约定租期五年，自2019年4月10日起至2024年4月9日止，同时约定承租人应按照物业交接时的现状使用，如需重新装修或变更原有设施，应事先征得出租人的书面同意，租赁期满根据合同约定承租人必须恢复原状；承租人在租赁期限内，未经出租人的书面同意，不得将承租物业全部或部分转租给第三方。合同订立后，史XX未经崔XX书面同意，对系争房屋重新进行了装修，在原有地板上铺设了一层复合地板，并将系争房屋擅自转租，崔XX发现后及时制止，史XX的丈夫陈XX也承认了转租事实。崔XX于2021年9月30日向史XX、陈XX发送了解除通知，正式通知解除合同并要求二人在收到通知书之日起十日内，清退系争房屋内物品后将系争房屋归还给崔XX，但史XX、陈XX未予理睬。史XX与陈XX系夫妻关系，支付租金等租赁事宜均由陈XX与崔XX沟通对接，目前系争房屋亦由史XX、陈XX使用，因此要求史XX、陈XX共同支付房屋使用费。

史XX、陈XX共同辩称，不同意崔XX的全部诉讼请求。史XX、陈XX在史XX与崔XX订立租赁合同时尚未登记结婚，此时陈XX是作为居间方在租赁合同上签字，目前系争房屋由史XX、陈XX夫妇实际居住使用，二人没有将系争房屋转租给案外人，由于系争房屋内设施设备有损坏，因此为了有更好的居住环境，对系争房屋进行了装修，确实在原有地板基础上铺设了一层复合地板，因装修后有甲醛，而史XX正处于孕期，因此其二人让朋友短暂居住，但从未向朋友收取租金也没有签订过转租合同，其二人在史XX生产前夕搬回了系争房屋居住至今，承租系争房屋至今产生的物业费均是史XX支付的。

本院经审理认定事实如下：史XX与陈XX系夫妻关系，二人于2019年8月7日登记结婚。

2019年3月31日，崔XX（系崔XX妹妹）代崔XX（出租方、甲方）与史XX（承租人、乙方）订立《房地产租赁协议》，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方作住宅使用，建筑面积110.08平方米；租赁期限自2019年4月10日至2024年4月9日；租金每月8,500元，此租金不含物业管理费，付款方式押一付三；租赁保证金8,500元，甲方应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，乙方交还物业并已结清租金、电话费、水电费、煤气费等应付款项后三天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方；乙方于每下期房租到期前，提前七日向甲方交付租金；乙方应依物业交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门（包括该物业管理机构）办理申报手续，须办妥有关手续后方可进行，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方在租赁期限内，未经甲方的书面同意，不得将承租的物业全部或部分转租给第三方或与第三人互换物业使用或以其他变相方式供第三人使用；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将物业及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在物业中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；乙方于签订本合同后，未经甲方同意，擅自提前解约或有其他严重违约行为，致本合同无法履行的，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；甲方如果卖房提前2个月通知乙方，乙方如果不继续租提前2个月通知甲方，不作双方违约金，甲方有权利每年来看房两次，须提前跟租客预约，乙方不得将房屋群租（不得超过4个月），甲方卖房提前通知乙方，乙方不得阻拦，甲方在租赁期前2年不卖房，后三年租金价格为8,800元。该协议落款处居间方一栏载有“上海XX有限公司”的印章，经办人处载有陈XX的签名。

合同订立后，崔XX将系争房屋交付给史XX，史XX向崔XX支付租赁保证金8,500元。租赁期内，史XX支付租金至2022年4月9日。

崔XX与陈XX之间的微信聊天记录显示：2021年9月24日，崔XX“明天下午两点看房，在吗？”，陈XX“我联系下，晚点回复您”，陈XX“崔XX，里面租客在北京出差，要周日才能回来，要不你跟客人说一下，下周末或者其他什么时间，我到时候来约，谢谢”，崔XX“你这坑人了”，陈XX“刚好赶上房客出差，你要么跟中介说一下，下周末？”。

2021年9月30日，崔XX通过微信向陈XX发送了“解除通知书”，内容主要是史XX、陈XX在租赁期内擅自将租赁房屋进行转租给第三方、重新装修等行为，已经构成根本违约，现请史XX、陈XX在收到本通知书10天内，及时清退房屋内物品，将房屋归还给崔XX。

史XX承租系争房屋过程中，在原有地板上铺设了一层复合地板。

截至本案开庭之日，史XX、陈XX尚未将系争房屋返还崔XX。

审理中，崔XX向本院提交了其与陈XX之间于2021年9月5日的对话录音以证明陈XX承认未经同意将系争房屋转租。该录音中崔XX表示“你看我们这个约定都很清楚，我提前两个月通知你，租赁前两年我不卖房，对吧，提前两个月通知你，我们不作违约处理，那还说什么呢，我们合同约定了也非常清楚。”陈XX“那我不是装修了嘛。”崔XX“那你得征得我书面的同意，我没有同意，你都没有跟我讲过你装修，再者你这个转租给别人我也不知道，你也没跟我讲，而且这我也无所谓，你要租给别人两万，我都不管，你要是直接跟我讲，我也不会拦着你，这我能理解。”陈XX“因为我装修好了，有甲醛我小孩没法住，所以我想先租一下，然后再过来住，但是租嘛，都要一年一租。”崔XX“你租的这个人是谁？”陈XX“我做中介的，肯定是我找的人。”崔XX“你跟他签的合同是多长时间？”陈XX“今年四月份到明年四月份。”崔XX“那你还早呢，这才九月份。”陈XX“对啊，刚好是我二月份才装修好的，我就寻思先找个租客租掉，我不可能一直空在那里放味道，那不划算，那我就大概放了放除甲醛就租给他了，到时候我再过来住，那也是赶巧了，你早点跟我说我也不装了，我花这钱干嘛，你理解我一下嘛，我帮你卖不就好了，我自己花钱，跟他合同没到期就把合同解除。”崔XX“我没说不让你卖，但是你要我单独委托给你一家卖，你觉得我想卖房的这样合适吗，这样不合适，XX他不仅是两湾城里面推，他是全市推。”……崔XX“我觉得我们现在需要签一个解约书。”陈XX“解约书可以啊，那你得委托给我卖。”崔XX“我委托给你卖的。”陈XX“那万一被XX卖掉了呢，那我不是损失了吗？”崔XX“你损失在哪里呢？”陈XX“我让人家走不要给人家钱吗？人家租客租约还没到期呢，但是这跟你没关系，那我得考虑我自己你说对不对？”崔XX“那你这是转租的，你光考虑过你，你考虑过我吗？你还有什么损失？”陈XX“东西都放着也用不了了，我自己也没办法住了。”……陈XX“我的意思是，这个房也蛮好的，你认为你快点卖，我这里也帮你房子腾空。”……陈XX“这个租期也没到。”崔XX“但是现在已经满足解约条件了。”陈XX“那我现在自己搬回去住。”崔XX“我现在要卖房，跟你搬回去有什么意义？”陈XX“我可以配合你看房，但是XX的我不接待，要不然他找我合作，要不然恕不接待。”……崔XX“我给你两个月时间呀。”陈XX“你不管给我两个月一个月，租客那儿没到期我一样是要赔钱的。”……崔XX“我刚才给你讲清楚了，要么两个月之后解约，第二我只让你和XX卖，第三家再找我我不接待，第三如果XX愿意接受租约，那我没意见，但如果说下家真的不接受，那我也没办法，如果下家不愿意带租约卖，那你现在订立的这个合同损失，我来赔，没问题吧。”陈XX“这个我自己处理，不用你赔的，没问题，我一分钱都不用你赔，我的意思就是你委托给我卖，大家开开心心的就结束了。”……陈XX“找不到了，但是四月份到期，我跟人家说人家也有权利接受，也有权继续履行下去。”史XX、陈XX针对上述录音表示，对于录音真实性无异议，但是陈XX该日上午喝过酒，为了获得出售系争房屋的独家委托权才故意称将系争房屋转租，该段录音中崔XX一方要求陈XX出具转租合同，陈XX因为没有转租合同只能说找不到了。

审理中，史XX、陈XX针对崔XX与陈XX之间的微信聊天记录先是解释称租客是指史XX，系史XX在北京出差，其后又解释称该说法系托词，实际是不想配合崔XX一方看房，经常发生中介约好看房时间而未按约前来的情况。

审理中，崔XX向本院提交了若干网站截图以证明系争房屋所在小区相似面积房屋的市场租金上涨情况，史XX、陈XX对该证据无异议，认为崔XX正是因为房租市场价上涨的原因欲提前解除合同。

本院认为，崔XX与史XX订立的《房地产租赁协议》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。《房地产租赁协议》明确约定未经崔XX的书面同意，史XX不得将系争房屋转租给第三方，关于史XX是否存在转租的违约行为，可从崔XX与陈XX之间的谈话录音和微信聊天记录进行分析，在2021年9月5日的谈话录音中，陈XX明确承认了与案外人订立了转租合同以及转租租期自2021年4月至2022年4月，嗣后2021年9月24日的微信聊天记录中，陈XX再次表示因系争房屋内租客在北京出差而无法看房。至于史XX、陈XX针对谈话录音解释称系陈XX酒后所述以及系为了拿到独家委托随意称转租，陈XX于谈话中意思表达独立清晰明确，其解释显然有违常理且缺乏依据，针对微信聊天记录，史XX、陈XX于审理过程中的陈述更是前后不一、难以自圆其说，有违诚信原则，本院难以采信。因此，史XX、陈XX尽管当庭对转租事实予以否认，但未对其辩称意见提供任何证据予以佐证，故其应承担举证不能的不利后果。综上，结合在案证据以及双方当事人陈述，本院认定史XX、陈XX夫妇存在转租的违约行为。依照《房地产租赁协议》约定，史XX作为承租人未经出租人崔XX的书面同意擅自将系争房屋转租给案外人，该行为构成违约，崔XX有权行使单方解除权，史XX应按照合同约定承担相应的违约责任，即其支付的租赁保证金8,500元予以没收，不予退还，史XX一方于2021年9月30日收到崔XX通过微信发送的解除合同通知，因此本院确定双方之间订立的《房地产租赁协议》于该日解除。史XX、陈XX自认均是系争房屋实际使用人，因此崔XX要求二人共同搬离系争房屋并将该房屋返还的诉讼请求，并无不当，本院依法予以支持。租赁关系解除后，承租人继续占用租赁房屋的应当支付房屋使用费。现史XX已经支付租金至2022年4月9日，前述租金可抵其应支付的房屋使用费，因此房屋使用费应自2022年4月10日起计算至史XX、陈XX实际迁出之日止，本院根据案件实际情况认定房屋使用费标准参照原合同约定的租金标准为宜。根据合同约定，租赁合同终止时，出租人要求恢复原状的，承租人必须恢复原状，因此史XX理应将系争房屋内自行铺设的地板拆除并恢复原状。对于崔XX要求史XX、陈XX共同承担支付房屋使用费、恢复原状的诉请，陈XX虽与史XX系夫妻关系，共同使用系争房屋，但其始终未以承租人身份与崔XX订立租赁合同承租系争房屋，陈XX仅为系争房屋的实际使用人，《房地产租赁协议》的合同主体仅限于崔XX与史XX，仅有作为承租人的史XX对《房地产租赁协议》项下支付房屋使用费、恢复原状等负有合同义务，因此崔XX要求陈XX共同承担因租赁合同产生的义务，于法无据，本院不予支持。至于史XX、陈XX提供视频光盘以证明目前系争房屋由其实际居住，鉴于崔XX在2021年9月30日得知转租后已经通知要求解除合同，因此退一步说即使史XX、陈XX目前已经将系争房屋收回自住，亦不影响合同已于2021年9月30日因违约转租而解除。关于史XX提及的承租期间代为支付物业管理费一节，因崔XX、史XX未对物业管理费金额予以确认，且史XX未明确主张，因此本案中不予处理，双方可另行结算或史XX可寻合法途径予以主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百一十六条的规定，判决如下：

一、确认原告崔XX与被告史XX订立的《房地产租赁协议》于2021年9月30日解除；

二、被告史XX应于本判决生效之日起十日内拆除在上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋内铺设的地板；

三、被告史XX、陈XX应于本判决生效之日起十日内携其物品搬离上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋并将该房屋返还原告崔XX；

四、被告史XX应于本判决生效之日起十日内按照每月8,800元的标准支付原告崔XX2022年4月10日起至实际搬离上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋之日止的房屋使用费；

五、被告史XX支付的租赁保证金8,500元，由原告崔XX没收不予退还；

六、驳回原告崔XX的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币10元，由被告史XX负担。

本判决为终审判决。

审判员　戴　燚

二〇二二年四月十一日

书记员　计XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。