侯XX、桂**XX**公**商*房*售合同纠纷民事一审
民 事 判 决 书
原告：侯XX。
委托诉讼代理人：蒋XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：文XX，XXX律师。
被告：桂**XX**有*公*。
法*代表人：刘XX，该**公***长。
委托诉讼代理人：翁XX，该**公***。
被告：XX银行**股份有*公**川XX
负责人：唐XX，该支*行长。
委托诉讼代理人：何X，员工。
原告侯XX与被告桂**XX**有*公*（以下简*XX**公*）、XX银行**股份有*公**川XX（以下简*XX银行灵川XX）商*房*售合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案受理后，依X由审判员林*适用简***于2022年4月28日公*开庭进行了审理，由书记员秦X担任**记录。原告委托诉讼代理人蒋XX、文XX、被告XX**公*委托诉讼代理人翁XX、XX银行灵川XX委托诉讼代理人何X到庭参加诉讼。本案现已审理终*。
原告侯XX向*院提出诉讼请求：一、解*原告侯XX与被告XX**公*于2018年11月14日签订的《商*房*卖合同》以及与被告XX银行灵川XX签订的《个人购房*揭抵押贷款合同》；二、判令被告XX**公*向*告退还首付款人民币（以下币种同）114559元、契税7289.44元、住宅专项*修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元、原告已向XX银行灵川XX偿还的购房*款本金*利*（截止2022年4月20日共计98611.85元）；三、判令被告XX**公*向*告赔偿资金*用损失27803.26元（以诉讼请求第二项*原告支*的款项*本金，自原告支*之日起计*至被告XX**公*实际付清之日止，按照中国*民银行公*的同期贷款利*／全**行间同业拆借中心授权**贷款市场报价利*（ＬＰＲ）计*，详见民事起诉状附件，暂计*2022年1月20日为27803.26元）；四、判令被告XX**公*承担向*告XX银行灵川XX偿还剩余*款本金、利*以及违约责任、损失赔偿的责任；五、案件受理费*被告XX**公*承担。事实与理由：2018年11月14日，原告侯XX与被告XX**公*签订《商*房*卖合同》，约定原告向*告XX**公*购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金*电城二期”（原鑫铠万*五金*电城）3幢2单*17层1-17-4号；购房*价534559元，首付款114559元，其余*房*420000元，由原告贷款支*；被告XX**公*应*在2020年6月30日前将符*国**定及本合同约定的商*房*付原告。合同签订后，原告向*告XX**公*支*了首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项*修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元。同日，原告侯XX与被告XX银行灵川XX签订《个人购房*揭抵押贷款合同》，约定原告向*告XX银行灵川XX贷款420000元*于*买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金*电城二期”（原鑫铠万*五金*电城）3幢2单*17层1-17-4号房*，贷款金*直接支*到被告XX**公*账户；合同贷款期限为360个月，自2018年11月14日起至2048年11月13日止；还款方*为每月等额本息还款。合同签订后，原告每月按时*XX银行灵川XX偿还贷款，截至2022年1月20日，共偿还本金18963.75元、利*72504.05元，共计91467.8元。2020年6月30日，被告XX**公**有*照合同约定的时*向*告交付房*，并一再以各种理由拖延交房，导致原告至今未能*得房*，合同目的不能*现。2021年10月13日，原告向*告XX**公*发出《交付房*的催告函》，告知从*到催告之日起三个月内不能*行交房*，原告将解*合同。被告XX**公*已于2021年10月18日收到原告邮寄的《交付房*的催告函》，但至今仍未交房。现原告依X向*告XX**公*提出解*合同。《商*房*卖合同》解*后，继续履行与被告XX银行灵川XX签订的《个人购房*揭抵押贷款合同》显然不能*现目的，原告请求一并解*。因解*合同是由于*告XX**公*违约导致，被告XX**公*应*向*告退还因购买房*支*的一切费*并赔偿损失；原告尚*XX银行灵川XX的剩余*款本金、利*、违约责任*及给被告XX银行灵川XX造成*损失应*由被告XX**公*承担，原告不承担。
原告对其诉称在举证期限内提供了以下证据：
1、《商*房*卖合同》，证明*告与被告XX**公*于2018年11月14日签订《商*房*卖合同》，约定原告向*告XX**公*购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金*电城二期”（原鑫铠万*五金*电城）3幢2单*17层1-17-4号；购房*价534559元，首付款114559元，其余*房*420000元，由原告贷款支*；被告XX**公*应*在2020年6月30日前将符*国**定及本合同约定的商*房*付原告；
2、《个人购房*揭抵押贷款合同》，证明*告与被告XX银行灵川XX于2018年11月14日签订《个人购房*揭抵押贷款合同》，约定原告向*告XX银行灵川XX贷款420000元*于*买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金*电城二期”（原鑫铠万*五金*电城）3幢2单*17层1-17-4号房*，贷款金*直接支*到被告XX**公*账户；合同贷款期限为360个月，自2018年11月14日起至2048年11月13日止；还款方*为每月等额本息还款；
3、发票、税收完税证明、住宅专项*修资金*用收据、收据、购房*业计*表、中国*设银行交易**，证明《商*房*卖合同》签订后，原告向*告XX**公*支*了首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项*修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元，履行了合同义务；
4、桂*XX还款计*、还款明*以及庭前补充*还款明*，证明*至2022年4月20日，原告每月按时*XX银行灵川XX偿还贷款本息合计98611.85元;
5、交房*期通*、承诺函，证明*告XX**公*没有*照合同约定在2020年6月30日交房，并一再延期；
6、《交付房*的催告函》及XX快递凭证，证明*告于2021年10月13日向*告XX**公*发出催告要求交房，被告XX**公*于2021年10月18日收到催告函后，已经*过三个月，至今仍未交房。
被告XX**公*辩称，案涉商*房*卖合同约定于2020年6月30日前交房，但受天气、中考、高*、疫情等不可抗力原因导致施*减少348天，导致应*期交房*2021年5月底。被告虽未按期交房，但被告一直在努力想办法*收交付，在2022年4月15日已取得规划验收合格证，五方*收已报县住建局，政府部门同意合同工期变更为延期至2022年12月31日。原告所购买的楼栋预计*2022年6月底能*交付。根据民法*第五百六四条规定，解*权*使期限由法*规定或当事人约定，期限届满*事人不行使的，该权**灭。案涉商*房*卖合同附件四补充*议第十六条约定第3点约定如出现法*或约定的乙方****本合同及补充*议的理由，甲方*该事由发生之日起30日内未收到乙方**合同通*，则视为乙方*弃本合同解*权，双***续履行合同。现被告于2021年10月16日才收到原告要求解*合同的通*，说明*告已放弃了解*合同的期限。请求法*驳回原告的诉讼请求。
被告XX**公*就其辩称在举证期限内提供了以下证据：
一、《商*房*卖合同》，证明*、被告双**订的商*房*卖合同真实、合法、有*，合同约定了工期延误的情形和*期交房*宽限期；
二、气象情况*明，证明*雨以上影响工期130天；
三、桂**XX关****房*产开发企业复工复产有**项*通*，证明*疫情影响工期150天，从2020年2月至2020年6月底；
四、广*住建厅疫情防控工作的通*（桂*办[2020]5号），证明*疫情影响工期150天，从2020年2月至2020年6月底；
五、桂**新冠疫情防控指挥部疫情防控工作的通*（市新冠防指[2020]10号），证明*疫情影响工期150天，从2020年2月至2020年6月底；
六、五金*电二期（原鑫铠万*五金*电城）3#、4#、7#、8#、9#、10#楼及地下室建筑工程**许*证，证明3#楼原工期为2018年6月至2020年4月，后*政府部门同意延期至2022年12月31日；
七、五金*电二期（原鑫铠万*五金*电城）3#、4#建设工程*划验收合格证，证明*涉房*已完成*划验收，目前正在五方*收中；
八、汇金**新城交房**函，证明*告已告知原告交房*期。
被告XX银行灵川XX辩称，原告与被告银行于2018年11月14日签订的《个人购房*揭抵押贷款合同》是其真实意思表示，已发生法*效力，且我行已按合同条款约定于2018年11月23日发放贷款420000元，在我行不存在违约情形下，原告要求解*的《个人购房*揭抵押贷款合同》无法*和*定的情形，我行有**据合同约定收取贷款本息、罚息、复利*有**使担保权**。因此，请求法*驳回原告诉请第一项*第四项*及被告银行的内容。
被告XX银行灵川XX未提交证据。
经*开庭质证，原告对被告XX**公*证据一证明*容*认可，认为解*权*限30日、逾期交房*限期60日以及宽限期届满**同继续履行的规定是格式条款，没有*重提示原告，是无效格式条款；对被告XX**公*证据二、三、四、五的真实性、证明*容*认可；对被告XX**公*证据六、七、八的证明*容*认可，恰好证明*被告至今不能*房*事实。被告XX**公*对原告证据无异议，对证明*的有*议。被告XX银行灵川XX对原告证据真实性、合法*无异议，原告证据二进一步*明*被告银行已按合同约定履约，其他证据与被告银行无关；对被告XX**公*证据，与被告银行无关，对其三性无异议。本院经*查*定，原告及被告XX**公*所举证据均符*民事诉讼举证要求，本院对其关*性、合法*、真实性予以确认，相**据证明*容*及证明*大小予以综合认定。
综合全*合法**证据及庭审笔录，本院确认以下法*事实：2018年11月14日，原告侯XX与被告XX**公*签订《商*房*卖合同》，约定原告向*告XX**公*购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金*电城二期”（原鑫铠万*五金*电城）3幢2单*17层1-17-4号房*；购房*价534559元，其中首付款114559元，其余*房*420000元*原告贷款支*；被告XX**公*应*在2020年6月30日前将符*国**定及本合同约定的商*房*付给原告；合同第九条“出卖人逾期交房*违约责任”约定“按照补充*议的相**定执行”；合同附件四补充*议第七条“关***交付的补充*定”第7款约定“甲方*身原因造成*在本合同约定期限将该房*交付乙方，则：（1）乙方*予甲方60日的宽限期，宽限期内合同继续履行，甲方*需向*方*担违约责任。（2）如宽限期届满**方*未将该房*交付乙方，甲方**乙方*交购房*每日万*之一向*方**违约金，合同继续履行”；合同附件四补充*议第十六条“违约责任”第2款约定“甲方*因导致乙方****本合同时，如乙方*行使合同解*权，则甲方*照本合同及补充*议约定承担违约责任。如乙方*使合同解*权，则双**以下方*处理：……（2）如乙方*以按揭贷款方*购房，则甲方**合同解*之日起30日内，向*方*还；乙方*付购房*及其利*（自甲方*到购房*之日起计*至退款之日止，其中乙方*付款利*按中国*民银行公*的同期活期存款利*执行，银行按揭贷款利*按银行与乙方《借款合同》约定贷款利*执行）；乙方*于*方*代缴税、费（不计**）。”；合同附件四补充*议第十六条“违约责任”第3款约定“除双**有*面明*约定外，如出现法*或约定的乙方****本合同及补充*议的事由，甲方*该事由发生之日起30日内未收到乙方**合同的书面通*，则视为乙方*弃本合同及补充*议的解*权*责任*究权”。同日，原告侯XX（借款人、抵押人）又与被告XX银行灵川XX（贷款人、抵押权*）、XX**公*（保证人）签订《个人购房*揭抵押贷款合同》，约定原告向*告XX银行灵川XX贷款420000元*于*买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金*电城二期”（原鑫铠万*五金*电城）3幢2单*17层1-17-4号房*，并以该房*作抵押，贷款金*直接支*到被告XX**公*账户，被告XX**公*为上述贷款提供阶段*连*责任*证；合同贷款期限为360个月，自2018年11月14日起至2048年11月13日止；贷款利*为年**，以贷款实际提款日的定价基础利*上浮15%确定，即贷款利*为5.635%，采用浮动利*；还款方*为每月等额本息还款2420.51元，还款日为每月20日。案涉商*房*卖合同签订前，原告已于2018年8月30日向*告XX**公*支*了定金20000元（后*为首付款），又于2018年10月16日向*告XX**公*支*了首付款94559元、契税7289.44元、住宅专项*修资金7858元、办证费800元、燃气初装费2800元**购费6000元。案涉贷款合同签订后，被告桂*XX亦依约将案涉贷款420000元*入被告XX**公*账户。2020年8月10日、2021年5月25日、2021年7月29日、2021年8月18日、2021年9月29日、2021年10月25日、2021年11月28日，被告XX**公*先后*布了多份延期交房**，理由是天气、疫情等不可抗因素。被告XX**公*3＃、4＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼及地下室建筑工程**许*证显示，原工期为2018年6月至2020年4月，于2020年4月经**双**充*议变更至2021年5月，又于2021年7月29日经*意延期至2022年12月31日。2021年10月13日，原告向*告XX**公*发出《交付房*的催告函》，告知从*到催告之日起三个月内不能*行交房*，原告将解*合同，被告XX**公*于2021年10月18日收到该《交付房*的催告函》。原告每月按时**告XX银行灵川XX偿还贷款，截至2022年1月20日，已偿还贷款本金18963.75元、利*72504.05元，共计91467.8元。原告因认为被告XX**公*逾期交付房*，遂诉至本院。本院于2022年2月23日受理后，分别*2022年3月4日、于2022年3月24日向*告XX银行灵川XX、被告XX**公*送达了起诉状副本及应*通*书。在本案诉讼过程*，被告案涉3＃楼于2022年4月15日取得《建设工程*划验收合格证》，但未完成*方*收进而交付。截止2022年4月20日，原告已向*告XX银行灵川XX偿还案涉贷款本息共计98611.85元。
本院认为，原、被告签订的案涉《商*房*卖合同》和《个人购房*揭抵押贷款合同》是双**事人的真实意思表示，不违反法*法*的禁止性规定，合法**，双**事人都**照合同约定履行各自义务。被告XX**公*在案涉合同中承诺于2020年6月30日前交房，但逾期交付，此后*然多次承诺及时*付，均未能*照承诺交付。虽然案涉商*房*卖合同补充*议中未明*约定在被告逾期交房*情况*，原告有***合同并且将有**使解*权*期限限定为30日，但依据《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十一条约定：“根据民法*第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房*或者买受人迟延支*购房*，经*告后*三个月的合理期限内仍未履行，解*权*请求解*合同的，应*支*，但当事人另有*定的除外。法*没有*定或者当事人没有*定，经*方*事人催告后，解*权*使的合理期限为三个月。对方*事人没有*告的，解*权*自知道或者应*知道解*事由之日起一年*行使。逾期不行使的，解*权*灭。”在被告多次承诺的期限过后，原告经*先书面催告，经*个月后*告仍未能*付房*，现原告以起诉方*要求解*合同符*法*解*条件，且未超过法*的解*权*使期限，本院予以支*。被告XX**公*虽提出其不同意解*合同且延期交房*疫情、天气等不可抗力原因造成，但所举证据未能**证实上述特定因素对涉案工程**造成*实际影响,故本院对其辩称不予采信。又依据《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第二十一条第二款规定：“商*房*卖合同被确认无效或者被撤销、解*后，商*房*保贷款合同也被解*的，出卖人应*将收受的购房*款和*房*的本金*利*分别*还担保权*和*受人。”在解*案涉商*房*卖合同之后，原告贷款购房*合同目的不能*现，原告一并请求解*其与被告XX银行灵川XX、XX**公*签订的案涉抵押贷款合同符*法*规定，本院予以支*。
依据《中华*民共和**法*》第五百六十六条第一、二款规定：“合同解*后，尚*履行的，终*履行；已经*行的，根据履行情况**同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有**求赔偿损失。合同因违约解*的，解*权*可以请求违约方*担违约责任，但是当事人另有*定的除外。”案涉商*房*卖合同解*后，被告XX**公*收取原告交来的首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项*修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元**返还给原告；原告已向*告XX银行灵川XX偿还的购房*款本息（截止2022年4月20日共计98611.85元），系因被告XX**公*逾期交房*约导致案涉合同解*而产生的实际损失，原告请求被告XX**公*偿还于***，本院予以支*；原告要求支*上述款项*资金*用费，并按银行贷款利*自原告支*之日起至被告还清之日止不符*合同约定，根据合同补充*议，其中首付款资金*用损失应*银行同期活期存款利*为准，银行按揭贷款仅支*贷款合同利*，其他代缴税费*计*，故本院对超过部分不予支*。
原告另要求被告XX**公*承担向*告XX银行灵川XX偿还剩余*款本息的责任，符*《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第二十一条第二款的规定，本院予以支*。
综上所述，依照《最高*民法*关**用〈中华*民共和**法*〉时*效力的若干*定》第一条、第二十条，《中华*民共和**法*》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条第一、二款，《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十一条、第二十一条第二款以及《中华*民共和**事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一、原告侯XX与被告桂**XX**有*公*于2018年11月14日签订的《商*房*卖合同》以及原告侯XX与被告XX银行**股份有*公**川XX、被告桂**XX**有*公*于2018年11月14日签订的《个人购房*揭抵押贷款合同》于2022年3月24日解*；
二、被告桂**XX**有*公*向*告侯XX退还购房*付款114559元、契税7289.44元、住宅专项*修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元、原告已向XX银行**股份有*公**川XX偿还的购房*款本息98611.85元；以上合计237918.29元；
三、被告桂**XX**有*公*向*告侯XX赔偿资金*用损失（资金*用损失以购房*付款114559元*基数按银行同期活期存款利*自原告支*之日起计*至被告桂**XX**有*公*实际还清之日止）；
四、被告桂**XX**有*公*向*告XX银行**股份有*公**川XX偿还原告侯XX就《个人购房*揭抵押贷款合同》解*后*剩余*款本金、利*及其他相***；
五、驳回原告侯XX的其他诉讼请求。
案件受理费*X减半收取计2590元（原告侯XX已预交），由原告侯XX负担270元，由被告桂**XX**有*公*负担2320元。
上述应*款项，义务人应**案判决发生效力之日起十日内履行完毕。逾期则应*倍支*延期履行期间的债务利*。权**可在本案生效判决规定的履行期限届满*日起二年*，向*院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法*申*执行。负有*行义务的当事人逾期未履行的，应**院报告财产状况，并不得有**费*非生活和*作必须*消费*为，本条款即为执行通*，违反本条规定的，本案进入执行程*后，人民法*可依X对相**事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成*罪的，依X追究刑事责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状，并按对方*事人的人数提出副本，同时*交上诉案件受理费5180元（户名：桂**中级人民法*，帐号：×××16，开户行：XXX），上诉于***中级人民法*。递交上诉状后*天内未预交上诉费*，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法*效力。
广*壮族自治区灵川县人民法*
二〇二二年*月十三日
附判决适用的相***规定
《最高*民法*关**用〈中华*民共和**法*〉时*效力的若干*定》第一条民法*施*后*法*事实引起的民事纠纷案件，适用民法*的规定。
民法*施*前的法*事实引起的民事纠纷案件，适用当时*法*、司***的规定，但是法*、司***另有*定的除外。
民法*施*前的法*事实持续至民法*施*后，该法*事实引起的民事纠纷案件，适用民法*的规定，但是法*、司***另有*定的除外。
第二十条民法*施*前成*的合同，依照法*规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法*施*后，因民法*施*前履行合同发生争议的，适用当时*法*、司***的规定；因民法*施*后*行合同发生争议的，适用民法*第三编第四章**五章*相**定。
《中华*民共和**法*》第五百六十三条第一款第三项**列情形之一的，当事人可以解*合同：
……
（三）当事人一方*延履行主要债务，经*告后*合理期限内仍未履行；
……
第五百六十四条法*规定或者当事人约定解*权*使期限，期限届满*事人不行使的，该权**灭。
法*没有*定或者当事人没有*定解*权*使期限，自解*权*知道或者应*知道解*事由之日起一年*不行使，或者经*方*告后*合理期限内不行使的，该权**灭。
第五百六十五条第二款当事人一方*通*对方，直接以提起诉讼或者申*仲*的方*依X主张**合同，人民法*或者仲*机构确认该主张*，合同自起诉状副本或者仲*申*书副本送达对方***。
第五百六十六条第一、二款合同解*后，尚*履行的，终*履行；已经*行的，根据履行情况**同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有**求赔偿损失。
合同因违约解*的，解*权*可以请求违约方*担违约责任，但是当事人另有*定的除外。
《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十一条根据民法*第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房*或者买受人迟延支*购房*，经*告后*三个月的合理期限内仍未履行，解*权*请求解*合同的，应*支*，但当事人另有*定的除外。
法*没有*定或者当事人没有*定，经*方*事人催告后，解*权*使的合理期限为三个月。对方*事人没有*告的，解*权*自知道或者应*知道解*事由之日起一年*行使。逾期不行使的，解*权*灭。
第二十一条第二款商*房*卖合同被确认无效或者被撤销、解*后，商*房*保贷款合同也被解*的，出卖人应*将收受的购房*款和*房*的本金*利*分别*还担保权*和*受人。
《中华*民共和**事诉讼法》第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有*任*供证据。
