一、事情经过

2023年7月9日，XX先生（购房人）与XX公司（开发商）签订了一份《商品房认购协议》，约定XX先生认购XX公司开发的某小区房屋一套及储藏室，并支付定金2万元。协议约定，该定金在签订正式《商品房买卖合同》时转为购房款。

协议签订后，XX先生又陆续向XX公司支付了购房款共计349,929元。后因客观情况变化，XX先生未能在约定期限内与XX公司签订正式《商品房买卖合同》，并请求XX公司退还已支付的款项。XX公司不同意退款，双方协商未果。

XX先生遂委托本律师提起诉讼，请求法院判令XX公司返还购房款及定金共计369,929元，并支付相应利息。XX公司则提起反诉，要求XX先生继续履行合同、配合办理房屋买卖手续，并支付违约金。

二、法院认为

法院经审理后，对本案争议焦点作出如下认定：

关于《认购协议》的效力

法院认为，尽管协议中未加盖XX公司公章，但XX先生已支付定金及部分购房款，XX公司亦接受，故该协议依法成立并生效。

关于协议性质

法院认定该《认购协议》为预约合同，而非正式的商品房买卖合同。协议中明确约定“签订《商品房预售合同》后，本协议失效”，且未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的多项必备条款，不具备商品房买卖合同的实质内容。

关于是否应返还购房款

法院认为，XX先生未举证证明其享有法定解除权，仅以“无力继续支付”为由拒绝签约，构成违约，其已支付的2万元定金不予返还。但除定金外的349,929元购房款，XX公司应予返还。

关于利息与违约金

法院认为，XX先生主张的利息系因其自身违约行为所致，不予支持。XX公司主张的违约金因合同约定不明，且其已通过不予返还定金获得救济，故对其违约金请求亦不予支持。

三、判决结果

XX公司于判决生效后十日内向XX先生返还购房款349,929元；

驳回XX先生的其他诉讼请求；

驳回XX公司的全部反诉请求。

四、案件意义

本案明确了预约合同与本约合同的区别，强调了商品房买卖中合同内容的完整性对合同性质认定的影响。同时，法院在认定违约行为的同时，也注重平衡双方利益，既保护了购房人的基本财产权，也维护了开发商在预约阶段的合理权益。

本案由赵长轲律师代理，通过精准的法律适用与有力的庭审主张，成功维护了当事人的合法权益。