审理法院： 广西壮族自治区百色市中级人民法院
案 号： （2020）桂10民终1295号
案 由： 商品房预售合同纠纷
裁判日期： 2020年07月15日
广西壮族自治区百色市中级人民法院
民事判决书
（2020）桂10民终1295号
上诉人（一审被告）：百色xxx有限公司，住所地广西百色市右江区XX******。
法定代表人：农xx，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆XX，广西定捷律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：庞xx，男，1985年1月20日出生，X族，现住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：颜xxxx，广西xxxx律师。
委托诉讼代理人：韦xxx，广西xxxxx律师。
上诉人百色xxx有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2497号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日通知当事人到庭进行举证、质证、调查、辩论。上诉人百色xxx有限公司（以下简称XXXX）的委托代理人陆XX，被上诉人庞xx的委托代理人颜XX、韦X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人XXXX的上诉请求：撤销一审判决书的第一项，改判上诉人支付被上诉人违约金（违约金的计算：以360736元为基数，按日万分之一自2018年2月15日起计付至涉案房屋所有权登记在被上诉人名下之日止；如上诉人通知被上诉人配合提交办理房屋所有权登记材料后，被上诉人未在通知期限内配合提交办理房屋所有权登记所需材料的，违约金计算至上诉人通知被上诉人提交材料期限届满之日止）；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋的实际交房时间为2016年2月25日，一审认定交房时间有误，逾期办证违约金的起算时间应为2018年2月15日；2、一审未考虑被上诉人不配合上诉人提交办理房屋所有权登记所需材料，而判定上诉人支付违约金至房屋所有权实际登记在被上诉人名下时止，显失公平。综上，一审认定违约金的计算时间有误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人庞xx答辩称：泰安XX二期的5、6、11、12栋均是2016年1月25日交房，上诉人在一审时也承认该事实，且被上诉人不存在不配合上诉人办证或拒不提交办证材料的情形。上诉人的上诉理由不成立。因此，一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人庞xx向一审法院起诉请求：1、判令XXXX在判决生效之日起十五日内协助办理涉案房屋的权属登记证书；2、判令XXXX支付逾期协助办理商品房权属登记违约金（违约金以房款总额360736元为基数，按日万分之一自2018年1月15日计算至实际完成房屋所有权登记之日止）；3、本案诉讼费由XXXX承担。
一审法院审理查明事实，2015年5月20日，庞xx（买受人）与XXXX（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的泰安XX二期A区12幢5××号房；商品房单价3885.56元/㎡，总价款363922元；买受人采取贷款方式支付购房款；出卖人应当在2016年1月1日向买受人交付商品房；第二十条“房屋登记”约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，庞xx依约付清购房款。XXXX出具的商品房销售统一发票记载庞xx购买的商品房为百色市右江区平安路12号泰安XX小区二期12幢5××号。后XXXX退回差额款，涉案房总房价实际为360736元。
2015年12月11日，XXXX向泰安二期A区业主发出《公告》，其上载明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日。2018年1月29日，XXXX作出《承诺》，其上载明：将于2018年10月31日前为各业主办理不动产权转移，请各业主补齐材料并且与XXXX办证人员约定时间一同前往不动产登记中心拍照办理。2018年5月4日，泰安XX二期工程（5#、6#、11#、12#楼）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年5月14日，百色市国土资源信息测绘中心向XXXX出具涉安XX不动产的《不动产权籍调查收件单》。2019年4月3日，XXXX作《关于泰安XX二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项目不动产登记面积情况说明》，其上记载：因XXXX在泰安XX二期A区项目建设过程中对建筑结构设计做了优化调整，导致实际竣工建筑面积与原方案册面积存在误差，XXXX同意以百色市国土资源信息测绘中心实地勘查测量得出的实测报告面积为不动产权登记面积。案件审理过程中，百色市产权登记机关出具关于泰安XX二期A区12幢其他部分业主申请办理商品房所有权转移登记的不动产登记受理单。现庞xx未取得5××号房屋的房产证。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庞xx与XXXX签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：XXXX是否存在逾期协助办证违约情形？应承担什么违约责任？
关于XXXX是否存在逾期协助办证违约情形问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。涉案合同第二十条就买卖双方为办理涉案房屋所有权权属登记各自应履行的义务、可能产生的逾期办证违约行为以及后果亦进行了约定。结合XXXX交房时5××号房所属楼栋竣工验收实际情况，该合同第二十条第（二）项关于XXXX违约情形的约定应理解为：如因XXXX原因导致庞xx未能在5××号商品房交付之日起取得竣工验收备案表、720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，构成违约。鉴于本案各方当事人提供的证据不足以查明XXXX实际交房日期，庞xx认可XXXX《公告》确定的最后交房日期并视为实际交房日期未违反法律规定，亦不损害XXXX权益，一审法院依法予以支持。故XXXX依约依法应自2016年1月25日起满720日期限内将办理5××号房产权转移登记需由其提供的资料报房屋所在地的产权登记机关备案，并履行通知附随义务，使庞xx得以在2018年1月14日前取得5××号房产权证。现XXXX提交的证据无相关在约定办证期限内向产权登记机关提交办理房产证转移登记备案材料以及已提交备案材料后履行通知义务的相应凭证，应承担举证不能的不利后果。并且XXXX提交的《关于泰安二期A区项目商品房建筑面积的说明》非但不能证明庞xx未取得房产证系相关行政主管部门客观原因造成，反可证明系XXXX行为造成，故XXXX拟证明目的不成立，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，庞xx未在约定期限内取得5××号房产权证系XXXX原因造成，XXXX存在违反协助庞xx办理5××号房产权证义务情形。
关于XXXX应承担什么违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”XXXX违反协助办理涉案房屋产权登记义务的事实清楚，应承担相应民事责任。庞xx要求XXXX继续履行协助办证义务符合法律规定，依法予以支持。庞xx关于违约金的主张符合双方合同第二十条第（二）项约定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、百色xxx有限公司于本判决生效之日起15日内协助庞xx办理位于百色市右江区的所有权登记手续，将办理该房所有权登记需由XXXX提供的资料报产权登记机关备案并且通知庞xx；二、百色xxx有限公司于本判决生效之日起10日内向庞xx支付逾期协助办证违约金（违约金以360736元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计付至百色市右江区所有权登记在庞xx名下之日止）。案件受理费200元，减半收取计100元，由百色XX公司负担。
二审期间，上诉人XXXX提供证据：1、《前期物业管理服务协议》、《业主资料登记表》，用于证明涉案房屋的实际交房时间即违约金起算时间；2、《不动产权证书》，用于证明涉案房屋已完成产权登记。经质证，被上诉人对上诉人所提供证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为被上诉人在签订物业协议前已实际使用涉案房屋；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该证据不能证明被上诉人不配合上诉人办证。
对此，结合各方当事人在一审提交的证据及庭审陈述，本院认为上诉人所提交的《前期物业管理服务协议》、《业主资料登记表》系一审庭审结束前就已经存在并长期由上诉人自行持有和保管的证据，但其在一审诉讼过程中未按法律规定予以举证，故该证据不属于《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新证据”。且上诉人与被上诉人在一审庭审中均确认交房的日期为2016年1月25日，现上诉人要求按新的日期认定交房时间，证据及理由不充分，本院不予支持。对上述证据的证据效力，亦依法不予采信。另，《不动产权证书》与本案待证事实具有直接关联性，且各方当事人对该证据的真实性及合法性亦予认可，本院依法确认并作为定案的依据。
综上分析，二审查明的事实与一审一致。
另查明，涉案位于百色市右江区平安路12号泰安XX二期A区第12幢XX层5××号房屋于2020年1月10日办理了《不动产权证书》（桂（2020）百色市不动产权第XXX号）。该《不动产权证书》现仍在上诉人处，未交给被上诉人。
本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋逾期办证违约金的计算时间应如何确定。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定并结合本案证据以及诉辩双方在一审庭审中的陈述，本院认为被上诉人主张自2016年1月25日满720日即2018年1月15日起计算本案逾期办证违约金，具有事实和法律依据。上诉人主张涉案房屋实际交付时间为2016年2月25日，遂要求从2018年2月15日起计付上述违约金，证据不足，依法应承担相应举证不能的不利后果。据此，一审判决上诉人以总房价360736元为基数，自2018年1月15日起按日万分之一的标准向被上诉人支付逾期办证违约金，于法有据。但由于涉案房屋现已办理了相关房屋产权登记，证明XXXX已履行了协助业主办理产权证的义务。故庞xx起诉要求XXXX协助其办理涉案房屋房产证的诉请已实现，故对该项诉讼请求，本院不予支持。另，涉案逾期办证违约金亦应计算至完成办证即2020年1月10日止。诉请超出部分，本院不予支持。上诉人主张被上诉人不予配合协助办证但未能提供相关证据证实，本院依法不予采信。
综上所述，因涉案房屋完成产权登记的时间系在本案一审程序结束后，致使案件在二审期间因新的证据而被改判，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条有关原审判决不属于错误裁判案件的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2497号民事判决第一项；
变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2497号民事判决第二项为：上诉人百色xxx有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人庞xx支付逾期办证违约金（违约金的计算：以房屋总价360736元为基数，自2018年1月15日起按日万分之一的标准计付至2020年1月10日止）；
驳回上诉人百色xxx有限公司的其他上诉请求；
驳回被上诉人庞xx的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元（被上诉人已预交），由上诉人百色xxx有限公司负担。二审案件受理费200元（上诉人已预交），由上诉人百色xxx有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘XX
审判员 凌xx
审判员 何xx
二〇二〇年七月十五日
法官助理 陈XX
书记员 钟xx
