一、案件详情
2021 年 4 月，被上诉人李某某与上诉人XX某某房地产开发有限公司（以下简称 “房地产公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买该公司开发的 “云湖某某” 项目房屋一套，总房款 877923 元。合同约定付款方式为按揭贷款：李某某先行支付首付款 177923 元（含定金 2 万元），剩余 70 万元通过银行按揭支付。
签订合同前，房地产公司已将李某某的贷款资料提交银行预审并通过，李某某据此按约支付了首付款，双方完成合同备案登记。然而，后续办理正式按揭贷款时，因银行信贷额度调整等政策原因，贷款申请未获审批，李某某无法支付剩余房款。
房地产公司以 “李某某未按约定支付尾款构成违约” 为由，向法院提起诉讼，请求解除合同，并要求李某某支付总房款 20% 的违约金 175584.6 元，同时协助办理合同网签备案撤销手续。为维护自身合法权益，李某某委托我担任其诉讼代理人，参与本案一审、二审诉讼。
二、案件总结
本案核心争议焦点在于：李XX未能办理按揭贷款支付尾款是否构成违约，是否应承担违约金责任。
接受委托后，我结合案件事实、证据及法律规定，制定了针对性辩护策略：
1. 明确违约归责原则：强调李某亮无过错 —— 签订合同前已配合提交贷款资料并通过银行预审，后续贷款未获批系银行政策调整（信贷额度问题）导致，属于不可归责于李某某的客观原因，其不存在 “拒绝提供资料、拒不办理按揭” 等违约行为；
2. 抗辩格式条款效力：指出合同中关于 “贷款不能需承担违约金” 的条款系房地产公司提供的格式条款，未对该条款进行特别提示和说明，且未明确区分 “因购房者自身原因导致贷款不能” 与 “因政策、银行原因导致贷款不能” 的不同责任后果，根据《民法典》相关规定，该格式条款对李某某不具有完全约束力；
3. 还原交易背景事实：提交银行预审通过的相关沟通记录、付款凭证等证据，证实双方已达成 “按揭贷款支付尾款” 的合意，李某某按约履行了首付款支付义务，合同无法继续履行并非其主观过错造成；
4. 主张公平原则适用：房地产公司在合同签订前已参与贷款预审，对按揭贷款存在的政策风险应具备合理预期，现要求无过错的李某某承担高额违约金，明显违背公平原则。
一审法院采纳了我方代理意见，判决解除合同，房地产公司返还李某某首付款，李某某配合办理撤销备案手续，同时驳回房地产公司要求支付违约金的诉讼请求。房地产公司不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理，认定上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
三、律师价值
1. 精准界定违约过错：通过梳理交易流程和证据，清晰区分 “购房者自身原因” 与 “客观政策原因” 的法律责任边界，成功论证李某某无违约行为，为免除违约金责任奠定核心基础；
2. 熟练运用格式条款规则：敏锐识别合同中的格式条款瑕疵，依据《民法典》关于格式条款的效力规定，有力反驳了房地产公司依据格式条款主张违约金的诉求，维护了购房者的合法权益；
3. 平衡当事人利益与公平原则：在诉讼中强调交易背景和公平原则，指出房地产公司对贷款风险的合理预期义务，避免无过错方承担不合理的损失，确保判决结果符合公平正义的法律精神；
4. 全程高效维权护航：从一审到二审，全程为李某某提供专业法律支持，精准回应对方诉讼主张，有效反驳上诉理由，最终成功帮助李某亮免除 17 万余元的高额违约金，同时顺利收回已支付的首付款，最大限度维护了购房者的经济利益。
